Зі збереженням щорічного доходу в 400 мільйонів юанів, Циндао Вансянчжень, комерційна нерухомість China Resources, очікує на реалізацію розширеного залучення капіталу.

Точка зору Відкритий ринок у Циндао Вансянчжень стає все більш привабливим для відвідування, а 华夏华润商业REIT (далі — 华润商业REIT) володіє «грошовою коровою», тому у нього з’явилася більше спокою.

Зараз ситуація на внутрішньому ринку роздрібної торгівлі не є дуже сприятливою, багато комерційних проектів страждають через посилення регіональної конкуренції, однорідну структуру орендарів або недостатню операційну здатність, зростання орендної плати сповільнюється, рівень заповненості коливається, а іноді й існує ризик втрати ключових орендарів.

У такій великій ситуації активи, що здатні забезпечити зростання ключових показників, без сумніву, мають більш сильну стійкість до циклічних коливань.

Минулого року Вансянчжень у Циндао продемонстрував саме таку динаміку.

Як єдиний базовий актив, що наразі належить 华润商业REIT, цей торговий центр, відкритий у 2015 році, площею близько 300 000 квадратних метрів, у десятиріччя своєї роботи, здається, не виявляє ознак втоми.

Це сприяло тому, що 华润商业REIT у 2025 році досяг двоцифрового зростання показників.

З фінансової точки зору, минулого року 华润商业REIT отримав операційний дохід у розмірі 762 мільйонів юанів, що на 18,7% більше ніж у попередньому році; EBITDA склав 424 мільйони юанів; чистий прибуток становив 55,73 мільйони юанів, що значно перевищує 12,31 мільйона юанів минулого року.

Щодо розподілу, 华润商业REIT доступний для розподілу 365 мільйонів юанів, фактичний розподіл склав 360 мільйонів юанів, у 2025 році було здійснено 4 дивідендні виплати, рівень грошового потоку для розподілу становить приблизно 3,72%.

Як опора для показників, у 2025 році Циндао Jiasheng Runcheng Commercial Management Co., Ltd. (Циндао Вансянчжень) досяг повного зростання.

Джерело зображення: фінансовий звіт компанії, витяг з комерційних клієнтів

Проект і далі зберігає свою провідну позицію у сегменті M2 (якщо використовувати найновішу класифікацію — міський флагман), з відповідними показниками, дохід становить 754 мільйони юанів, що на 19,74% більше ніж у попередньому році; EBITDA досягла 439 мільйонів юанів, зростання на 20,91%; одночасно, валова маржа зросла з 61,42% до 64,73%.

Рівень заповненості — ключовий показник здоров’я роботи торгового центру, і загалом вважається, що 95% — це межа здоров’я комерційного проекту. До кінця 2025 року Вансянчжень у Циндао має 139,8 тисячі квадратних метрів орендної площі, фактично орендована 138,5 тисячі квадратних метрів, рівень заповненості досяг 99,09%.

Щодо ціни оренди, середній рівень у Вансянчжень у період звітності становив 426,61 юанів/м²/місяць. Враховуючи рівень споживчого попиту у Циндао як у другому за значенням місті, ця ціна оренди вже є однією з провідних.

Згідно з даними звіту 华润商业REIT за 2025 рік за четвертий квартал, середня ціна оренди у Вансянчжень вже підвищилася до 436,44 юанів/м²/місяць. А рівень ціни за весь 2024 рік становив 397,73 юанів/м²/місяць.

Крім того, середній залишковий термін оренди на кінець періоду становить 2 роки, структура стабільна. Також концентрація орендарів залишається на низькому рівні: п’ять найбільших орендарів отримують лише 13,63% доходу від орендної плати, структура орендарів контрольована.

Фінансовий звіт також повідомляє, що минулого року кількість відвідувачів Вансянчжень досягла рекордних показників за всі роки, кількість членів клубу зросла на 22% і становить 1,77 мільйона. У порівнянні, станом на кінець 2024 року, постійне населення Циндао становить приблизно 10,44 мільйона.

За всіма цими даними, за минулий рік Вансянчжень активно оновлював свою інфраструктуру та обладнання, що позитивно вплинуло на операційні показники.

Згідно з інформацією, у серпні минулого року Вансянчжень завершив реконструкцію першої черги південної зони на два місяці раніше запланованого терміну, площа реконструкції склала близько 12,5 тисячі квадратних метрів, і було відкрито 15 нових магазинів, зокрема брендів одягу, домашнього побуту та ресторанів.

