Green City China оголосила про результати за 2025 рік, маючи три переваги та дві приховані загрози

Запитай AI · Які виклики для «режиму високого обертання» постають у період спаду на ринку нерухомості?

31 березня Greentown China опублікувала результати за 2025 рік. У повідомленні зазначено, що у 2025 році Greentown China отримала виручку 154.97B юанів, що в річному вимірі дещо нижче на 2,26%; чистий прибуток становив 2.29B юанів, що на 44,9% менше в річному вимірі; прибуток, що належить акціонерам, лише 70,98 млн юанів, що на 95,55% менше в річному вимірі, і є найнижчим показником після виходу компанії на біржу.

Greentown у повідомленні вказала, що спад прибутку головним чином зумовлений тривалістю коригувального періоду на ринку нерухомості, стратегією розвантаження запасів із надлишком, нарахуванням знецінення активів, а також зниженням результатів діяльності спільних та асоційованих підприємств. У 2025 році Greentown нарахувала відповідне знецінення активів і чисті збитки від змін справедливої вартості на суму 4.92B юанів (2024: 49,17 млрд юанів).

Під тиском на прибуток, водночас збутовий сегмент Greentown China зберігав стабільність масштабів, а ситуація із заборгованістю продовжувала покращуватися. Частка короткострокового боргу знизилась до 18,6%, що є новим мінімумом за всі роки, а коефіцієнт готівка/короткостроковий борг становив 2,6 раза.

Ключові дані результатів Greentown за 2025 рік

Після публікації звіту акції Greentown China впали нижче 9 юанів/акцію, зниження перевищило 4%, головним чином через значне падіння прибутку.

01 Три переваги

У 2025 році галузь нерухомості тривалий час перебувала у глибокому циклі коригування: сукупні багатофакторні тиски, зокрема слабкий попит на ринку, високі обсяги запасів, стиснення маржі прибутковості, накладалися один на одного. Але Greentown China зберігала постійні переваги в трьох аспектах.

Обсяг продажів стабільно в топі, надходження відстоюються

У 2025 році на тлі загального падіння продажів у сфері нерухомості Greentown China зберегла лідерську позицію за масштабами продажів у галузі, ставши однією з її ключових конкурентних переваг. З річного звіту видно, що компанія за весь рік накопичено отримала загальні суми контрактних продажів приблизно 4.92B юанів, посівши друге місце в галузі; порівняно з 2024 роком, коли було 251.9B юанів, показник зріс незначно — на 2,8%, тобто компанія продемонструвала майже безпрограшне зростання всупереч несприятливим тенденціям, що підкреслює її сильну конкурентоспроможність на ринку.

Щодо структури продажів, то синергія між власними проєктами та проєктами з дорученим будівництвом/управлінням допомогла Greentown закріпити перевагу масштабів. Серед них: обсяг продажів власних проєктів — 245B юанів, а обсяг продажів з правом частки (equity) — 153.4B юанів, і обидва показники займають п’яте місце в галузі. Спираючись на репутацію бренду, накопичену протягом тривалого часу, компанія зберігала стабільний рівень розвантаження запасів (go-to-sale). Обсяг продажів у керованих проєктах (代建) досяг 104.3B юанів, що становить майже 40% від загальної частки продажів, і зріс на 15,3%. Це вже стало важливим додатковим джерелом зростання виручки, ефективно знімаючи тиск від падіння надходжень у девелоперському бізнесі.

Поряд із зростанням масштабів Greentown також забезпечила стабільність надходжень, надаючи сильну підтримку безпеці грошових потоків компанії. За весь 2025 рік коефіцієнт грошових надходжень від продажів становив 101%, зберігавши рівень галузевого еталону; у порівнянні з 2024 роком, коли було 99%, показник дещо покращився. Стабільність коефіцієнта надходжень головним чином пояснюється двома факторами: по-перше, регіональна географія зосереджена у містах першого та другого рівнів із високою платоспроможністю та в ключових районах дельти річки Янцзи; попит на придбання житла в таких регіонах відносно стабільний, а здатність до збору коштів вища; по-друге, компанія посилила управління надходженнями, оптимізувала процеси оплати та прискорила повернення коштів.

Структура боргу безпечніша, вартість фінансування нижча

Протягом останніх кількох років Greentown знизила вимоги до прибутковості та спрямувала більше зусиль на розвантаження запасів і безпеку боргу. Дані річного звіту показують, що станом на кінець 2025 року загальний обсяг позикових коштів Greentown становив приблизно 98.5B юанів, що на невелике зниження 4,7% порівняно з 128.7B юанів на кінець 2024 року; масштаби боргу мають тенденцію до планомірного скорочення.

