Власник продав квартиру за 400 тис., покупець після ремонту виставив її на продаж і продав за 698 тис. Другий покупець подав позов через те, що з каналізаційної труби, яка проходить у стелі, сталася протікання; суд першої інстанції ухвалив, що власник має нести відповідальність майже на 80 тис.

问AI · 如何 суд визнає, що колишній власник умисно приховав витік із трубопроводу, що становить шахрайство?

«Мій будинок щойно продали за 400 тисяч юанів, а суд першої інстанції ухвалив, що ми самі маємо нести відповідальність приблизно на 800 тисяч юанів, тобто той будинок фактично зник.». Нещодавно пані У, жителька Ваньчжоу в муніципалітеті Чунцин, подзвонила в гарячу лінію Huashangbao Dаfeng News 029-88880000, заявивши, що вони не згодні з рішенням суду першої інстанції та подали апеляцію.

Продаж будинку —

Власник продав навчальний будинок площею 154 м² за 400 тисяч юанів, жінка придбала, зробила капремонт і перепродала за 698 тисяч

Пані У є жителькою Ваньчжоу. Вона розповіла, що у 2008 році сім’я придбала будинок у районі Байянь, вулиця Zhi, Ваньчжоу: «Поруч із районом Gao Sun Tang, там були найкращі в усьому районі середні школи та дитячі садки. На той час реєстрація була оформлена на мого чоловіка й сина, будинок був на другому поверсі, площа — приблизно 154 квадратні метри».

Вона повідомила репортера Huashangbao Dаfeng News, що будинок був збудований у 1998 році: коли купували, це був «голий» стан (без оздоблення), згодом він здавався іншим для відкриття салону краси та готелю, а у травні 2024 року, через переїзд, вони планували продати цей будинок.

У тому ж році 10 вересня пані У продала будинок пані Чжу через посередника за ціною 400 тисяч юанів: «Після того, як ми підписали договір купівлі-продажу нерухомості, вона сплатила нам ці гроші. Але за її вимогою тимчасово не було оформлено перереєстрацію права власності. Через понад два місяці, після того як вона зробила ремонт, вона перепродала будинок іншій жінці за ціною 698 тисяч юанів».

25 листопада 2024 року чоловік і син пані У як сторона «А» доручили пані Чжу як стороні «B» і «Сян Моу» підписати «Договір брокерського посередництва з реалізації угоди купівлі-продажу нерухомості». Було узгоджено, що сторона «А» продає стороні «B» цей будинок у фактичному стані, підрозділяючи за квартирами/об’єктами. Сторона «А» гарантує, що майнові права на об’єкт є чистими, процедури — законними, вони отримали згоду співвласників, і мають законне право на розпорядження майном. «Сторона “B” провела повну перевірку та чітко зрозуміла всі обставини щодо цього будинку й не має заперечень, вирішивши придбати цей будинок».

«Сян Моу сплатила 198 тисяч юанів як початковий внесок пані Чжу, а банківські 500 тисяч юанів іпотечного кредиту були переведені на наш рахунок», — розповіла пані У. Після цього вони розділили ті 500 тисяч і двома траншами переказали пані Чжу. «Насправді дохід нашої сім’ї від продажу будинку — це ті 400 тисяч».

27 грудня того ж року будинок офіційно зареєстрували на ім’я Сян Моу.

Та несподівано приблизно через 7 місяців ситуація різко змінилася через повістку суду Ваньчжоу.

Позов —

Сян Моу стверджує, що приховали, ніби в стелі вітальні є витік із каналізаційної труби з неприємним запахом, і вимагає повне повернення грошей за покупку та відшкодування збитків

У липні 2025 року Сян Моу подала позов до суду Ваньчжоу, Чунцин. До відповідачів вона включила чоловіка й сина пані У як сторону «А», а також пані Чжу та інших.

У своїй позовній заяві Сян Моу зазначила, що тоді завдяки посередницькій компанії їй вдалося придбати той будинок пані У. Вона сплатила пані Чжу 198 тисяч юанів як ціну купівлі, 10 000 юанів як комісію посередника, і оформила іпотеку в Аграрному банку (відділення Ваньчжоу) на суму 500 тисяч юанів під заставу цього будинку; погашення кредиту — щомісяця за її рахунок.

Вона сказала, що нещодавно виявила: каналізаційна (фекальна) магістральна труба в багатоповерхівці розташована прямо над вітальнею в її кімнаті, і що є витік із каналізаційної труби, який супроводжується неприємним запахом, через що вона не може нормально заселитися.

