> 界面ニュース記者 | 王妤涵「第15次5カ年計画（『十五五』）期間中、戦略的な計画にもとづいて3本の成長曲線を構築し、高効率な連携と同じ方向への注力によって、質の高い全面的な発展のための新しいビジネスモデルを形成します。」華潤置地（China Resources Land）取締役会会長の李欣は2025年の業績説明会で述べた。「これはまた、同社が過去の『高レバレッジ、高負債、高回転』という従来型の発展モデルから徹底的に決別することを意味します。」3月30日、華潤置地は2025年度の業績を公表した。決算によると、同社は通年で売上高2814.4億元を計上し、前年同期比でわずかに増（+0.9%）となった一方、コア純利益は224.8億元で、前年同期比11.4%減となった。開発・販売セグメントの継続的な足かせの影響を受け、引き続き「増収で増益ならず」。注目すべきは、利益構造の観点では、同社の経常的な事業（事業用不動産、軽資産の運用管理、エコシステム要素型事業）のコア純利益が前年同期比で13.1%増の116.5億元となり、コア純利益に占める比重が51.8%まで上昇したことだ。これは華潤置地にとって、非開発事業がコア利益の過半を初めてもたらした実績でもある。華潤置地 過去5年の営業利益の推移 界面ニュースが整理・図表化業績説明会で、李欣は現在の事業モデルを「3本の成長曲線」としてまとめた。開発・販売型の事業を第1の曲線、事業用不動産の賃貸による事業を第2の曲線、軽資産の運用管理による手数料型の事業を第3の曲線とする。従来の業績の基本となる土台として、華潤置地の開発・販売型事業は2025年も収益の主要な貢献者としての役割を担った。年報のデータによると、開発事業は2381.6億元の売上高をもたらし、前年同期比でわずかに増（+0.4%）となり、総売上高の84.6%を占めた。だが、もたらしたコア純利益は108.3億元にとどまり、前年同期比で28%超の下落となった。その背景には決済粗利益率の低下がある。「不動産業界全体の下向きの影響を受け、当期の決済粗利益率が1.3ポイント低下しました。」華潤置地の経営陣は業績説明会でこう説明した。用地（仕入れ・土地備蓄）配置の状況を見ると、華潤置地は引き続き高格付け都市に注力している。2025年の通年で取得したプロジェクトは33件、持分投資額は673.7億元。そのうち北京、上海などの5大中核都市への投資比率は8割近くとなった。報告期間末時点で、同社の総土地備蓄面積は4673万平方メートルであり、そのうち開発・販売型事業のための土地備蓄面積は3936万平方メートル、投資用不動産の土地面積は737万平方メートルだった。販売面では、2025年の華潤置地の契約締結額は2336億元となり、販売規模は業界上位3位に入った。うち一線都市の販売額の構成比は前年同期比で7ポイント増の45%となった。総じて言えば、第1の曲線はいまも華潤置地の収入の最大の源泉だが、その利益貢献が低下していることが、現在の第2・第3の曲線が穴埋めする価値を浮き彫りにしている。事業用不動産の賃貸による事業は、華潤置地では「利益と安定したキャッシュフローの中核的な貢献者」と位置づけられている。傘下のショッピングセンター、オフィスビル、ホテルを含む。2025年の売上高は254.4億元で前年同期比9.2%増、純利益は98.7億元で前年同期比15.2%増となった。純利益の伸び率は売上高の伸び率を明確に上回っており、当該事業の高い経営レバレッジとコスト管理能力を反映している。その中でも、保有型のショッピングセンターのパフォーマンスがとりわけ際立っている。通年で小売売上高は2392億元で、前年同期比22.4%増。伸び率は同期間の全国の社会消費財小売総額の伸び率を上回った。期末時点で自社保有のショッピングセンターは98座あり、そのうち82件のプロジェクトの小売売上高が、当該地域市場のトップ3に入った。全体の営業利益率は63.1%で、歴史上の最高水準。年間で新たに開業したショッピングセンターは6座で、深圳湾万象城第2期、フフホト万象城、東莞万象浜海購物村が含まれる。これにより同社は、全顧客層・全シーンをカバーする4つのプロダクトラインのマトリクスを形成した。オフィスビル事業の平均稼働率は77.7%まで引き上がり、新たな賃貸面積は同時期の新記録を達成。ホテル事業の客室あたり収益（RevPAR）はエリア市場で先行している。第2の曲線の堅調な成長は、業界が下向きの局面にある中で、同社にとって得難い利益のクッションとなっている。今後さらに多くのショッピングセンターが開業し、資産運用の効率が高まるにつれて、この曲線の貢献は引き続き拡大する見込みだ。「十五五」期間に向けた重点的な育成対象である第3の成長曲線として、軽資産の運用管理の手数料型事業は華潤置地において「転換発展の中核的なエンジン」と位置づけられている。