Pasar utama transaksi tetap didominasi oleh kebutuhan hunian primer

Artikel ini diambil dari: Laporan Pembebasan

Pasar properti bekas di Shanghai kembali memunculkan harapan kenaikan harga, industri mengingatkan agar bertransaksi secara rasional

Kegiatan transaksi utama tetap didominasi oleh kebutuhan tinggal langsung

Qi Yingpu

Reporter Qi Yingpu

Programmer di Zhangjiang, Xiao Yu, telah mengawasi sebuah properti di kompleks sewa di Jinqiao selama hampir setahun, dengan total harga lebih dari 7 juta yuan. Dia berencana pergi melihat properti saat libur Qingming, tetapi saat membuka aplikasi, langsung melonjak 50.000 yuan. “Bagaimana ini bisa dinegosiasikan?”

Ini bukan kasus yang unik. Setelah munculnya “Tujuh Aturan Baru” di pasar properti Shanghai, volume transaksi properti bekas pada bulan Maret mencapai level tertinggi dalam 5 tahun, banyak pembeli mulai tertarik. Libur Qingming, cuaca cerah, waktu yang tepat untuk melihat properti. Tetapi beberapa pembeli menemukan: properti yang mereka minati, entah tiba-tiba naik harga, atau sama sekali tidak bisa dinegosiasikan.

Harga listing diam-diam naik

Ms. Xia melihat sebuah rumah tua di pinggiran kota kurang dari 100 meter persegi, yang baru saja dinegosiasikan seharga 2 juta yuan malam sebelumnya, tetapi keesokan harinya penjual menaikkan harga menjadi 2,05 juta yuan. Dia tertawa dan berkata, “Saya pikir dengan kondisi pasar saat ini, sebagian besar pemilik akan menurunkan harga. Sekarang malah naik, apa ini untuk ‘menutupi’ penjualan tetangga?” Akhirnya dia mengalihkan target, membeli sebuah rumah tua yang dibangun tahun 1995, dengan luas bangunan 93 meter persegi, dengan harga transaksi 1,9 juta yuan.

Xiao Xu adalah seorang “pendatang Shanghai” yang baru lulus selama 3 tahun, sebelum Tahun Baru melihat sebuah “rumah tua dan rusak” di Putuo District, berencana menawar saat libur, tetapi sebelum dia membuka mulut, penjual sudah menaikkan harga 15.000 yuan. Dia merasa tak berdaya dan memposting permohonan bantuan: “Perbedaan harapan psikologis dengan pemilik rumah sebesar 15.000 yuan, ada teknik negosiasi apa?”

Data juga membuktikan perubahan mentalitas penjual. Pada bulan Maret, harga rata-rata listing properti residensial bekas di Shanghai naik tipis 0,08% dibandingkan bulan sebelumnya, mengakhiri tren penurunan selama 33 bulan berturut-turut.

Banyak penjual kembali berharap harga naik. Beberapa agen mengungkapkan, sejak bulan Maret, di beberapa wilayah di Shanghai, muncul fenomena penjual menaikkan harga dan enggan menjual. Harga yang sebelumnya sudah disepakati secara tiba-tiba dibatalkan, beberapa kompleks populer langsung menaikkan harga 10.000 hingga 50.000 yuan, bahkan ada yang menunda listing dan menunggu pasar.

Mentalitas penjual dapat dimengerti, tetapi para profesional industri umumnya berpendapat: kenaikan harga saat ini mungkin bukan solusi terbaik.

Pelepasan kebutuhan mendesak secara terkonsentrasi

Analis dari Zhongyuan Real Estate Shanghai, Lu Wenxi, menunjukkan bahwa pemulihan volume transaksi kali ini disebabkan oleh pelepasan kebutuhan mendesak yang tertahan di bawah dukungan kebijakan baru, bukan karena dimulainya siklus kenaikan harga secara menyeluruh. Dari data transaksi bulan Maret, lebih dari 70% dari total harga properti bekas di bawah 3 juta yuan. Dari sisi permintaan, pasar utama tetap adalah pembeli yang memiliki anggaran terbatas dan sangat sensitif terhadap harga.

Dari sisi penawaran, jumlah listing properti di Shanghai secara keseluruhan masih dalam kisaran yang wajar, bukan berarti sulit mendapatkan satu properti. “Pasar saat ini lebih panas dalam hal transaksi, bukan dalam hal harga. Harga baru saja berhenti turun dan stabil, kenaikan harga besar-besaran malah bisa menakuti pembeli kebutuhan mendesak, membuat properti kehilangan daya saing,” kata Lu Wenxi.

Misalnya, sebuah apartemen dua kamar di Pudong, setelah disepakati harga 5,8 juta yuan, penjual tiba-tiba menaikkan harga 80.000 yuan. Pembeli langsung membatalkan dan membeli unit yang sama di kompleks yang sama. Penjual menunggu satu bulan dan akhirnya mendapatkan pembeli lain dengan harga 5,72 juta yuan, yang lebih sedikit 80.000 yuan dari sebelumnya, tetapi harus membayar biaya kepemilikan selama satu bulan.

Reporter mengetahui, sebuah properti seluas 94 meter persegi di kawasan Huamu, Pudong, yang dijual dengan niat baik, mengalami tiga kali penyesuaian harga dalam setengah tahun, dari 7 juta yuan turun menjadi 5,8 juta yuan, hanya selama libur Qingming, sudah menunjukkan properti tersebut 9 kali. Sebuah properti seluas 131 meter persegi di kawasan Changzheng, Putuo, mengalami empat kali penyesuaian harga dalam setengah tahun, dari 8,4 juta yuan turun menjadi 7,68 juta yuan, hanya selama libur Qingming, sudah menunjukkan properti tersebut 13 kali.

“Mengambil peluang waktu yang tepat dan segera transaksi adalah yang terbaik,” saran Lu Wenxi. Bagi penjual, strategi terbaik adalah menyesuaikan harga dengan harga transaksi terbaru, jangan sembarangan menaikkan harga, dan jangan tiba-tiba membatalkan. Jika ada pembeli yang serius, segera transaksi dan amankan keuntungan. Penjual yang melakukan pertukaran properti harus mengatur ritme, cepat menjual lama dan membeli yang baru, memanfaatkan fase pasar yang aktif untuk merealisasikan aset, jangan sampai melewatkan peluang karena menunggu kenaikan harga.

Naik atau tidak, penjual yang memutuskan; beli atau tidak, pembeli yang memberi suara dengan langkah kaki. Penjual yang tulus, ritme transaksi semakin cepat.