Вона стверджує, що відповідачі, зокрема сторона «А» та пані Чжу, під час угоди купівлі-продажу умисно приховали важливі факти, які могли вплинути на купівлю-продаж будинку, через що вона через шахрайство підписала договір про купівлю, тим самим серйозно порушивши її законні права та інтереси.

Сян Моу просить суд скасувати той «Договір брокерського посередництва з реалізації угоди купівлі-продажу нерухомості», вимагати від сторони «А» і пані Чжу повернути той початковий внесок за покупку та сплатити відповідні відсотки, а також повернути ті 500 тисяч юанів за іпотекою і тимчасово сплатити відсотки 84 919,6 тисячі юанів. Крім того, вона також вимагає сплатити податки за перереєстрацію 26.98k тисячі юанів і відповідні комісії посередника та гонорар адвоката тощо, загалом майже 800 тисяч юанів.

Захист —

Проблема у спірному будинку — це проєкт забудовника; продавець не приховував умисно, просить відхилити

Під час судового розгляду сторона пані У в основному заявила, що каналізаційні труби в спірному будинку є первинним проєктом забудовника. Вони не приховували жодних фактів. Місце розташування та конструкція труб, де знаходиться цей будинок, були єдино спроєктовані й збудовані забудовником. Вони не мають професійних знань у будівництві, тож не могли передбачити відповідні ризики та проблеми трубопроводу. Під час угоди вони правдиво повідомили про фактичний стан будинку. Також пані Чжу зробила ремонт заново, тож пані У не приховувала умисно відомості. Питання «витоку з труб» існувало після передачі будинку, тому вони не повинні нести відповідальність за суттєві проблеми якості. Позивач Сян Моу не може робити висновок про наявність суттєвих проблем якості в спірному будинку, виходячи з того, що в спільному майні колись були протікання. Спірний будинок — це вторинне житло. Згідно з нормами права гарантійний строк для водо- та каналізаційних труб становить лише два роки.

Вони також стверджують, що під час купівлі-продажу вони отримали тільки ті 400 тисяч юанів, які тоді сплатила пані Чжу. Інші кошти належали повністю пані Чжу. «У торгівлі не було шахрайських дій; немає передбачених законом підстав для розірвання/скасування договору; будинок вже перереєстровано, угода завершена, право власності підтверджено. Відповідно до умов договору сторони виконали всі свої права та обов’язки, які мали бути виконані. Позивач Сян Моу — повністю дієздатна особа; під час угоди вона мала б прийняти рішення про купівлю лише після того, як погодиться з фактичним станом будинку. Одночасно строк позовної вимоги про скасування правочину вже минув. Просимо відхилити всі вимоги позивача».

Пані Чжу як відповідач сказала, що в договорі в першому пункті зазначено: позивачка пані Сян (до договору) під час купівлі будинку після ретельних роздумів; наразі купівля-продаж завершена, і будинок вже передано/перереєстровано. Тому вона не знає, чому позивачка передумала. Її вимоги не мають бути задоволені.

Пані Чжу також заперечує, що описана позивачкою труба сформувалася історично: під час купівлі все було саме таким; під час ремонту вона цього не змінювала. Первинний власник будинку не повідомляв про випадки протікання. «Після огляду на місці те, що позивачка стверджує про витік труби та супровідний неприємний запах, не відповідає дійсності. Ця справа не утворює законних підстав для скасування за “суттєвим хибним уявленням”, шахрайством тощо, і також не утворює істотне порушення. Просить відхилити її позов».

Рішення —

Оскільки власник умисно приховав справжній стан спірного будинку, наявний умисел шахрайства; присуджено відповідальність приблизно на 400k юанів

Суд Ваньчжоу після розгляду встановив відповідні факти і також зазначив, що тоді, як продавець пані У та як покупець пані Чжу, через посередницькі послуги якоїсь компанії було укладено договір: «Цей об’єкт нерухомості — це угода вторинного ринку. Остаточна ціна домовленості — 400 тисяч юанів. Продавець передає покупцю об’єкт у використання відповідно до фактичного стану, який покупець побачила під час огляду на місці. Після того як пані Чжу придбала будинок у справі, вона зробила ремонт усередині».

