Тепер 100% преміальна надбавка! Від «знижки до кісток» до «швидкісної реакції рук», тренд щодо майна з примусових аукціонів змінюється

（Джерело: Shangguan News）

Зі поступовим поглибленням коригування на ринку нерухомості, судові аукціони на житло, що продається за “ціною, чутливою до ринку”, стають важливим вікном для спостереження за станом ринку нерухомості.

За останні кілька років, на тлі загального спаду ринку, ринок судових аукціонів на житло часом переживав “одночасне падіння кількості та цін”, багато об’єктів продавалися за ціною нижчою за ринкову або навіть “з знижкою до кістки”, і зазвичай потрібно було проходити один, два або навіть три етапи аукціону, знижуючи ціну на кожному рівні, щоб реалізувати об’єкт.

Але з 2026 року ця тенденція починає тихо змінюватися. У багатьох регіонах з’являються випадки високої переплати на судових аукціонах, деякі якісні активи навіть продаються за ціною, що перевищує ринкову, і настрої на ринку вже починають покращуватися.

Від “зниженої ціни” до “конкуренції за переплату”

Наприкінці березня одна з судових аукціонів житла у місті Чанчжоу, район Вудзін, привернула увагу ринку.

Згідно з інформацією платформи Alibaba Asset Trading, цей об’єкт має площу 198 квадратних метрів і розташований у житловому комплексі Лутанґчжень Луджінь-Ботює (Ботсю Яюань) у районі Вудзін. Оскільки колишній власник став виконавчим боржником, цей об’єкт був проданий на підставі закону судом міста Наньтун, початкова ціна становила 1,98 мільйона юанів, а оцінна вартість — 2,83 мільйона юанів.

Початкова ціна становила близько 70% від оцінної вартості, що є звичайним рівнем у ринку судових аукціонів і не вважається явно низькою ціною.

Однак результати аукціону значно перевищили очікування ринку.

Об’єкт залучив 19 учасників, понад 17 тисяч глядачів спостерігали за торгами, і після 80 раундів торгів він був проданий майже за 4,4 мільйона юанів, що на 122% вище за початкову ціну і на 55% — за оцінну вартість. Ціна за квадратний метр склала 22.2k юанів.

Для порівняння, за даними платформи Beike Zhaofang, станом на лютий цього року середня ціна на цей комплекс становила 26.7k юанів за квадратний метр, а фактична середня ціна угод — приблизно 18.9k юанів за квадратний метр. Це означає, що кінцева ціна цієї судової аукції була не лише без знижки, а й значно вища за реальні ринкові ціни.

Подібні випадки не є винятком у недавньому часі.

18 березня у Чанчжоу, у комплексі Лунхоу Чуньцзянь Тяньсі (Цзая Юя), був проведений судовий аукціон житла площею 138 квадратних метрів з початковою ціною 1,2 мільйона юанів, і він був проданий за 1,95 мільйона юанів, що становить переплату 62%; 10 березня у районі Тяньінь у місті Чанчжоу був аукціон житла площею 88 квадратних метрів з початковою ціною 620 тисяч юанів, і він був проданий за 965 тисяч юанів, переплата склала понад 55%.

У провідних містах також спостерігаються подібні явища.

16 березня у Шанхаї, у районі Сюйхуї, у комплексі Шанхай Ванґцзян Баньцзянь, був проведений судовий аукціон житла другого етапу, і його ціна склала 50,71 мільйона юанів. Оцінна вартість об’єкта становила 44,37 мільйона юанів, початкова ціна — 31,06 мільйона юанів (близько 70%), і кінцева ціна була на 63% вище за початкову і на 14% — за оцінну.

Об’єкт залучив 23 учасники, і після 92 раундів торгів він був проданий. Ціна за квадратний метр склала 168.7k юанів, що трохи вище за середню ціну на цей комплекс, яка станом на лютий становила приблизно 165.1k юанів за квадратний метр.

Варто зазначити, що цей об’єкт був у незавершеному стані, і торги відбувалися з участю сторонніх судових органів, але він все одно викликав активний інтерес, що свідчить про високу оцінку ключових активів ринком.

З цих прикладів видно, що логіка “низької ціни” при купівлі судових аукціонів починає змінюватися.

Відновлення ринку вторинного житла сприяє підйому ринку судових аукціонів

З цих прикладів видно, що з березня активність і увага до судових аукціонів зросли одночасно, і кількість випадків високої переплати значно збільшилася.

