2025年不動産業界の展望：債務圧縮の効果実現と運営のアップグレードが新たな成長点を生み出す

**　　導入**

**　　2025年、不動産業界は深い調整のなかでも着実に前進し、ストックの質の向上と高品質な発展という新たな段階へと移行している。「底を固める修復、差がさらに拡大」といった状況が年間を通じた中核的な動向となった。政策面では前向きなシグナルが継続的に発信され、引き渡し保証（期日内引き渡し）のタスクは全面的に完了し、債務削減（化債）のプロセスも加速して進められている。業界は、これまでの高レバレッジ・高回転という旧来のモデルから徐々に抜け出し、財務の安定を軸に、運営を強化し、多元的な連携による良性の発展軌道へと転換しつつある。**

**　　このような背景のもと、不動産企業の財務の健全性、債務削減能力、多元的な運営力が、景気循環をまたいで持続可能な発展を実現するための中核的な支えとなっている。さらに、龍湖（Longfor）に代表される主要企業は、堅実な経営実践によって業界の高品質な発展を後押しする、参照可能な模範事例を示し、業界の転換における前向きな活力と発展の潜在力を際立たせている。**

2025年には、不動産業界の深い調整と構造的な底打ちが同時に進み、発展ロジックはすでに明確に変化している。

業界全体の観点から見ると、市場の試練はいまだ厳しく、多くの不動産企業は業績の縮小や収益面の圧迫といった課題に直面している。しかし、業界リスクの清算（リスク・アウト）のスピードは明らかに加速しており、プラスの発展動力は絶えず集積されている。

統計によれば、2025年に不動産業界で累計的に解決された負債規模はすでに1.2万億元を超えた。債務削減の考え方は、先送り（延長）に受け身で対応する段階から、実質的な債務削減へと転換した。これにより業界全体の貸借対照表（資産負債表）が有効に改善され、業界の信用面の圧力が緩和され、業界の底固め修復のための基礎が築かれた。

同時に、政策面では調整の「ツールボックス」が継続的に整備され、主要都市における需要に回復の兆しが初めて見え始めた。新型の都市化の推進も続き、都市のストック（保有資産）の最適化・調整の余地は広い。人々の「良い家」に対する新たな期待は、業界の発展に新しい潜力を注入している。

業界が分化するなかで、「健全な経営、多元的な能力での付与（賦能）」が、不動産企業の突破口となる中核的なルートであり、同時に業界の高品質転換における中核的な方向性ともなっている。現状、単一の開発事業に依存し、リスク対応力が弱い企業は、業界の変動のなかでより大きな課題に直面している。一方で、早期に多元的な事業を構想し、財務規律を守り続ける企業は、次第に業界の「少数派」となり、業界を高品質な発展へと転換させる役割を担っている。

その「少数派」企業に共通する特徴は、キャッシュフローを中核に、債務構造を最適化し、債務規模を圧縮するとともに、運営サービス系の事業を深く掘り下げ、単一の開発事業への依存から脱し、景気循環に耐える経営モデルを構築している点にある。龍湖の2025年の経営実践は、まさにこの業界トレンドの生きた具現であり、業界に再現可能・普及可能な実践経験を提供している。

**　　債務削減の攻めで業界の土台を築き、模範実践が転換の方向を示す**

債務削減は、2025年の不動産業界におけるリスクの清算と、高品質な転換を実現するための中核的な命題であり、不動産企業自身の生存・発展に関わるだけでなく、業界の信用環境の修復と市場の信認の再構築にも影響を与える。

業界の視点から見ると、債務削減は「困窮からの救済として命をつなぐ」段階から、「質の向上と効率の増大」へと移ってきた。不動産企業は、有序に債務規模を圧縮し、債務構造を最適化し、返済負担を引き下げることで、流動性の困難から抜け出し、より多くの資源を中核業務に集中させることができ、健康的な経営への転換を実現できる。これはまた、業界の分化のなかで企業が足場を固めるための中核的な前提でもある。