Постійне покращення структури боргу ефективно зменшило короткостроковий тиск із погашення. Станом на кінець 2025 року частка короткострокового боргу знизилась до 18,6%, що є новим мінімумом за всі роки. Частка довгострокового боргу зросла до 81,4%, а структура коротко- та довгострокових зобов’язань стала ще більш раціональною, що дозволило ефективно уникнути ризиків, пов’язаних із напруженістю короткострокового грошового ланцюга.

З точки зору каналів фінансування, компанія сформувала диверсифіковану систему фінансування, що здебільшого спирається на банківські кредити, середньострокові векселі (中期票据), корпоративні облігації тощо. Джерела фінансування стабільні: банківські кредити становлять 65% від загального обсягу позикових коштів, частка середньострокових векселів і корпоративних облігацій — 28%, а інші способи фінансування — 7%. Диверсифікація каналів знижує залежність від єдиного способу фінансування та підвищує стабільність фінансування.

Одночасно, за наявності «підтвердження/підсилення» з боку великого акціонера China Communications Construction (中交), вартість фінансування Greentown продовжувала знижуватися. У 2025 році середньозважена вартість фінансування за загальними позиковими коштами знизилася до 3,3%, порівняно з 3,9% у 2024 році, що є суттєвим зниженням на 60 базисних пунктів і перебуває на рівні нижчому за середній у галузі.

Висока ефективність грошових надходжень від продажів у поєднанні зі зниженням частки короткострокового боргу та подальшим зниженням вартості фінансування забезпечує Greentown більший запас безпеки по грошових потоках.

Запаси різко знизились, нові земельні резерви зосереджуються у 1–2-му эшелонах

Протягом останніх років загальний обсяг земельних резервів Greentown China постійно скорочувався: з 37,2 млн м² у 2023 році до 23,71 млн м² у 2025 році. За два роки падіння склало 36,3%, що головним чином спричинено тим, що компанія свідомо здійснювала розпродаж неефективних запасів, скорочувала масштаби інвестицій, що відповідає тренду галузі «розвантаження запасів і стабільний рух грошових потоків».

Паралельно Greentown нарощувала позиції в регіоні дельти річки Янцзи. Минулого року компанія додала 50 нових проєктів, загальною будівельною площею 3,18 млн м², і очікує, що вартість нових ресурсів (新增货值) досягне 135.5B юанів. Серед них частка дельти річки Янцзи становить 81%; навіть у межах одного міста Ханчжоу частка сягає 38%. Основний акцент на дельті річки Янцзи пояснюється тим, що після падіння ринку нерухомості саме цей регіон є найстабільнішим щодо розвантаження житлових об’єктів, і він здатен забезпечити стабільну підтримку масштабам і грошовим потокам.

Станом на кінець минулого року кількість проєктів земельного резерву Greentown зберігалася на рівні 146 (включно з тими, що будуються, і тими, що очікують на будівництво). Загальна продажна площа — близько 15,67 млн м², продажна площа за правом частки — близько 9,72 млн м². Після того як частка високого ешелону міст у 2024 році трохи знизилась до 76%, наприкінці 2025 року вона знову зросла приблизно до 80%.

02 Два моменти під тиском

На тлі глибокого коригування галузі операційна діяльність Greentown China також стикається з багатьма викликами, особливо в двох аспектах, де тиск найбільш помітний: у показниках прибутковості та в розпродажі/виведенні запасів.

Суттєве падіння на стороні прибутку, кілька показників прибутковості встановили історичні мінімуми

Суттєве падіння прибутку — найяскравіший пункт операційного тиску для Greentown China у 2025 році. Усі показники прибутковості демонстрували помітне погіршення; окремі показники встановили найнижчі значення з моменту виходу компанії на біржу. Це відображає серйозний удар по прибутках, спричинений коригуванням у галузі. З річного звіту видно, що за весь 2025 рік Greentown отримала чистий прибуток 2.29B юанів, що на 44,9% менше в річному вимірі; після вирахування позареалізаційних (non-recurring) доходів/витрат чистий прибуток становив 2.01B юанів, що на 47,2% менше. Прибуток, що належить акціонерам, становить лише приблизно 71M юанів: у порівнянні з 15,96 млрд юанів у 2024 році це обвал на 95,55%, що також є найнижчим значенням після виходу компанії на біржу; рівень прибутковості фактично обнулився.