Суд також встановив, що 14 вересня 2024 року пані У та пані Чжу в нотаріальній конторі Юйбо (Чунцин) оформили нотаріальну довіреність: її зміст полягав у тому, що продавець через зайнятість та поспішність не може особисто приїхати до центру реєстрації нерухомості, аби оформити всі процедури щодо угоди купівлі-продажу та перереєстрації цього будинку. Тому вони спеціально уповноважили пані Чжу здійснити такі справи: укласти «Договір купівлі-продажу будинку» та договір для підписання через онлайн-мережу; оформити реєстраційні процедури щодо переходу права власності; сплатити/звільнити від сплати відповідних податків та зборів тощо; підписати відповідні документи й угоди.

Суд Ваньчжоу заявив, що під час огляду на місці будівельна частина (базове оздоблення) спірного будинку була абсолютно новою, а в усьому будинку стелі вітальні були новими. Після відкриття стелі над стелею кухні-вітальні у місці неподалік від вхідних дверей знаходиться каналізаційна труба всього будинку. Труба в тому місці має вигин, вона досить стара, на ній багато слідів бруду. Стеля над трубою стала чорною, а навколо труби були обгорнуті пластиковою плівкою.

Найважливіший предмет судового розгляду у цій справі — чи є договір купівлі-продажу спірного будинку шахрайством?

Суд Ваньчжоу також встановив, що у 2024 році служба управління нерухомістю (property management) подавала позов проти власника готелю, який здавав в оренду будинок пані У, через борг з оплатою послуг керування. Під час судового засідання відповідач сказав: «Через те, що каналізаційна магістральна труба протікає, у мого готелю виникли збитки, тому я не оплатив рахунки за послуги керування». Пізніше ця справа була успішно врегульована шляхом медіації.

Однак відмітка про повідомлення про злочин, надана пані У з Ваньчжоу, підрозділ Сюеґуан поліції, свідчить, що 4 квітня 2024 року приблизно о 15:00 вона повідомила поліцію, що між нею та власником готелю через питання оренди будинку виникла суперечка, і потім поліцейські здійснили розгляд/медіацію та врегулювання.

Під час цього судового розгляду суд Ваньчжоу вважав, що відповідно до висновків огляду на місці, а також до тієї цивільної угоди про врегулювання, між керуючим нерухомістю та власником готелю, можна підтвердити факт протікання каналізаційної труби над стелею кухні-вітальні спірного будинку. Як довірена особа продавця пані Чжу, знаючи, що каналізаційна труба всього будинку розташована над стелею кухні-вітальні та що вона протікає, вона через капітальний ремонт оновила приміщення і накрила трубу пластиковою плівкою, приховавши справжній стан спірного будинку. Це свідчить про наявність умислу шахрайства та вчинення шахрайства. Під час підписання договору пані Чжу не повідомила позивачці пані У правдиві відомості, що призвело до того, що позивачка підписала договір про укладення угоди з купівлі-продажу спірного будинку, не знаючи відповідних обставин. Така поведінка є шахрайством.

Суд Ваньчжоу також вважає, що позовні вимоги позивачки Сян Моу про те, що пані Чжу повинна спільно виконати обов’язок щодо оплати, не мають ані фактичної, ані юридичної підстави. Адже всі дії пані Чжу відбувалися як виконання доручення від продавця. Поруч із цим пані Чжу не є стороною договору.

4 січня 2026 року суд Ваньчжоу оголосив рішення суду першої інстанції: скасувати той договір, укладений позивачкою Сян Моу разом із продавцем — сім’єю пані У та посередницькою компанією; зобов’язати продавця — сім’ю пані У повернути позивачці Сян Моу 698 тисяч юанів за придбання будинку та відсотки за користування коштами, а також сплатити податки за перереєстрацію, комісію посередника та гонорар адвоката.

«Суд першої інстанції зобов’язав нас самостійно повернути ті 698 тисяч юанів, плюс відсотки та інші витрати — разом майже 800 тисяч», — зі сльозами на очах заперечувала пані У, «Хіба це не означає, що нас просто “передають по руках”, і ми віддаємо той будинок вартістю 400 тисяч?»

Вона сказала, що після оголошення рішення суду першої інстанції вони просили суд Ваньчжоу надати письмові пояснення. «Ми виклали 14 пунктів, але досі вони не надали письмової відповіді».

6 квітня вдень репортерка Huashangbao Dаfeng News на підставі цього зв’язалася з суддею Лань (прізвище) у суді першої інстанції. Вона не дала прямої відповіді.