Багато експертів зазначають, що ця зміна тісно пов’язана з тимчасовим відновленням ринку вторинного житла. “Зараз у деяких ключових містах ціни на житло вже досягли тимчасового дна, ринкові очікування стабілізувалися, і бажання купувати житло зросло, що сприяє активізації ринку судових аукціонів”, — зазначив один із фахівців, що довго слідкує за цим сегментом.

З точки зору ключових міст, спостерігається значне покращення показників ефективності та рівня переплати.

Згідно з даними платформи Alibaba Asset Trading, у четвертому тижні березня рівень успішних угод із судових аукціонів у Пекіні зріс до 71%, середній рівень переплати склав 16,18%; у Шанхаї рівень успішних угод також становив 71%, а середній рівень переплати — 17,28%; у Шеньчжені рівень успішних угод становив 62%, а середній рівень переплати перевищував 20%.

“Зростання рівня успішних угод і переплати свідчить про те, що ринок більше не залежить лише від цінових стимулів для укладання угод, а з’явилася справжня конкуренція”, — зазначив один із експертів. Це зазвичай означає, що ринкова ліквідність відновлюється.

Поглядаючи на попередні тенденції, ринок судових аукціонів вже пройшов кілька років коригування, особливо у 2025 році, коли ситуація була ще більш млявою.

Згідно з даними China Index Academy, у 2025 році ринок судових аукціонів у цілому демонстрував “одночасне падіння кількості та цін”: кількість об’єктів, виставлених на торги, становила 719 тисяч, що на 6,6% менше ніж у попередньому році; кількість укладених угод — 169 тисяч, зменшившись на 4,4%; сума угод — 253,62 мільярда юанів, зменшившись на 23,6%; середній рівень знижки становив 74,1%, а рівень ліквідації — лише 23,5%.

“Раніше багато об’єктів потрібно було знижувати ціну кілька разів, щоб продати, і навіть повторювалися випадки безуспішних торгів”, — згадує один із фахівців з управління активами нерухомості.

Однак сигнали дна ринку вже з’являються на рівні пропозиції.

Згідно з даними China Index Academy, станом на кінець 2025 року кількість житлових об’єктів, виставлених на торги, значно зменшилася — 322 тисячі, що на 10,7% менше ніж у попередньому році. Вважається, що зменшення кількості виставлених об’єктів є важливим передвісником поступового відновлення ринку.

З початку 2026 року ця тенденція починає підтверджуватися й у деяких містах.

Наприклад, у Чунціні у період із січня по лютий 2026 року було укладено 1146 угод із житловими об’єктами на судових торгах, що на 10% більше ніж у попередньому році, а рівень ліквідації активів зріс до 39,6%.

Ще більш виразною є ситуація у Шеньчжені. За цей період було виставлено 491 житловий об’єкт на судових торгах, укладено 326 угод, рівень ліквідації становив 66,4%; середня знижка при угодах склала 90,4%, а середня ціна угод — приблизно 40 611 юанів за квадратний метр.

Хоча загалом ринок демонструє ознаки відновлення, структурна диференціація на ринку судових аукціонів посилюється.

Багато експертів зазначають, що наразі відновлення ринку зосереджене переважно у перших і других лініях великих міст та у якісних сегментах, тоді як у третіх і четвертих лініях ситуація залишається більш складною.

“З точки зору структури угод, об’єкти з переплатою здебільшого зосереджені у районах з вигідним розташуванням, розвиненою інфраструктурою та високою ліквідністю”, — зазначає один із дослідників ринку судових аукціонів. За його словами, у цій стадії найбільший інтерес викликають покращені житлові комплекси у центральних районах, які мають хороші школи та рідкісні пейзажі.

На відміну від цього, у некорисних містах ринок судових аукціонів все ще стикається з проблемами реалізації активів. Згідно з даними China Index Academy, станом на перше півріччя цього року кількість житлових об’єктів, виставлених на торги у третіх і четвертих містах, зросла, але коефіцієнт конверсії угод залишається низьким. Ця диференціація ще більше посилює цінову різницю на ринку судових аукціонів.

“Загалом, ринок судових аукціонів, ймовірно, перейде від ‘загальної знижки’ до ‘структурної переплати’, що відображає відновлення загальних очікувань щодо ринку нерухомості та переоцінку активів”, — зазначає один із фахівців з управління активами нерухомості, що дав інтерв’ю.

Оригінал: «Зараз 100% переплата! Від “знижки до кістки” до “швидкої реакції”: зміна вектору судових аукціонів»
Головний редактор: Цзян Чжуюнь
Текстовий редактор: Дон Сюйюн
Зображення: Shangguan
Джерело: Автор: First Financial