Відповідно до чітко розкритих у річному звіті Greentown причин суттєвого падіння прибутку, основні фактори — три: по-перше, через ринкові коригування знизилась валова маржа проєктів при визнанні виручки (结转). Щоб прискорити розвантаження довгого циклу запасів, у частині міст компанія застосувала стратегії знижок/розпродажів, через що прибутковий простір проєктів, які відображаються у звітності у поточному періоді, був постійно «втиснений». За весь рік валова маржа становила приблизно 11,9%, що ще нижче за 12,8% у 2024 році; подальше зниження валової маржі безпосередньо призвело до падіння рівня прибутковості. По-друге, тиск із нарахування знецінення активів тривав: за весь рік чисті збитки від нарахованого знецінення активів і змін справедливої вартості досягли 1.6B юанів; величезне знецінення «з’їло» значну частину прибутку. Головним чином це стосувалося частини складних у розпродажі проєктів із запасами та активів у спільних/асоційованих проєктах, що відображає тиск на компанію в процесі розпродажу запасів. По-третє, знизилися результати діяльності асоційованих підприємств: під впливом загального галузевого середовища інвестиційні доходи компанії від частки у спільних та асоційованих компаніях у порівнянні з попереднім роком дещо скоротилися, що додатково тягне вниз показники чистого прибутку; це також демонструє загальний характер впливу коригування в галузі.

Фінансові дані Greentown за 2025 рік

Неефективні запаси ще можуть тягнути прибуток вниз

Збитки через старі запаси та значні нарахування знецінення — спільна причина різкого падіння прибутків девелоперів за останні роки. Починаючи з 2022 року, за чотири роки загалом Greentown нарахувала активи знецінення та чисті збитки від змін справедливої вартості на суму 133,75 млрд юанів; при цьому пік нарахувань припав на 2024 і 2025 роки — відповідно 4.92B юанів і 49,21 млрд юанів.

Серед нарахувань знецінення та збитків від змін справедливої вартості за 2025 рік: чистий збиток від знецінення в моделі очікуваних кредитних збитків становить приблизно 20,35 млрд юанів; чистий збиток від знецінення нефінансових активів — приблизно 4.92B юанів. Останнє здебільшого пов’язано зі збитками, які виникли під час обробки проєктів, на які компанія отримувала землю у 2021 році.

А починаючи з 2021 року до цього часу, у період спаду ринку нерухомості Greentown хоча і скорочувала суми, витрачені на придбання землі, але з огляду на інтенсивність інвестицій компанія все одно перебувала в піковому періоді купівлі землі. Її суми земельних закупівель за правом частки у 2021–2025 роках були такими: 2.04B юанів (місце №6), 2.9B юанів (місце №6), 96.9B юанів (місце №5), 63.3B юанів (місце №4), 59.2B юанів (місце №4).

У цей період обсяг продажів за правом частки Greentown коливався навколо 120B юанів. Станом на 2025 рік це було приблизно 104.3B юанів, а коефіцієнт «земля/продажі» (拿地销售比) — близько 56,7%, залишаючись на високому рівні.

Це означає, що після того як Greentown збирала грошові надходження від продажів, дуже швидко вкладала кошти в нові земельні ділянки. По суті, це все ще модель високого обертання: у період спаду ринку нерухомості вимога до інвестиційної точності стає дуже високою. Саме тому Greentown «тисне» дедалі більшу частку вартості (货值) на дельту річки Янцзи — адже там розвантаження в цілому краще, а обертання швидше.

Голова ради директорів Greentown Лю Чен’юнь також чітко заявив на зустрічі з результатами, що інвестиційна робота у 2026 році стане найскладнішою за останні кілька років.

Але при цьому Greentown все ж задавала завищені очікування щодо інвестиційної інтенсивності цього року: за прогнозом, обсяг придбання землі впродовж року на початковому етапі все одно буде встановлено приблизно на рівні 100B юанів (сума за повним обсягом, full口径). За поточного стану ринку постійно високий рівень придбання землі неминуче призведе до появи певної частки низькоприбуткових проєктів, а також може спричинити запаси із знеціненням активів. Такі проєкти, складні для розпродажу, «з’їдають» кошти й впливають на ефективність обертання активів.

Підсумовуючи, очікується, що чистий прибуток Greentown у 2026 році все ще буде на низькому рівні, але з тим, що «тверді запаси» до 2023 року поступово завершуються/закриваються за розрахунками (结算) і нараховані знецінення, у майбутньому прибуток поступово відновлюватиметься.