Чи має сенс раніше погасити кредит, якщо залишок іпотечних кредитів шести великих банків зменшився на 0,7 трлн юанів?

Щоденна економічна газета|Чжао Цзінчжи    Щоденна економічна газета, редактор|Вей Гуаньхун

Мода на дострокове погашення іпотечних кредитів — закінчилась?

Починаючи з другої половини 2022 року, позичальники іпотечних житлових кредитів у Китаї прискорили дострокове погашення позик і поступово сформували протягом певного часу «хвилю дострокових платежів».

Але сьогодні сцени нічного «вибивання» номерів, багатомісячного стояння в чергах уже не є типовими. Чи все ще триває цей «вплив» дострокового погашення? Зіставивши дані, кореспондент «Щоденної економічної газети» виявив: сукупний обсяг існуючих іпотечних кредитів шістьох найбільших державних банків становить приблизно 24,48 трлн юанів, що на близько 0,71 трлн юанів менше, ніж роком раніше.

«Зараз дострокове погашення іпотеки, безумовно, ще трапляється, але порівняно з попередніми роками вже точно не можна назвати це “хвилею”.» — сказав ван Пэнбo, головний аналітик Bofon Consulting, — «Зниження залишків за іпотечними кредитами, з одного боку, спричинене тим, що домові зменшують борг достроково, а з іншого — тогочасний низький рівень намірів населення купувати житло, що наклалося на ситуацію з торішніми покупками житла».

Варто зазначити, що в цьому році в І кварталі ринку нерухомості з’явився «теплий весняний підйом». За оцінкою досвідченого експерта з фінансової політики Чжоу Їцзінь, цього разу це не є короткостроковим відскоком після глибокого падіння; натомість, у міру поступового зниження ринкових ставок і послаблення житлових політик, ринкова довіра відновлюється стабільно, і є надія, що така тенденція триматиметься в II кварталі.

Зіставивши дані, кореспондент виявив: залишки за банківськими іпотечними кредитами все ще знижуються.

У 2024 році, як основна «робоча сила» у видачі іпотеки, персональні іпотечні кредити шістьох найбільших державних банків скоротилися на 0,62 трлн юанів; а в 2025 році протягом усього року чисте скорочення становило 0,71 трлн юанів, що означає збільшення масштабу зниження порівняно з 2024 роком.

Варто зазначити: у першій половині 2025 року сукупне скорочення за шістьма найбільшими державними банками дорівнювало 1078 млрд юанів, що істотно менше, ніж 3255 млрд юанів у першій половині 2024 року, однак у другій половині 2025 року воно різко зменшилось приблизно на 6022 млрд юанів. У результаті загальне «провисання» іпотечних кредитів за минулий рік скоротилось ще більше, ніж у 2024 році.

Оскільки залишки за персональними іпотечними кредитами продовжують скорочуватися, зараз у шести найбільших державних банках залишки за персональними іпотечними кредитами вже попрощалися з «епохою 6 трлн юанів».

З погляду загального загальнонаціонального ринку так само спостерігається спад. Дані НБК: на кінець 2025 року сукупні персональні іпотечні кредити по країні становили 37,01 трлн юанів, що на 1,8% менше, ніж роком раніше. Це свідчить, що в окремих банках залишки за персональними іпотечними кредитами навіть дещо зростали, а отже ринок персональних іпотечних кредитів банків переходить у фазу «точнішої» конкурентної боротьби.

У галузі вважають, що зниження залишків за існуючими іпотечними кредитами насправді є результатом протистояння двох сил: по-перше, скільки «виводить» дострокове погашення; по-друге, скільки «додає» нова видача іпотечних кредитів.

«Зараз дострокове погашення іпотеки, безумовно, ще трапляється, але порівняно з попередніми роками вже точно не можна назвати це “хвилею”.» — сказав Ван Пэнбo, — «Дострокове погашення іпотеки в поєднанні з тим, що торік наміри населення щодо купівлі житла були не надто високими, разом призвели до зменшення залишків персональних іпотечних кредитів у банках».

