У приватному секторі також настала ера «експлуатації після розробки»… Уряд офіційно запустив проект REITs №1

Завдяки послабленню регулювання інвестиційних фондів нерухомості (REITs), які тепер можуть виходити за межі простого інвестування у нерухомість і охоплювати сфери розробки та управління, вже з’явився перший приклад такої системної трансформації. Уряд планує запровадити новий тип, званий “Проект REITs”, щоб змінити підхід до розвитку нерухомості.

Міністерство земельних ресурсів і транспорту нещодавно затвердило два перші проекти як перші проектні REITs: “East Port Healthcare REITs” та “Tianan Station Innovation Zone Regeneration Project REITs”. Раніше розвиток нерухомості здебільшого здійснювався через спеціальні цільові юридичні особи, і зазвичай девелопери після досягнення продажів виходили з проекту. Тому після завершення будівництва відповідальність за експлуатацію переходила до покупців, а орієнтовані на продаж прибутки іноді спричиняли надлишок пропозиції або інвестиційні ризики на ринку.

Проектні REITs — це спосіб, коли приватні інвестори, такі як компанії з управління активами, розвивають різноманітні об’єкти нерухомості, наприклад, житлові комплекси, лікарні, центри знань, і далі зберігають їх для оренди та отримання доходу. У цьому процесі, шляхом внесення землі, будівель або інших реальних активів у REITs з поправками до “Закону про обмеження податкових пільг”, можна відстрочити сплату податку на передачу або корпоративного податку, що підвищує можливість використання базової землі, яка могла б бути затримана через податкове навантаження.

Перший приклад — East Port Healthcare REITs — це масштабний приватний проект у місті Хвасон, провінція Кьонгі, що включає житлові та комерційні будівлі, будинки для літніх людей та корейські госпіталі. Земельна ділянка площею близько 188 000 м² була придбана у Корейській земельній та житловій корпорації, а загальні витрати проекту становлять приблизно 2,2 трильйони вон. Планується початок будівництва у вересні 2025 року з метою завершення у 2030 році, після чого частина об’єктів буде продана, а решта — здана в оренду та експлуатуватиметься REITs.

Проект REITs у зоні інноваційного району станції Тяньань — це спільний проект місцевих урядів, Корейської залізничної корпорації та Фонду житлової та міської інфраструктури, що поєднує житлові, промислові та інфраструктурні об’єкти. Роботи вже розпочалися, і завершення заплановано на 2028 рік. Аналогічно, REITs безпосередньо відповідатиме за управління, прагнучи отримувати стабільний дохід від оренди.

Уряд сподівається, що проектні REITs стануть початком переходу від короткострокової орієнтації на продаж до моделі, заснованої на власному капіталі та довгостроковій експлуатації. Міністерство вважає, що така модель зможе зберігати відносно стабільний дохід навіть за умов змін у ставках або спаду ринку нерухомості, а також сприятиме диверсифікації ризиків внутрішніх проектів і створенню сталого ринку нерухомості.

Зі впровадженням цієї системи кількість прикладів переходу від діяльності через спеціальні цільові юридичні особи до REITs зростає. За даними Мінземресурів, наразі вже додатково розглядається понад 10 заявок на створення проектних REITs. Спостерігачі вважають, що у майбутньому, за умови подальшого вдосконалення умов, кількість публічно-частних партнерських проектів через REITs може значно збільшитися.