Чи можете ви дозволити собі додатковий іпотечний платіж щороку? Реальна ціна 50-річних позик

Запропонована політика щодо 50-річних іпотечних кредитів на перший погляд здається привабливою — менші щомісячні платежі означають легше проходження кваліфікації та негайне полегшення грошового потоку. Але аналіз Realtor.com виявляє тривожну реальність: позичальники фактично платитимуть додатковий іпотечний платіж на рік лише за рахунок додаткових відсотків, причому в деяких ринках витрати можуть перевищувати $900,000 протягом усього терміну кредиту.

Як розрахунки показують: Вартість подовжених термінів

Продовження іпотеки до 50 років замість традиційних 30 років значно змінює навантаження від відсотків. Хоча щомісячні платежі зменшуються, загальні відсотки накопичуються у значну суму, яка значно перевищує початкову економію. Аналіз розглянув три різні типи ринків, щоб показати, наскільки суттєвий цей фінансовий тягар.

У високовартісних, обмежених пропозицією ринках, таких як Сан-Франциско-Окленд-Фремонт, Каліфорнія, цифри особливо вражають. Середня ціна оголошення в $954,500 означає щомісячний платіж за 30 років у $5,289, тоді як за 50 років — лише $4,682, що дає економію $607 на місяць. Однак ця $607 щомісячна вигода має руйнівний компроміс: додаткові $904,798 у сумарних відсотках. За 50 років позичальники заплатять $1,949,903 у відсотках проти $1,045,105 за 30 років.

За словами старшого економіста Joel Berner з Realtor.com, ця модель створює ілюзію економії: «Додкові відсотки — це величезне довгострокове фінансове навантаження. У ринках з обмеженою пропозицією нижчий платіж фактично підсилює конкуренцію і підвищує ціни, потенційно знищуючи щомісячну економію майже миттєво через більші необхідні суми позики.»

Вплив на середній ринок: Коридори зростання стикаються з капітальними пастками

Ринки з ростом, такі як Ралі-Кері, Північна Кароліна, мають іншу проблему. За середньою ціною оголошення $458,020, щомісячний платіж за 30 років становить $2,538, а за 50 років — $2,246, що дає $292 щомісячне зниження. Однак сумарна вартість значна: додаткові витрати у $434,170 у вигляді відсотків.

Для покупців із обмеженим доходом у бажаних районах ця тимчасова полегшення може здатися привабливою. Але наслідки — повільне накопичення капіталу. Вони залишаються у своїх іпотечних кредитах довше, не маючи можливості швидко наростити власний капітал для обміну на більшу нерухомість у типовому терміні 5-10 років. Ефективна вартість щорічної знижки у платежах стає очевидною, якщо її розглядати як додатковий щорічний іпотечний платіж — прихований податок на фінансову гнучкість.

Доступні ринки, дорогі компроміси

Навіть у менш дорогих ринках штраф залишається значним. Akron, Ohio, з середньою ціною оголошення $239,570, матиме платежі за 30 років у $1,328 на місяць, проти $1,175 за 50 років. Ця $153 щомісячна економія приховує $227,095 у додаткових відсотках за все життя.

Як зазначив Berner щодо стабільних, доступних ринків: «50-річна іпотека означає взяти на себе додаткові $227,095 у загальних відсотках заради скромної щомісячної знижки. Це непропорційна довгострокова вартість, яка непотрібно затримує шлях до капіталу і підриває фінансову стабільність.» Для домогосподарств із обмеженим бюджетом ця угода фактично означає щорічну оплату додаткового іпотечного платежу, лише за рахунок відсотків.

Загальні фінансові наслідки

Основна напруга залишається незмінною для всіх ринків: менші щомісячні платежі не означають кращих фінансових результатів. Навпаки, вони перерозподіляють витрати вперед, створюючи ефективний щорічний штраф, який накопичується протягом десятиліть. Позичальники, що розглядають подовжені терміни іпотеки, мають ретельно зважити, чи виправдовує додаткову щомісячну економію значно вищі довгострокові витрати та затримку у накопиченні капіталу.