2025年には、すでに二十数社の経営危機に陥った不動産企業が、債務再編または再建（重整）の承認を完了している。債務削減のモデルには、国内外の連携による再編、司法による再建（重整）などの多元的なルートが含まれ、業界リスクが加速して清算されていく勢いは明らかだ。そして龍湖の債務削減の実践は、業界の「実質的に債務を削減し、構造を最適化する」という核心的な方向性に合致しており、その経験は重要な業界参照価値を持ち、堅実な債務削減の模範事例となっている。

龍湖の2025年の財報データを見ると、期末時点で、グループの総借入額は人民元1528億元であり、前年末から人民元235億元減少した。債務規模の着実な「削り峰」（積み上げのピークを削る）を実現し、業界の「実質的な債務削減」という発展方向を実践している。

一方、債務構造の観点では、グループの平均の契約上の借入期間は12.12年と長く、長期債務の比率が高いことの優位性は顕著で、短期の返済負担を効果的に低減できる。これは業界の「債務の期限を最適化し、短期の流動性圧力を緩和する」という債務削減の考え方と高度に一致している。

さらに、資金調達コストの面でも、2025年の龍湖の平均資金調達コストは年利3.51%へとさらに引き下げられ、2024年から明確に低下している。債務規模が減少している背景のもと、利息の圧力は一段と解放され、「低コストでの債務削減」という業界の実行可能な道筋を示している。

注目すべきなのは、短期の返済能力を固めることは、業界の債務削減業務における重要な保障であり、不動産企業の堅実な経営の土台でもあるという点だ。龍湖の2025年末のデータによれば、グループの1年以内に期限が到来する債務は人民元157.9億元であり、総債務に占める割合は10.3%にとどまっている。短期の返済圧力はコントロール可能な範囲にある。また、グループの手元現金は人民元292億元であり、そのうち予約販売の監督資金は人民元93.7億元。予約販売の監督資金および制限資金を除いたうえで、現金短債倍率は1.14倍となり、短期債務を十分にカバーできることを確実にしている。

このような、規模を下げて構造を最適化し、強い保障で支える債務削減のモデルは、龍湖自身が債務負担の継続的な緩和を実現するだけでなく、業界内の他の不動産企業にも明確な参照を提供している。龍湖の経営実践から見れば、債務削減は受け身で「横たわって耐える」ことではない。科学的な財務管理を通じて、リスクをコントロール可能にし、経営を持続可能にするという双方にとっての勝ち（ウィンウィン）を実現している。これもまた、業界の債務削減強化における核心的な方向性である。

**　　キャッシュフローを核に、多元的な賦能で業界の抗周期（景気変動耐性）を活性化**

不動産業界の転換が深い水域に入った現在、継続的に安定したキャッシュフローは、業界が変動をしのぎ、債務削減を着実に進めるための生命線である。そして、多元的な業務の協同的な力の発揮こそが、業界が単一の開発依存から脱し、抗周期能力を高めるための中核的な戦略だ。

今や、「キャッシュフローが王様である（キャッシュフロー重視）」ことは業界の共通認識となっている。不動産企業が、精緻な運営、在庫の販売・消化への集中、業務構造の最適化を通じてキャッシュフローの安定を実現できてこそ、債務削減と転換に対する盤石な支えとなる。

同時に、市場が規模拡大から質の向上へと転換するにつれ、商業運営、プロパティサービス、資産管理などの運営サービス系の業務が、キャッシュフローの安定と抗周期能力の強さという優位性を背景に、業界の新たな成長エンジンとなりつつある。業界が持続可能な収益モデルを構築することを後押ししており、これもまた、住居・都市農村建設部が提起した「二つの統括をしっかりと行い、高品質な発展を推進する」という方針の具体的な実践を体現している。

龍湖の2025年の運営実践は、業界の「キャッシュフローを核に、多元的な賦能」という総合的な発展方向に正確に合致しており、そのため、業界内の高品質な運営の模範となっている。

キャッシュフロー管理の面では、龍湖は「キャッシュフローが王様」という経営理念を堅持し、業界の「精緻な運営、販売による在庫消化に集中」という方向性に沿っている。開発事業では「販売に合わせて生産する（以銷定产）」戦略を堅持し、販売用地（販売区画）の売り出しタイミングを柔軟に調整し、在庫の消化に集中した。2025年の契約販売金額は人民元631.6億元であり、そのうち一・二線都市の販売比率は約90%に達している。主要都市での展開の優位性が、販売回収の安定性を確保し、これは業界内の不動産企業が販売配置を最適化し、回収を確保するうえでの参考となっている。

