Сан-Маркос, Каліфорнія, досягає своїх цілей у сфері житлового будівництва

У 2004 році в одного розробника виникла ідея створити центр міста, якого досі не існувало, — у передмісті Сан-Маркоса.

Територія, яка прилягає до Каліфорнійського державного університету Сан-Маркоса, нині охоплює 200 акрів міської щільності з атмосферою прогулянкового містечка. Протягом кількох останніх років у новому центрі міста з’являються тисячі будинків, десятки акрів парків і відкритих просторів, ресторани, магазини та офіси.

У будь-який день по обіді студенти виходять з The Quad, професіонали працюють з відкритих просторів для спільної роботи, а місцеві збираються щотижня на фермерському ринку.

Це називається North City, і хоча будівництво ще триває, розробник і чиновники Сан-Маркоса сподіваються, що це буде не лише центром для Сан-Маркоса, а й для всього North County.

Окрім того, що North City забезпечив яскравий центральний осередок, він виконав ще одну важливу функцію: допоміг місту зробити суттєві кроки до своїх цілей у сфері житла.

Сан-Маркос — це місто, яке не схоже на жодне інше в окрузі Сан-Дієго. Воно рухається до виконання державних цілей щодо житла в трьох категоріях із чотирьох.

Державні закони про житло зобов’язують міста створити умови для певної кількості житла для людей у чотирьох різних категоріях доходів: для осіб із дуже низькими доходами, низькими, середніми та вище середніх. Міста в окрузі Сан-Дієго мають час до 2029 року, щоб дозволити достатньо житла для досягнення своїх цілей. Сан-Маркос досягає прогресу в кожній категорії, окрім «дуже низької».

У категорії «середні доходи» Сан-Маркос уже перевищив свою ціль, частково завдяки всьому розвитку в North City. Там погодили 871 житловий об’єкт із цінами в «середньому» сегменті, які не підпадають під обмеження щодо передачі права власності — тобто вони не субсидуються. Їхня «середня» ціна була визначена ринком житла Сан-Маркоса.

Як їм це вдалося

Мер Сан-Маркоса Ребекка Джонс має стратегію в дві частини: якісне планування та переговори з розробниками щодо проєктів, які відповідають потребам міста.

Джонс є мером Сан-Маркоса з 2018 року, а до того кілька років працювала в Міській раді. Вона пояснила загальні успіхи міста у житловій сфері якісним міським плануванням.

Вона навела North City як приклад. У Сан-Маркоса не було центральної частини міста, поки міські лідери не створили план для її формування. Вони уявляли центральне місце для різних типів домів, торгових площ, офісів, ресторанів, рекреаційних зон тощо.

Читати далі 










        

    








Коли проєкт буде завершено, розвиток на $2 млрд створить загалом 3,400 нових будинків. Близько 15 відсотків цих будинків, приблизно 400 одиниць, будуть обмежені умовами щодо доступності (deed restricted) як доступне житло.

Міські лідери навмисно планували більш щільне житло в більш густонаселених і центральних районах, — сказала Джонс.

«У більш “міських” центральних районах логічно мати трохи більшу щільність», — сказала Джонс.

Джонс — республіканка, яка нині балотується до Ради наглядачів округу — сказала, що вона прагне якомога більше не виносити проєкти з високою щільністю в менші квартали з односімейними будинками.

Але оскільки державні вимоги щодо житла зобов’язують міста затверджувати всі запропоновані проєкти доступного житла, які відповідають загальному плану міста, міські лідери не можуть гарантувати, що всі проєкти з високою щільністю будуть зосереджені в North City.

Саме «втиснення» (так Джонс назвала), великих проєктів у квартали з односімейними будинками, спричиняє незадоволення та спротив з боку мешканців у всьому North County. Але Джонс, схоже, знайшла спосіб максимально приборкати це незадоволення в Сан-Маркосі.

Вона часто торгується з розробниками щодо деталей проєкту, щоб гарантувати, що він буде взаємовигідним і для розробника, і для мешканців міста.

«Моя робота — з’ясувати, як отримати найкращий розвиток із можливих. У мене були випадки, коли вони працювали зі мною, сіли й ми намагалися зрозуміти, як вони можуть побудувати щось, що вміститься в рамки того, що вже погоджено сьогодні», — сказала Джонс. «Я також не хочу, щоб моє повне Житлове положення (Housing Element) було відкрито заново, бо я намагаюся сказати “ні” проєкту й через це подають до суду; це не є корисним і для моєї громади».

Джонс вважає, що більше обраних посадовців повинні застосовувати такий практичний підхід.

«Я думаю, більшість людей розумні», — додала вона. «Якщо розкласти все по поличках, поговорити з ними і приділити цьому час, вас здивує. Більшість обраних посадовців можуть не захотіти витрачати час, бо це велика робота… Нам потрібно робити більше цього».

