Переборовши дві великі перешкоди — доставку та погашення боргів, Rongchuang має намір взятися за «жорсткі кістки» активізації проектів

Питання до ШІ · Чи може «оживлення проєктів» стати ключем до відновлення грошового потоку Fantasia (融创)?

Якою вийшла для забудовників, які першими завершили реструктуризацію боргу як всередині країни, так і за кордоном, торішня (2025) робота?

Увечері 27 березня компанія Rong Chuang China (01918.HK, скорочено «融创») опублікувала оголошення, яке показує, що минулого року її виручка становила приблизно 8B юанів, що на 39,0% менше, ніж роком раніше; валовий збиток — приблизно 6,4 млрд юанів, тоді як за минулий період валовий прибуток становив приблизно 28,9 млрд юанів; збиток, що припадає власникам компанії, — приблизно 123,3 млрд юанів, що звужено приблизно на 52,0% у порівнянні з попереднім роком.

З даних видно, що хоча Rong Chuang прагне просувати реструктуризацію боргів, у операційній діяльності вона все ще стикається з певними труднощами. Проте завдяки просуванню робіт із «хімізації боргу» (化债) Rong Chuang скоротила процентні зобов’язання на 640M юанів до 12.33B юанів, що на 188.26B юанів нижче, ніж загалом на кінець 2021 року; а бухгалтерський прибуток від реструктуризації також сприяв звуженню масштабу збитків.

Прибутки від реструктуризації та «зменшення збитків» у результатах

Скорочення виручки від продажів нерухомості є основною причиною зменшення виручки Rong Chuang. У 2025 році виручка від продажів нерухомості компанії становила приблизно 33.05B юанів, що на 46,0% менше, ніж роком раніше, головним чином через зниження площі здачі об’єктів і зниження середніх цін продажу. У періоді площа здачі об’єктів нерухомості Rong Chuang зменшилась приблизно на 23,1% рік до року, а середня ціна продажів проєктів, що включались у річний облік, знизилась приблизно на 29,8% рік до року.

Стосовно нинішньої ситуації з продажами Rong Chuang прямо зазначає, що в останні роки ринок нерухомості продовжує сповільнюватися, ринок продажів загалом суттєво скоротився, а також що забудовники одна за одною стикалися з борговими проблемами, через що довіра покупців до передоплаченого нерухомого житла (期房) недостатня, що ще більше ускладнює продажі новобудов. Додатково через звуження зовнішніх каналів фінансування існують обмеження щодо темпів здачі об’єктів нерухомості та запуску продажів нових проєктів.

Окрім операцій у сфері забудови, Rong Chuang також стикається з певними галузевими викликами у сегментах управління майном і туризму/культурної діяльності. У сфері управління майном у 2025 році через тиск на зниження середнього рівня стягнення плати за управління компанія Rong Chuang Service отримала виручку приблизно 68,2 млрд юанів і вийшла в плюс; виручка туристично-культурного сегмента — приблизно 47,3 млрд юанів: на цей час туристично-культурна індустрія перебуває в глибокому коригуванні, а конкурентна структура ринку прискорено диференціюється.

З огляду на виклики для бізнесу як усередині, так і назовні, двома основними напрямами роботи Rong Chuang торік були гарантування здачі об’єктів (保交付) і врегулювання боргових зобов’язань (化债).

Згідно з даними, у період між 2022 і 2025 роками Rong Chuang відповідно здала 186 тис., 312 тис., 170 тис. і 54 тис. квартир; сумарно здано понад 722 тис. одиниць житла. Після того як пікова хвиля здачі об’єктів минула і робота з гарантування здачі об’єктів практично завершилась, Rong Chuang вийшла з режиму «прориву в гарантуванні здачі об’єктів» і повернулася до нормальної операційної моделі «продаж — здача».

Також у роботі з борговими зобов’язаннями досягнуто ключового прогресу. Минулого року Rong Chuang повністю завершила реструктуризацію боргів як всередині країни, так і за кордоном, що безпосередньо вплинуло на ключові фінансові показники компанії. Щодо процентних зобов’язань, станом на кінець 2025 року залишок процентних зобов’язань Rong Chuang становив приблизно 4.73B юанів; порівняно з кінцем минулого року процентні зобов’язання зменшились на 186k юанів; а порівняно з загальним рівнем зобов’язань на кінець 2021 року зменшення становило 312k юанів.