また、龍湖は通年で引き渡した物件の総建築面積が592.5万平方メートルに達している。「四好（4つの良い）」の引き渡し体系を実践し、高品質な引き渡しで市場の認知を獲得し、「販売—引き渡し—回収」という良性の循環を形成している。これは業界の「期日内引き渡し（保交楼）、履行の強化、信認の構築」という方向性と高度に一致しており、さらに業界が市場の信認を修復するうえでの強い支えを提供している。

多元的な事業展開の面でも、龍湖の実践は業界の「多元協同、抗周期のしなやかさを高める」という転換方向に一層合致し、業界に持続可能な発展の道を切り開いている。

2025年には、不動産業界でますます多くの不動産企業が、商業運営、プロパティ、資産管理などの軽資産（ライトアセット）業務を模索し、第二の成長曲線を探り始めた。一方、龍湖はすでに多元的な業務の配置を完了している。運営・サービス事業の収入合計は人民元267.7億元で、総営業収入の27.5%を占めており、成長の中核的なエンジンであり、しなやかさ（レジリエンス）の支えとなっている。

その内訳として、2025年末時点で営業している商業施設は、通年の賃貸収入が人民元112.1億元で、前年比4%増となっている。累計で99の商業施設を運営し、稼働率は97%の高水準を維持している。資産管理業務は通年で収入29.8億元を実現し、長期賃貸アパート「冠寓（グアンユー）」の期末稼働率は94%に達している。プロパティサービス業務は収入人民元112.3億元で、期末の管理面積は約3.6億平方メートルである。

これらの運営およびサービス業務の堅調なパフォーマンスは、龍湖に安定したキャッシュフローを提供するだけでなく、多元的な業務の協同的発展が、業界の変動に対するヘッジとして働き、抗周期能力を高めるうえで重要な役割を果たしていることを裏づけている。さらに、業界内の不動産企業が「開発＋運営」モデルへ転換し、ストック資産を活性化させるための貴重な経験となっている。

**　　業界が好調であるしなやかさを示し、模範が先導して新たな章を開く**

2025年、不動産業界は深い調整のなかでリスクの清算と動力の転換を実現し、債務削減の攻略（攻めの強化）の成果は顕著だ。多元的な運営の勢いも良好で、政策支援は継続的に上乗せされ、市場は徐々に高品質な発展という良性の軌道へと向かいつつある。

業界の視点から振り返れば、期日内引き渡しのタスクは全面的に完了し、引き渡しリスクは大幅に収束している。業界の信用環境は継続的に改善されている。政策の枠組みは日々より完成し、需要面での下支えから供給面での最適化まで、安定的で多元的な政策ツールボックスが形成されている。マクロ経済は着実に成長し、住民の消費マインドの回復を後押しし、不動産市場の需要が解き放たれることを力強く支えている。さらに、都市更新の加速と「良い家」の建設が推進され、新しい成長ポイントが生まれ、不動産企業の転換・発展に広い空間を切り開いている。

龍湖の2025年における堅実な経営と高品質な発展の実践は、企業自身が初心を守り、科学的に配置してきた成果であるだけでなく、業界の高品質転換の核心的なロジック—財務規律を守り、キャッシュフローの土台を固め、多元的な運営を深く掘り下げる—を映し出している。これはまた、業界発展の核心的な方向性でもある。

今後を見通すと、業界の政策が継続的に最適化され、リスクの清算が継続的に進むなかで、不動産業界の見通しは引き続き良好である。より多くの不動産企業が、模範企業の経験を参照し、堅実な経営理念を堅持し、財務構造を最適化し、多元的な事業を深く掘り下げ、高品質な運営に集中することで、単一の開発依存から脱し、抗周期の経営モデルを構築することになる。

龍湖などの多くの模範的企業による先導と模範提示のもとで、不動産業界全体は高品質な転換をより加速的に実現し、短期の変動の影響から脱し、居住の属性という本来の価値に立ち返り、民生のニーズと業界のしなやかさの双方に配慮できる見込みだ。

（編集：矯玥）

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