Відсоток угод із вторинним житлом швидко зростає. Чи зможе KEKSIE принести ще більше цінності?

Ринок нерухомості відновлюється, а також успішно впроваджується стратегія «один корпус — три крила»; «贝壳» досягла стабільних показників діяльності.

Нещодавно «贝壳» опублікувала фінансові результати за І квартал 2025 року, продовживши зростання з другої половини минулого року. У І кварталі загальний обсяг угод (GTV) становив 843.7B юанів (RMB), що на 34,0% більше в річному вимірі; чиста виручка — 233 млрд юанів, що на 42,4% більше; чистий прибуток — 8,55 млрд юанів.

Зокрема, діяльність «贝壳» демонструє багато сильних сторін: по-перше, загальна сума угод у сегментах вторинного та нового житла значно перевищує середній рівень ринку, що свідчить про конкурентоздатність компаній із лідерських позицій. По-друге, послуги з оренди житла та ремонт/інтер’єрне оздоблення швидко зростають, ставши новим драйвером зростання.

Посередницький бізнес з високим темпом зростання; небудівельні послуги з угод (non-property transaction services) стають «другою кривою зростання»

Посередницький бізнес є ключовим бізнесом «贝壳», і з другої половини минулого року він демонструє стабільно кращі за очікування результати.

У І кварталі із загального обсягу угод 855M юанів сума угод із наявним (вторинним) житлом становила 843.7B юанів, що на 28,1% більше в річному вимірі; обсяг угод із новобудовами — 2322 млрд юанів, що на 53% більше. Важливо, що ці показники були досягнуті на тлі коливань продажів нерухомості: за даними «Китайського центру з нерухомості» (Кевей) у І кварталі виручка від продажів Top100 девелоперів у річному вимірі знизилася приблизно на 7%.

Здатність «贝壳» протидіяти коливанням циклу багато в чому зумовлена підвищенням операційної ефективності: з одного боку, компанія збільшує інвестиції в AI-технології та запускає низку інструментів застосування, одночасно охоплюючи B2B і B2C.

Серед них AI-помічник для пошуку житла «布丁» орієнтований на користувачів: можливості глибокого AI-обчислення у поєднанні з реальними даними про об’єкти нерухомості дозволяють краще зрозуміти потреби користувачів у пошуку житла, автоматично рекомендувати відповідні об’єкти та надавати користувачам інтелектуальні, ефективні продукти для пошуку житла. Помічник для залучення клієнтів «来客» орієнтований на брокерів/посередників: він підвищує ефективність комунікації з клієнтами та збільшує конверсію в угоди.

Крім того, щоб підвищити ефективність «людина—клієнт у магазин/на точці» (效率 人店), у механізмах «贝壳» з одного боку допомагає процесам передачі й обігу об’єктів через підвищення внутрішнього детального управління: наприклад, через робочі панелі для власників точок (店东工作台), AI-інструменти просування об’єктів тощо, а також офлайн-зустрічі з фокусом на об’єкти; з іншого боку — через розвиток механізмів операційної діяльності платформи, таких як система привілеїв за інтеграційними балами (积分制权益体系), регіональні механізми спільного управління (区域共治理事会) тощо, аби стимулювати власників точок розвиватися вище та посилювати співпрацю між точками.

У І кварталі середня GTV на магазин (店均) та на людину (人均) відповідно зросли на 8% і 14% у річному вимірі; покращилися і ефективність людей, і ефективність магазинів. Водночас коефіцієнт вибуття магазинів із бази зменшився до 2,9%, у квартальному вимірі — на 6%, у річному вимірі — на 38%. Також у першій половині 2024 року рівень утримання в підключених нових магазинах протягом 6 місяців досяг 94%.

Тепер розглянемо небудівельні послуги з угод (non-property transaction services). У І кварталі чиста виручка зросла на 46,2% у річному вимірі, а її частка в загальній чистій виручці досягла 35,9%; вона вже стала справжньою «другою кривою зростання».

Серед них бізнес із ремонту та меблів: чиста виручка становила 2.9B юанів, що на 22,3% більше. Водночас рентабельність прибутку в цьому бізнесі досягла історичного максимуму 32,6%, що на 2 процентні пункти більше в річному вимірі.