Апеляція —

Не повідомити про “історичну протікання” не є шахрайством за законом; цивільну мирову угоду не можна вважати підставою для прийняття рішення

Пані У сказала, що вони не погоджуються з рішенням суду першої інстанції, тож подали апеляцію до Другого проміжного народного суду міста Чунцин, вважаючи, що в рішенні першої інстанції факти встановлені неясно, допущено помилку в застосуванні права, і це суттєво порушує їхні законні права та інтереси.

Вони в апеляції вважали, що суд першої інстанції встановив, ніби вони вчинили шахрайство через те, що не повідомили про «історичну протічку», але для цього немає підстав за законом.

Пані У сказала, що для місця, яке вже відремонтоване й не впливає на використання, а особливо для слідів протікання, спричинених протіканням у публічних (спільних) зонах, у них немає юридичного обов’язку бути проактивними у повідомленні, і тим більше немає умислу приховувати. Суд першої інстанції також не встановив, чи це протікання було колись чи відбувається зараз; чи це протікання фекальних мас чи протікання води; чи це тривале протікання, чи епізодичне; чи протікання у спільній зоні, чи протікання через сам дефект якості. Пластикова плівка — це захисний захід від проникнення води/просочування на будівництві, чи це спосіб приховання слідів протікання. Наприклад, проблема з «пластиковою плівкою»: за зовнішнім виглядом видно, що під’єднано одну трубу — очевидно це захисний захід від проникнення, а не приховування чогось. Проте суд першої інстанції використав це, щоб визнати наявність умислу «приховати сліди протікання», і тим самим перебільшив протікання до рівня шахрайства.

Пані У також заявила, що каналізаційна труба над дахом (стелею) у кухні-вітальні є магістраллю для всього будинку. Ця труба була первинним проєктом і конструкцією, яку забудовник побудував під час будівництва будинку у 1998 році. Вони не проводили жодних змін, тож не можна застосовувати чинні «Норми про проєктування житла», щоб обмежувати старий будинок.

Пані У також зазначила, що Сян Моу придбала перероблене пані Чжу «житло», а її рішення купити базувалося переважно на фактичному стані під час перегляду будинку; між цим історичним протіканням і юридичним причинно-наслідковим зв’язком немає. Факт того, що їхня сім’я не отримувала вигоди, повністю спростовує умову шахрайства про «незаконне заволодіння». Під час перегляду та в процесі угоди Сян Моу не виявила належної розумної обачності, і відповідні наслідки має нести вона сама. Спірний будинок — це вторинне житло. У договорі зазначено «передача у фактичному стані». Під час угоди купівлі-продажу покупець Сян Моу є особою з повною цивільною дієздатністю, а також має обов’язок бути обачною при перевірці. У процесі неодноразового перегляду та приймання будинку вона не висловила жодних заперечень щодо якості. Якщо вона вважає проблему протікання життєво важливою, вона повністю мала можливість за допомогою уважного огляду або шляхом залучення професійних установ/експертів виявити відповідні сліди. «Тобто через недбалість власного огляду вона не має права перекладати на нас всю відповідальність».

Крім того, під час апеляції пані У зазначила, що згідно з пунктом 107 «Судових тлумачень до Цивільного процесуального кодексу», якщо сторони, щоб досягти мирової або угоди про примирення, пішли на взаємні поступки та визнали певні факти, то ці факти не можуть у подальшому судовому процесі використовуватися як підстава проти них. З огляду на це, вислови власника готелю, зафіксовані в письмовому рішенні суду першої інстанції, не можуть бути підставою для встановлення фактів у цій справі. Це — його самовизнання задля досягнення примирення, тож воно не повинно впливати на встановлення фактів у інших справах. Без перевірки Верховним судом/народним судом такі вислови не можуть бути використані як встановлені факти в інших справах.

Пані У просить апеляційний суд скасувати рішення суду першої інстанції, направити справу на новий розгляд або ж ухвалити законне нове рішення, яким повністю відхилити всі позовні вимоги Сян Моу, подані в суд першої інстанції. «Якщо не можна скасувати “Договір купівлі-продажу будинку”, просимо відповідно до закону долучити пані Чжу як третю особу, змінити рішення — щоб відповідальність покладено повністю на неї, або щоб вона повернула нам ті 698 тисяч юанів за покупку, які ми з неї стягували, а також взяла на себе відповідальність за всі збитки та втрати тощо».

Журналіст Huashangbao Dаfeng News Хуан Пін · редактор Лю Мен’юй

(Якщо є інформація для розголосу, телефонуйте в гарячу лінію Huashangbao Dаfeng News 029-8888 0000)