前2つの曲線とは異なり、この事業は大量の資本を投入せず、ブランド、運営能力、管理体制に依拠して収益を得るもので、典型的な「軽資産、高ROE」モデルだ。中核プラットフォームである華潤万象生活は通年で売上高180.2億元を実現し、前年同期比5.1%増。コア純利益は39.5億元で、前年同期比13.7%増となった。年末時点で、時価総額とPER（株価収益率）は業界トップ。商業の航路（ビジネスルート）に関しては、運営中のショッピングセンターが135座あり、そのうち105のプロジェクトの小売売上高が当該地域市場のトップ3に入っている。在庫（運営中）ショッピングセンターでの通年の小売売上高は2660億元。物件の航路（プロパティルート）では、管理面積は4.26億平方メートルで、非住宅系の収入の構成比は18.8%。大口会員事業では、華潤ネットワークの買収と統合を完了し、万象星メンバーの総数が8300万人を突破、前年同期比36%増となった。資産運用（資管）事業の面では、年末時点の資産運用規模は5022億元で、2024年末から401億元増加した。華潤商業REITの通年売上高は7.6億元、EBITDAは4.2億元。年末の株価は発行価格に比べて52.3%上昇し、時価総額は100億元超。華潤有巢REITは、国内初の事例として、原保有者に対する配售方式による増資を完了した。文教・文化・スポーツ産業運営事業の売上高は12億元で、前年同期比53.5%増。年内に「十五運（第15回国内競技会の意）」のサービス・保障に参加し、演芸・興行運営の初年度で黒字化を達成した。総じて見ると、第3の曲線の多元的な布陣はすでに一定の規模を持ち、その伸び率は各セグメントの中で最も際立っている。現在の勢いを維持できれば、この曲線は「十五五」期間において同社の利益成長の新たな成長軸となる見込みだ。将来を見据えて、李欣は、2026-2027年の従来型不動産市場は引き続き一定の圧力に直面するだろうとの見方を示した。一方で、投資の質が継続的に向上し、プロジェクト「一成一（計画通りに着実に実行）」が段階的に確実に実現され、増分の価値が絶えず放出されることで、開発・販売事業は下げ止まりから持ち直しにつながるという。あわせて、中長期の業績ガイダンスも提示しており、「十五五」期末までの同社の開発・販売型事業の売上高規模目標はおおむね2000-2500億元を維持し、利益貢献の比率は約40%に近いとしている。
華潤置地は「三高」モデルからの卒業、賃料収入と軽資産事業のパフォーマンスが好調
「第15次5カ年計画（『十五五』）期間中、戦略的な計画にもとづいて3本の成長曲線を構築し、高効率な連携と同じ方向への注力によって、質の高い全面的な発展のための新しいビジネスモデルを形成します。」華潤置地（China Resources Land）取締役会会長の李欣は2025年の業績説明会で述べた。「これはまた、同社が過去の『高レバレッジ、高負債、高回転』という従来型の発展モデルから徹底的に決別することを意味します。」
3月30日、華潤置地は2025年度の業績を公表した。決算によると、同社は通年で売上高2814.4億元を計上し、前年同期比でわずかに増（+0.9%）となった一方、コア純利益は224.8億元で、前年同期比11.4%減となった。開発・販売セグメントの継続的な足かせの影響を受け、引き続き「増収で増益ならず」。
注目すべきは、利益構造の観点では、同社の経常的な事業（事業用不動産、軽資産の運用管理、エコシステム要素型事業）のコア純利益が前年同期比で13.1%増の116.5億元となり、コア純利益に占める比重が51.8%まで上昇したことだ。これは華潤置地にとって、非開発事業がコア利益の過半を初めてもたらした実績でもある。
華潤置地 過去5年の営業利益の推移 界面ニュースが整理・図表化
業績説明会で、李欣は現在の事業モデルを「3本の成長曲線」としてまとめた。開発・販売型の事業を第1の曲線、事業用不動産の賃貸による事業を第2の曲線、軽資産の運用管理による手数料型の事業を第3の曲線とする。
従来の業績の基本となる土台として、華潤置地の開発・販売型事業は2025年も収益の主要な貢献者としての役割を担った。年報のデータによると、開発事業は2381.6億元の売上高をもたらし、前年同期比でわずかに増（+0.4%）となり、総売上高の84.6%を占めた。だが、もたらしたコア純利益は108.3億元にとどまり、前年同期比で28%超の下落となった。
その背景には決済粗利益率の低下がある。「不動産業界全体の下向きの影響を受け、当期の決済粗利益率が1.3ポイント低下しました。」華潤置地の経営陣は業績説明会でこう説明した。
用地（仕入れ・土地備蓄）配置の状況を見ると、華潤置地は引き続き高格付け都市に注力している。2025年の通年で取得したプロジェクトは33件、持分投資額は673.7億元。そのうち北京、上海などの5大中核都市への投資比率は8割近くとなった。報告期間末時点で、同社の総土地備蓄面積は4673万平方メートルであり、そのうち開発・販売型事業のための土地備蓄面積は3936万平方メートル、投資用不動産の土地面積は737万平方メートルだった。