Щодо доходів від послуг оренди житла: у І кварталі чиста виручка становила 5.1B юанів, що на 93,8% більше. За даними компанії на кінець І кварталу обсяг об’єктів в управлінні перевищив 500 тис. одиниць; при цьому «省心租» мала понад 490 тис. одиниць в управлінні.

У 2023 році «贝壳» визначила стратегію «один корпус — три крила», де «один корпус» означає угоди з новим житлом і вторинним житлом, а «три крила» — це комплексний ремонт/пакетна пропозиція (整装), оренда та бізнес «贝好家». Варто зазначити, що ремонтний/оздоблювальний бізнес із 2021 року, щойно був запущений, одразу почав швидко зростати; бізнес з оренди житла також демонструє сильний потенціал зростання. Для «贝壳» небудівельні послуги з угод, успішно запущені як друга крива зростання поруч із основним посередницьким бізнесом із нерухомості, допомагають підвищити амплітуду/еластичність результатів компанії.

Настав час вторинного житла; ключове — підвищення якості операцій

З підвищенням операційної ефективності зростає й прибутковість «贝壳». За даними компанії, цього року в І кварталі операційні витрати становили 500k юанів, у квартальному вимірі — на 31,3% менше, а скоригований чистий прибуток — 13,93 млрд юанів.

Фактично, після кількох років коригувань рентабельність прибутку від бізнесу з вторинним і новим житлом у «贝壳» вже стала стабільною; а з підвищенням рентабельності прибутку в ремонтному/оздоблювальному бізнесі, а також із розвитком бізнесів з оренди житла та «贝好家», підвищення здатності до якості операцій у майбутньому є дуже ймовірною подією.

Виконавчий директор «贝壳» і головний фінансовий директор Сюй Тао сказав: «Підтримуючи раціональний контроль витрат і витрат на собівартість, ми й надалі постійно допомагатимемо бізнесу досягати довгострокового розвитку та повністю підтримуватимемо ініціативи стратегії «один корпус — три крила»».

У І кварталі цього року грошові кошти на балансі «贝壳» становили 490k юанів, що на близько 12% більше, ніж на початок періоду. Загальна сума дивідендів, виплачених акціонерам компанією у 2024 році, становила близько 4 млрд доларів США. Водночас компанія сумарно витратила близько 1.39B доларів США на викуп акцій; кількість викуплених акцій становила приблизно 3,9% від загальної кількості акцій у в обігу на кінець 2023 року, і всі вони були анульовані. Великий викуп і анулювання акцій відображають упевненість керівництва в майбутньому розвитку, а також є виконанням обіцянки акціонерам щодо винагороди.

З точки зору всієї галузі: починаючи з вересня 2024 року комплексна політика сприяла відновленню ринку нерухомості — обсяг угод і кількість переглядів житла помітно зросли; у 2025 році «зупинка падіння та стабілізація» все ще є основним тоном ринку нерухомості.

Як лідер на ринку посередництва з нерухомості в країні, «贝壳» має змогу безпосередньо скористатися відновленням у секторі нерухомості. Ще важливіше те, що зі сповільненням процесу урбанізації ринок продажів нерухомості починає переходити до етапу наявного (вторинного) житла, що безпосередньо позитивно впливає на «贝壳».

Згідно з інформацією з дослідницького звіту Fаngzheng Securities, за минулі чотири роки частка угод із вторинним житлом у масштабі країни швидко зростала і на кінець 2024 року досягла 46% — історичного максимуму; це свідчить, що ринок вторинного житла поступово стає важливою складовою ринку нерухомості. Крім того, зі зростанням тиску на девелоперів щодо реалізації (продажу/виведення в продаж) «贝壳» також матиме більше простору для реалізації власної цінності.

Щодо майбутнього розвитку, співзасновник «贝壳», голова правління та генеральний директор Пен Юндуань сказав: «Зазирнувши вперед, ми сповнені впевненості щодо довгострокового розвитку компанії в межах стратегії «один корпус — три крила», і ми й надалі будемо наполегливо інвестувати в застосування AI».

Масив новин і точна аналітика — усе в додатку Sina Finance APP

Відповідальний редактор: Ван Юн