Увійти в «Фазу другу»

Ерік Бруволд, генеральний директор San Diego North Economic Development Council, сказав, що стратегія Джонс — працювати з розробниками, а не намагатися обійти державні вимоги щодо житла або бути надто критичними до них — це те, що обрані посадовці роблять дедалі частіше.

Він назвав цю епоху «фазою другою».

«У фазі першій, як я думаю, ви бачили, що багато лідерів були дуже критичними до державних мандатів і дуже розчарованими в них, тож вони погоджували будь-який проєкт, який потрапляв до них на стіл, ніби затискаючи ніс», — сказав Бруволд. «Я думаю, зараз ми в цікавіший другій фазі, коли по всьому North County ви бачите обраних лідерів, які можуть бути не зовсім задоволені державною політикою, але тепер активно працюють із людьми в межах державного закону, щоб спробувати отримати проєкти, які, на їхню думку, відповідають потребам громади».

Він навів ще один приклад — лідерів міста Oceanside. Міська рада нещодавно затвердила проєкт змішаного використання на 326 одиниць житла, щоб замінити кінотеатр Regal у центрі міста. Спочатку розробник запропонував вищу щільність житла з меншою кількістю публічного простору, але погоджений оновлений план матиме менше житлових одиниць в обмін на більше магазинів і ресторанів та значно більшу громадську площу.

Окрім зобов’язання Сан-Маркоса щодо роботи з громадськістю, Бруволд вважає, що місто мало перевагу в тому, що в нього було значно більше відкритого простору, ніж у більшості інших міст.

«Я думаю, це відображає той факт, що, особливо в Каліфорнії, легше розвивати там, де раніше не було жодного розвитку», — сказав він.

У Chula Vista також більше відкритого простору, ніж у більшості інших міст, і в останні роки воно пережило бум будівництва.

Тепер, у North County, можливості для міст досягати своїх державних цілей у житловій сфері здебільшого будуть із проєктами на вже освоєних територіях (infill), тобто в районах, де вже є висока щільність забудови, — сказав Бруволд.

Повернення агентств з реновації

Але зі зростанням кількості проєктів на вже освоєних територіях має зростати й підтримувальна інфраструктура, — сказав Бруволд. Саме тому він є прихильником повернення агентств з реновації, інструмента, який він вважає критично важливим для фінансування інфраструктури.

Агентства з реновації були програмами місцевого самоврядування, створеними державою, щоб допомогти виправити занепалі квартали. З часом вони стали ключовим інструментом у каліфорнійських ініціативах щодо доступного житла. Міста могли використати кошти від податків на нерухомість, щоб субсидувати доступне житло та будувати інфраструктуру для підтримки цього житла — як-от дороги, каналізаційні системи, парки та інші об’єкти громадського користування.

У 2012 році тоді ще губернатор Джеррі Браун закрив агентства з реновації по всьому штату — переважно для того, щоб перенаправити їхні кошти на закриття величезного дефіциту бюджету штату. Але деякі міста й агентства також неправильно використовували кошти та скористалися системою.

До свого скасування агентства з реновації, як і те, що було в Сан-Маркосі, допомагали містам створювати значні запаси доступного житла завдяки інфраструктурі, яка могла підтримувати це житло.

«Хоча конкретні речі, яких бракує, різняться від міста до міста, в багатьох випадках те, що ми маємо, — це інфраструктура, збудована для того, щоб вмістити розвиток у 1950-х і 1960-х», — сказав Бруволд. «А щоб мати змогу робити інфілл змішаного використання або інфілл житлову забудову, нам потрібна більша інфраструктура, і агентства з реновації були б критично важливим інструментом для цього».

І Джонс, і Бруволд сподіваються, що одного дня агентства з реновації зможуть повернутися в якійсь формі. Voice of San Diego раніше повідомляло, що деякі законодавці на рівні штату вважають агентства з реновації ключовим компонентом у створенні більш доступного житла, будівництві інфраструктури та допомозі тим, хто має недостатню підтримку. І деякі з цих законодавців досі активно намагаються повернути їх якимось чином.

Нарешті, Бруволд вважає, що державні мандати на житло, які спрямовані на заохочення виробництва житла, були необхідними для створення більшої кількості житла в Сан-Маркосі та по всьому North County.

Саме тут Джонс із ним не погоджується.

«Ці мандати, що надходять із Сакраменто, вони не знають конкретних потреб нашої громади й того, чого хоче наша громада», — сказала Джонс.

Натомість Джонс сказала, що ухвалення рішень щодо житла слід залишити на розсуд лідерів міста та округу.

«Я думаю, місцевий контроль важливий, і так, точно будуть приклади, коли міста не роблять правильні речі, але в більшості випадків міста хочуть робити правильні речі», — сказала Джонс. «Обрані посадовці також хочуть намагатися забезпечити збалансоване житло для своїх мешканців, які хочуть залишатися тут і мати роботу тут».

Цю історію спочатку опублікував Voice of San Diego, а потім поширили в межах партнерства з The Associated Press.