Завершення реструктуризації боргу також дало бухгалтерські прибутки. У 2025 році інші доходи та прибутки Rong Chuang становили приблизно 170k юанів; головним чином вони включали сумарні прибутки від реструктуризації зовнішнього боргу та реструктуризації внутрішнього боргу приблизно 54k юанів, прибуток від продажу дочірніх, спільних та асоційованих компаній приблизно 6,5 млрд юанів, а також процентні доходи приблизно 2,9 млрд юанів, отримані від спільних і асоційованих компаній тощо.

Значне зростання інших доходів і прибутків послабило вплив інших витрат і збитків Rong Chuang. Минулого року інші витрати та збитки Rong Chuang становили приблизно 722k юанів; головним чином це включало збитки від продажу дочірніх компаній, спільних компаній та асоційованих компаній приблизно 89,2 млрд юанів, відрахування на знецінення довгострокових активів приблизно 75,1 млрд юанів, відрахування на позови та інші умовні зобов’язання приблизно 39,8 млрд юанів тощо.

За сукупною дією всіх факторів Rong Chuang торік досягла «зменшення збитків»: збиток, що припадає власникам компанії, — приблизно 123,3 млрд юанів, що на приблизно 52,0% менше, ніж роком раніше. На кінець періоду частка чистих активів, що належить акціонерам (归母), становила приблизно 32.97B юанів; загальний обсяг готівки (включаючи готівку та еквіваленти готівки і обмежену готівку) — приблизно 650M юанів, з яких готівка без обмежень — приблизно 290M юанів.

Директор з корпоративних досліджень інституту China Index Academy (中指研究院) Лю Шуй заявив, що прибутки забудовників від реструктуризації боргів — це здебільшого бухгалтерське коригування на рівні обліку, а не фундаментальне покращення операційного стану. Різниця, яка виникає в процесі реструктуризації боргу у боржника, зумовлена тим, що балансова вартість реструктуризованого боргу перевищує суму грошового погашення, справедливу вартість негрошових активів або балансову вартість боргу після реструктуризації; ця різниця має бути одноразово включена до прибутку за поточний період, утворюючи «прибуток від реструктуризації боргу». Прибуток, спричинений стандартами бухгалтерського обліку, є разовим і не є сталим.

Лю Шуй вважає, що у майбутньому результативність і прибутковість забудовників залежатимуть від доходів, що формуються в ході нормальної діяльності підприємства, і змін прибутків; потрібно приділяти особливу увагу таким показникам, як операційний прибуток за винятком прибутків від реструктуризації, валова маржа, операційний чистий грошовий потік тощо; а також швидкість збуту/реалізації, стан здачі проєктів, якість земельного банку та чи справді відновилися канали фінансування — саме це краще відображає можливість сталого розвитку підприємства.

Гризти «тверді кістки» з оживлення проєктів

Після завершення реструктуризації боргів для Rong Chuang постає питання, чи зможе вона «вийти на поверхню» (上岸), і як саме це зробити — це наразі турбує ринок.

На це Rong Chuang відповідає, що в міру того як основні завдання з гарантування здачі об’єктів практично завершено, а робота з врегулювання ризиків боргів на відкритому ринку завершена, залучення коштів для оживлення проєктів і вирішення проблем боргових зобов’язань проєктів стане «головним пріоритетом» у роботі цього року; також компанія посилить зусилля з просування співпраці з інституціями, такими як компанії з управління активами, які можуть надати додатковий капітал, щоб швидше погасити ризики боргів проєктів і оживити якісні проєкти.

За минулий рік Rong Chuang уже оживила 12 проєктів у сфері нерухомості; прогнозовано з них вона отримає приблизно 112 млрд юанів коштів, які будуть використані для вирішення наявних боргових проблем проєктів та запуску будівництва й розвитку проєктів. Станом на нині компанія вже отримала приблизно 8.92B юанів. Серед них проєкти Beijing Rong Chuang Yi Hao Yuan, Wuhan Guang Gu Yi Hao Yuan та Tianjin Mei Jiang Yi Hao Yuan (через другу чергу тощо) вже ведуться в будівництво та забезпечили продажі. Цього року прогнозується, що на ринок ще вийдуть нові продукти, такі як Chongqing Wan і ділянки Tianjin Mei Jiang.

