華潤置地 прогнозує, що найважчий час у сфері нерухомості вже минув

Питай AI · Як скоординована робота трьох кривих зростання забезпечує стабільне зростання прибутку?

21世纪经济报道记者 吴抒颖

China Resources Land знову зміцнила своє становище як «короля прибутку» в індустрії нерухомості.

Згідно з фінансовим звітом China Resources Land, станом на кінець 2025 року компанія досягла виручки 59.74B юанів, що на 0.9% більше порівняно з минулим роком; валовий прибуток становив 25.42B юанів, з незначним зниженням приблизно на 1% рік до року; чистий прибуток, що належить акціонерам, 254.2 млрд юанів, з незначним зниженням на 0.5% рік до року. Зокрема, основний чистий прибуток від операційного бізнесу зріс на 13.1% до 116.5 млрд юанів у річному вимірі, а частка основного чистого прибутку у структурі зросла до 51.8%.

Ці показники прибутку China Resources Land значно перевищують показники China Overseas Land & Investment, Poly Developments and Holdings та China Merchants Shekou й інших колег, і компанія знову піднялася на позицію «короля прибутку» в індустрії нерухомості.

China Resources Land зазначає, що це означає: компанія першою завершила стратегічний стрибок до багатосегментної моделі, що спирається на «розробку, операції, сервіси» та суміжні багатопрофільні напрями. Компанія відкриває нову главу переоцінки вартості та високоякісного розвитку, спираючись на визначеність ведення бізнесу.

Фінансовий звіт China Resources Land можна розглядати як прогностичний приклад для забудовників у післяетапі масштабного розвитку. Коли масштаби девелоперського бізнесу більше не є домінуючими, напрями трансформації забудовників безпосередньо впливають на потенціал зростання виручки та прибутку, а також на сталий характер розвитку.

На зустрічі з аналітиками голова ради директорів China Resources Land Лі Сінь проаналізував: «У період “п’ятої п’ятирічки” China Resources Land запланувала нову бізнес-модель “ефективна координація трьох кривих зростання, взаємне спрямування зусиль і всебічний високоякісний розвиток”. Очікується, що наприкінці “п’ятої п’ятирічки” виручка бізнесу девелопменту та продажів залишиться в межах приблизно 2000–11.65B юанів, зберігаючи лідируючу позицію в галузі; виручка бізнесу орендного доходу від інвестиційної нерухомості стабільно триматиметься на рівні понад 300 млрд юанів, а показники якості та масштабу — на першому місці в індустрії; бізнес з управління легкими активами та стягненням комісій підтримуватиме добру траєкторію зростання, а прогнозований річний темп перевищуватиме 10%, при цьому виручка становитиме понад 200 млрд юанів.

Не лише масштаб — понад усе

У планах China Resources Land девелоперський бізнес у середньо- та короткостроковій перспективі зберігатиме наявні масштаби, але пріоритетом стане прибуток.

Лі Сінь зазначив: «У період “попередньої п’ятирічки” China Resources Land успішно здійснила перехід першої кривої зростання до другої кривої зростання». У період “п’ятої п’ятирічки” China Resources Land стратегічно запланувала нову бізнес-модель “ефективної координації трьох кривих зростання, взаємного спрямування зусиль і всебічного високоякісного розвитку”. Це є важливим стратегічним підвищенням рівня бізнес-моделі China Resources Land, яке означає, що компанія остаточно відійшла від старої моделі “трьох високих” підходів розвитку та сформувала нову модель високоякісного розвитку бізнес-екосистеми для всієї галузевої ланки, де три криві зростання ефективно доповнюють одна одну.

Якщо виручка девелоперського бізнесу триматиметься в межах 30B юанів, це означатиме, що China Resources Land у майбутньому не збільшуватиме масштаб девелоперського бізнесу.

Лі Сінь заявив, що China Resources Land спиратиметься на епоху ефективності на рівні окремого проєкту: ключовим орієнтиром стане підвищення якості та ефективності, а також забезпечення прибутку. Компанія просуватиме стабільні інновації та високоякісний розвиток девелоперського й торговельного бізнесу, зміцнюючи лідируючі позиції в галузі. У плануванні компанія й надалі глибоко опрацьовуватиме міста першого ешелону та ключові міста другого ешелону, водночас знаходячи «ціннісні заполіcя/впадини» у містах, які мають підтримку з боку індустрій. Це має гарантувати, що кожен проєкт у жорсткій конкуренції на ринку реалізує підхід “один проєкт — одна стратегія” та здійснюватиме точну операційну діяльність.

У 2025 році China Resources Land досягла суми укладених контрактів 20B юанів, зберігши продажі на рівні топ-3 в галузі. Валовий прибуток від розрахунків (settlement) склав 15.5%, а рівень прибутковості — залишався в першій “драбині” серед компаній галузі.

Паралельно інвестична стратегія China Resources Land ще більше зосередилась: наразі базово компанія інвестує в міста першого рівня. China Resources Land стверджує, що компанія дотримується принципів стратегічного лідерства в інвестиціях і підходу “жити за можливостями”. Упродовж 2025 року було отримано 33 проєкти, а сума пайових інвестицій становила 33.6B юанів. У п’яти ключових містах, зокрема в Пекіні, Шанхаї, частка інвестицій — майже 8/0? (близько 8/0) (у структурі), а структура земельного банку безперервно оптимізується.