Крім того, у 2024 році завершено реконструкцію перших L4-L5 та частини другої черги L4-L5, загальна площа оновлених зон перевищує 25 тисяч квадратних метрів.

Але найбільше уваги привертає активність у зміні брендової політики. Згідно з фінансовим звітом, у 2025 році відкрито 151 новий магазин, з них 46 — перші у Шаньдуні, 12 — перші у Циндао.

Зокрема, у Вансянчжень були відкриті такі бренди, як DESCENTE Шаньдунський флагманський магазин, Salomon Шаньдунський перший S-уровень, HOURGLASS перший у Шаньдуні, DOCUMENTS у Циндао, GROTTO у Шаньдуні, tea‘stone у Шаньдуні, 巴奴毛肚火锅 у Циндао, 芸山季 у Шаньдуні, 四季椰林 у Шаньдуні, 驸马巷 у Шаньдуні та інші.

Особливо варто звернути увагу на концентрацію брендів у сфері активного відпочинку. У 2025 році Salomon, KEEN, MAMMUT, Haglofs та інші відомі міжнародні бренди відкрили або оновили свої магазини, що значно розширює асортимент outdoor-брендів у Вансянчжень.

За даними проекту, у вересні 2025 року на платформі Xiaohongshu було повідомлено, що кількість outdoor-брендів у центрі вже близько 50, що охоплює від професійного спорядження до міського outdoor-стилю. Така стратегія відповідає сучасним структурним трендам споживчого ринку, оскільки сегмент outdoor-активностей демонструє найвищі темпи зростання у роздрібній торгівлі.

Зараз Вансянчжень продовжує розширювати асортимент outdoor-брендів.

Згідно з даними, у четвертому кварталі 2025 року та першому кварталі 2026 року проект додатково залучив Skechers Kids, німецький сталий outdoor-бренд VAUDE, дитячий outdoor-бренд Dodopoli, легкий outdoor-бренд для сімей ACMEITEM, що робить Вансянчжень найповнішим торговим центром outdoor-брендів у Циндао.

Одночасно, у Вансянчжень тривають постійні оновлення та зміни брендів, включаючи відкриття корейського трендового бренду Mmlg у Шаньдуні, жіночих брендів AIRIQI, MEIYANG, середньо- та висококласних жіночих брендів ARIOSEYEARS, британського ретро-спортивного бренду WALSH, дитячого одягу PAW IN PAW, Anta Campus, британського бренду гумових чобіт HUNTER у Шаньдуні, модних брендів 太平鸟, SMILEREPUBLIC та інших.

Також відкриття таких брендів, як 嘉士利·黄油手信, HOOHOO креативна кухня, десертний бренд rainbobo, новий китайський ресторан羲和·京致, новий роздрібний бренд番茄口袋, сичуаньський ресторан马鸿兴 у Шаньдуні, бренд цукрових млинців泽田本家, бренд національної моди福录, перша у Циндао студія Санліо, а також перші у Шаньдуні магазини Холі Лайн та інші.

Однак навіть найкраще керування активом не позбавлене ризику концентрації. Для 华润商业REIT розширення — це необхідність.

У 2025 році менеджер фонду 华润商业REIT оголосив про два раунди додаткового залучення коштів.

Перший раунд був оголошений 25 березня, з наміром залучити кошти для купівлі проекту Вансянчжень у Куньшань. Другий — 9 липня, з наміром придбати три проекти: Вансянчжень у Сіань, у Шеньяні та у Зібо.

За останніми даними, перший раунд залучення коштів все ще виконується згідно з планом; другий — ще потребує схвалення від Національної комісії розвитку та реформ, затвердження реєстрації фонду Китайською комісією з цінних паперів, схвалення від Шеньчженьської фондової біржі та остаточного рішення зборів акціонерів.

华润置地 має намір просувати цю стратегію, і, дивлячись у майбутнє, реалізація розширення — лише питання часу.

Згідно з останніми планами 华润置地, у період «П’ятирічки» компанія планує збільшити обсяг публічних REITs понад 600 мільярдів юанів. На кінець 2025 року у портфелі 华润置地 буде 98 власних торгових центрів, а до кінця 2030 року їх кількість зросте до 127.

Застереження: цей текст і дані в ньому зібрані з відкритих джерел та не є інвестиційною рекомендацією. Перед використанням слід перевірити.