Щодо отримання коштів, станом на дату оголошення Rong Chuang та її спільні/асоційовані компанії отримали сумарно орієнтовно 7.51B юанів за сумами погодженого фінансування спеціальних позик для гарантування здачі об’єктів по різних місцевостях, сумарно орієнтовно 3.98B юанів за сумами погодженого банківського супровідного фінансування, орієнтовно 47,8 млрд юанів за сумами погодженого фінансування для «проєктів із білого списку», а також приблизно 64,1 млрд юанів додаткових коштів через залучення компаній з управління активами для спільної розробки. У майбутньому основним джерелом отримання коштів групи залишаться вищезазначені канали.

Rong Chuang вважає, що станом на кінець 2025 року загальні запаси землі групи разом із її спільними компаніями та асоційованими компаніями становлять близько 10 777,2 млн м² (запаси земель із часткою прав — приблизно 7 651,3 млн м²). Серед цього запаси землі без продажу — приблизно 8 678 млн м² (запаси землі без продажу з часткою прав — приблизно 6 050 млн м²). Оскільки ринок нерухомості стабілізується, достатні земельні запаси стануть важливою основою, щоб Rong Chuang могла вирішувати проблеми боргових зобов’язань по проєктах у сфері нерухомості та підтримувати поступове відновлення діяльності в сегменті нерухомості.

Варто звернути увагу, що хоча реструктуризацію публічного боргу як всередині країни, так і за кордоном завершено, загальний обсяг процентних зобов’язань Rong Chuang усе ще становить 12.01B юанів. Компанії все ще потрібно вирішувати інші проблеми з позиками. Станом на дату оголошення сукупний основний борг за позиками, що настав і не погашений, становить приблизно 5.68B юанів, і це спричиняє ризик того, що основна сума позикових зобов’язань на загальну суму приблизно 11.2B юанів може вимагатись до дострокового погашення.

Станом на 31 грудня 2025 року приблизно 8.58B юанів заборгованості/позик Rong Chuang забезпечені заставою, наданою активами Rong Chuang (Rong Chuang Asset). Група продовжує переговори з іншими чинними кредиторами, щоб просувати довгострокове рішення проблем боргу шляхом пролонгації, рефінансування або реструктуризації. Через те, що кредитори розпорошені, а ринок постійно змінюється, все ще потрібно певний час, щоб по черзі визначити схеми пролонгації.

Щодо цього аудитор, компанія Hong Kong HLB — Mazars, заявляє, що, виходячи з результатів діяльності Rong Chuang (чистий збиток), обсягів коротко- і довгострокових позик, а також загального обсягу готівки на руках, у компанії існує кілька невизначених факторів щодо безперервності діяльності, що може суттєво викликати сумніви щодо здатності групи вести безперервну діяльність. Тому аудитор не може висловити думку щодо того, чи є прийнятною основа для підготовки звіту про безперервність діяльності.

Лю Шуй, директор з корпоративних досліджень інституту China Index Academy (中指研究院), вважає, що завершення реструктуризації боргу не означає, що підприємство справді «вийшло на поверхню». Це насамперед вирішує ризики короткострокової ліквідності та дає час для відновлення балансу активів і зобов’язань. Якщо у подальшому продажі будуть незадовільними і діяльність не покращиться, все ще можливий ризик повторного розриву грошового потоку. Тому реструктуризацію боргу потрібно розглядати як нову точку відліку, а не як кінцеву точку.

Щоб забудовники справді відновили «здатність генерувати грошовий потік», досягли сталого ведення діяльності, ключовим завданням є прискорення надходжень від продажів і оживлення наявних запасів активів — саме це є основою відновлення грошового потоку. Одночасно потрібно фокусуватися на ключових сильних сторонах бізнесу, таких як розробка нерухомості, операції з утримання (持有型运营), девелопмент за дорученням (代建) тощо, а також відокремлювати або реалізовувати некореві, малоефективні активи. Охолодження/відновлення продажів у всій галузі — це також важлива основа для відновлення діяльності забудовників.

(Ця стаття надійшла з «Перша фінансова» (第一财经))