Щодо ринкових тенденцій 2026 року, головний операційний директор China Resources Land Чень Вей заявив, що за даними ринку станом на березень поточного року по всій країні ринок демонструє ознаки структурного відновлення: обсяг угод з новим житлом у місяць до попереднього місяця зріс, але в річному вимірі зменшився; обсяг угод з вторинним житлом у місяць до попереднього місяця виріс значно; у деяких містах спостерігалися максимуми за останні роки. Причини такого явища полягають у тому, що загальна макроекономіка стабільна; різні міста, застосовуючи підхід “залежно від міста”, оптимізують регулювання; у частини міст політики щодо “фішок на придбання житла” (房票) та субсидій знижують вартість купівлі житла; а також, на додачу, документ Міністерства природних ресурсів №38 забезпечив ринку сприятливі очікування, і відновлення цін на старі квартири в окремих ключових містах підштовхнуло повернення обсягів угод.

Чень Вей продовжив: у деяких містах, наприклад у Шанхаї, ринок нового житла теж демонструє досить помітні сигнали “роздування” (膨胀), але на даний момент сила політик виглядає стриманішою. Очікується, що в майбутньому в політик буде ще суттєвий простір для посилення. “Виходячи з вищезазначених оцінок, найскладніший період для галузі в основному вже позаду, і ми офіційно перейшли в цикл, що характеризується дном із подальшим відновленням та глибоким розмежуванням. Спершу стартуватимуть ключові міста й якісні сегменти, а на основі того, що інші міста поступово “перетравлюють” запаси, відбуватиметься повільне відновлення”.

Інвестиції залишаються стриманими, і грошовий потік China Resources Land також відносно стабільний. На кінець 2025 року China Resources Land мала грошові резерви в розмірі 67.37B юанів; водночас у 2025 році загальний рівень платних зобов’язань (total interest-bearing liabilities) та чистий рівень платних зобов’язань також зберігалися в межах найкращої групи в галузі. 31 грудня 2025 року середньозважена вартість фінансування знову встановила історичний мінімум, знизившись на 39 базисних пунктів порівняно з кінцем 2024 року — приблизно до 2.72%.

Новий рушій зростання

Оскільки девелоперський бізнес більше не ставить “масштаб понад усе” як пріоритет, у майбутньому China Resources Land спрямовуватиме більше ресурсів у орендний бізнес інвестиційної нерухомості — це друга крива зростання компанії.

Лі Сінь визначає цю діяльність як “двигун” для стійкого безперервного зростання результатів і як основний внесок у прибуток та стабільний грошовий потік. У 2025 році інвестиційна нерухомість для орендного доходу China Resources Land забезпечила оборот 254.4 млрд юанів, що на 9.2% більше рік до року; чистий прибуток склав 98.7 млрд юанів, зростання на 15.2%.

Отже, ключ до того, щоб прибуток China Resources Land залишався стабільним, полягає в тому, що виручка й прибуток орендного бізнесу інвестиційної нерухомості тримаються відносно стабільними. Якщо оглянути зрілі ринки, більшість девелоперів після уповільнення зростання девелоперського бізнесу переходять переважно до “збору орендної плати”. China Resources Land виграла від переваги першого розгортання (先发布局), тому компанії вдалося спокійно пройти період трансформації.

Лі Сінь заявив: «У період “п’ятої п’ятирічки” China Resources Land повною мірою використає перевагу того, хто прийшов раніше. Ключовим орієнтиром стане “краще кількісно й якісно” (量质双优) та підвищення прибутку. Компанія всебічно поглибить високоякісний розвиток орендного бізнесу інвестиційної нерухомості. Ми посилимо перекид ресурсів на ключові активи, зокрема на ресурси основних комерційних районів та якісних носіїв (载体)». Одночасно, через створення багаторівневих платформ операцій з активами та активне управління, компанія забезпечить “активи мають входи й виходи”, тим самим просуваючи високоефективний цикл між активами й капіталом.

Комісійний бізнес з управління легкими активами — третя крива зростання China Resources Land, позиціонована як ключовий “створювач” сильного зростання результатів компанії та ціннісного простору.

Лі Сінь сказав: «У період “п’ятої п’ятирічки” China Resources Land пришвидшить розширення зовнішніх ресурсів. Ключовим орієнтиром стане інноваційне підвищення якості та нарощення прибутку. Компанія активно вирощуватиме високоякісний бізнес з управління легкими активами. Скориставшись вікном для розширення масштабу в галузі, компанія в “секторах” із конкурентними перевагами — комерційний менеджмент, управління міським простором, управління активами, культурно-спортивні операції тощо — прискорить захоплення ринкових можливостей. Лі Сінь прогнозує, що у період “п’ятої п’ятирічки” бізнес China Resources Land з комісіями за управління легкими активами досягне швидкого зростання».

На зустрічі з інвесторами керівництво China Resources Land заявило, що, дивлячись у майбутнє на “п’яту п’ятирічку”, China Resources Land всебічно оновить стратегічне позиціонування. Компанія прив’язується до цілі “створення світового лідера в інвестуванні, девелопменті та операційному управлінні містами”. Через ефективну скоординовану роботу “трьох кривих зростання” та односпрямоване нарощування зусиль, компанія перебудує нові конкурентні переваги в галузі.