販売面では、2025年の華潤置地の契約締結額は2336億元となり、販売規模は業界上位3位に入った。うち一線都市の販売額の構成比は前年同期比で7ポイント増の45%となった。
総じて言えば、第1の曲線はいまも華潤置地の収入の最大の源泉だが、その利益貢献が低下していることが、現在の第2・第3の曲線が穴埋めする価値を浮き彫りにしている。
事業用不動産の賃貸による事業は、華潤置地では「利益と安定したキャッシュフローの中核的な貢献者」と位置づけられている。傘下のショッピングセンター、オフィスビル、ホテルを含む。2025年の売上高は254.4億元で前年同期比9.2%増、純利益は98.7億元で前年同期比15.2%増となった。純利益の伸び率は売上高の伸び率を明確に上回っており、当該事業の高い経営レバレッジとコスト管理能力を反映している。
その中でも、保有型のショッピングセンターのパフォーマンスがとりわけ際立っている。通年で小売売上高は2392億元で、前年同期比22.4%増。伸び率は同期間の全国の社会消費財小売総額の伸び率を上回った。期末時点で自社保有のショッピングセンターは98座あり、そのうち82件のプロジェクトの小売売上高が、当該地域市場のトップ3に入った。全体の営業利益率は63.1%で、歴史上の最高水準。
年間で新たに開業したショッピングセンターは6座で、深圳湾万象城第2期、フフホト万象城、東莞万象浜海購物村が含まれる。これにより同社は、全顧客層・全シーンをカバーする4つのプロダクトラインのマトリクスを形成した。オフィスビル事業の平均稼働率は77.7%まで引き上がり、新たな賃貸面積は同時期の新記録を達成。ホテル事業の客室あたり収益（RevPAR）はエリア市場で先行している。
第2の曲線の堅調な成長は、業界が下向きの局面にある中で、同社にとって得難い利益のクッションとなっている。今後さらに多くのショッピングセンターが開業し、資産運用の効率が高まるにつれて、この曲線の貢献は引き続き拡大する見込みだ。
「十五五」期間に向けた重点的な育成対象である第3の成長曲線として、軽資産の運用管理の手数料型事業は華潤置地において「転換発展の中核的なエンジン」と位置づけられている。前2つの曲線とは異なり、この事業は大量の資本を投入せず、ブランド、運営能力、管理体制に依拠して収益を得るもので、典型的な「軽資産、高ROE」モデルだ。
中核プラットフォームである華潤万象生活は通年で売上高180.2億元を実現し、前年同期比5.1%増。コア純利益は39.5億元で、前年同期比13.7%増となった。年末時点で、時価総額とPER（株価収益率）は業界トップ。
商業の航路（ビジネスルート）に関しては、運営中のショッピングセンターが135座あり、そのうち105のプロジェクトの小売売上高が当該地域市場のトップ3に入っている。在庫（運営中）ショッピングセンターでの通年の小売売上高は2660億元。物件の航路（プロパティルート）では、管理面積は4.26億平方メートルで、非住宅系の収入の構成比は18.8%。大口会員事業では、華潤ネットワークの買収と統合を完了し、万象星メンバーの総数が8300万人を突破、前年同期比36%増となった。
資産運用（資管）事業の面では、年末時点の資産運用規模は5022億元で、2024年末から401億元増加した。華潤商業REITの通年売上高は7.6億元、EBITDAは4.2億元。年末の株価は発行価格に比べて52.3%上昇し、時価総額は100億元超。華潤有巢REITは、国内初の事例として、原保有者に対する配售方式による増資を完了した。
文教・文化・スポーツ産業運営事業の売上高は12億元で、前年同期比53.5%増。年内に「十五運（第15回国内競技会の意）」のサービス・保障に参加し、演芸・興行運営の初年度で黒字化を達成した。
総じて見ると、第3の曲線の多元的な布陣はすでに一定の規模を持ち、その伸び率は各セグメントの中で最も際立っている。現在の勢いを維持できれば、この曲線は「十五五」期間において同社の利益成長の新たな成長軸となる見込みだ。
将来を見据えて、李欣は、2026-2027年の従来型不動産市場は引き続き一定の圧力に直面するだろうとの見方を示した。一方で、投資の質が継続的に向上し、プロジェクト「一成一（計画通りに着実に実行）」が段階的に確実に実現され、増分の価値が絶えず放出されることで、開発・販売事業は下げ止まりから持ち直しにつながるという。あわせて、中長期の業績ガイダンスも提示しており、「十五五」期末までの同社の開発・販売型事業の売上高規模目標はおおむね2000-2500億元を維持し、利益貢献の比率は約40%に近いとしている。