Дослідник, який є спеціальним гостем Пекінської асоціації з управління капіталом, Ян Хайпін, зазначив: наразі нерухомість все ще перебуває в періоді коригування; є багато клієнтів із категорії першочергових потреб, але водночас є й чимало тих, хто вичікує. Загалом зростання іпотечного кредитування має слабку динаміку.

У цьому році в І кварталі в материковому Китаї операції з продажу нерухомості на вторинному ринку отримали «теплий весняний підйом». Звіт Кeрари показує: у березні площа продажів вторинного житла в 20 ключових містах становила приблизно 17,97 млн кв. м, що на 117% більше в порівнянні з попереднім місяцем, і також на 6% більше в річному вимірі; сукупно за І квартал продано близько 41,08 млн кв. м, що на 4% більше.

А в цій «хвилі теплого весняного підйому» Пекін, Шанхай та інші міста першого рівня виконували роль «локомотивів».

«“Теплий весняний підйом” на ринку нерухомості в I кварталі 2026 року, як рушійна сила відновлення, значною мірою спирається на вторинний ринок у містах першого ешелону. Наразі він перебуває на стадії помірного відновлення, і така динаміка, ймовірно, матиме певну продовжуваність.» — сказав Чжоу Їцзінь кореспонденту. — «З появою “теплого весняного підйому” позитивний вплив на залишки персональних іпотечних кредитів комерційних банків також поступово стане помітним».

«Хоча повного розвороту ще не досягнуто, я вважаю, що це не короткостроковий відскок після пере-суттєвого падіння, а відновлення довіри ринку в міру поступового зниження ринкових ставок та поступового послаблення політик щодо купівлі житла. Я думаю, що є надія, що це триватиме й у II кварталі.» — зазначив Чжоу Їцзінь. — «Активність угод на вторинному ринку прямо підштовхне зростання обсягів заявок на іпотечні кредити, поступово уповільнюючи темпи зниження залишків. У подальшому очікується, що це забезпечить позитивну підтримку залишків за іпотечними кредитами, і загальний ринок нерухомості рухатиметься у напрямку “зростання обсягів і стабільні ціни”.»

Заступник директора Шанхайського інституту досліджень нерухомості Іцзю, Янь Юечунь, сказав кореспонденту: «“Теплий весняний підйом” більше зосереджується на торгівлі вторинним житлом у ключових містах. Зараз це все ще початкова стадія відновлення ринку нерухомості по всій країні. У II кварталі ринкові угоди ще більше підуть у позитивний бік, і це матиме позитивну підтримку й для ринку кредитів. Але деякі клієнти використовують кошти житлових накопичень (житловий резерв), тому вони не потрапляють у статистику кредитів комерційних банків; це також впливатиме на залишки за комерційними іпотечними кредитами».

Щодо ситуації з персональними іпотечними кредитами цього року кореспондент звернув увагу: на оглядах результатів діяльності кілька банківських керівників також робили заяви. Серед них Транспортний банк оцінює перспективи персонального іпотечного бізнесу доволі оптимістично.

На щорічній презентації результатів діяльності за 2025 рік заступник голови Транспортного банку Чжоу Ваньфу розповів, що з моменту входу в березень 2026 року обсяг вхідних заявок на іпотечні кредити в цьому банку помітно зріс. «Це має бути сигналом того, що ринок нерухомості стабілізується.» — сказав Чжоу Ваньфу. — «Якщо ця тенденція триматиметься, у 2026 році іпотечний бізнес поступово перейде до додатного зростання та підштовхне Транспортний банк до досягнення очікуваних цілей зростання всього роздрібного кредитування».

Заступник голови Індустріально-комерційного банку (ICBC) Ван Цзинву також відповів на питання щодо показника проблемних кредитів за персональними позиками. Ван Цзинву сказав, що якість активів за персональними кредитами впродовж тривалого часу залишається відмінною; за останні два роки через фактори, пов’язані з трансформацією економіки, коригуванням ринку нерухомості та тимчасовими дисбалансами попиту й пропозиції, рівень проблемних кредитів у короткостроковій перспективі дещо підвищився, що відповідає загальній галузевій тенденції.

«Економічна база Китаю стабільна, стійкість сильна, потенціал великий; умови підтримки та базові тренди в довгостроковій перспективі залишаються незмінними і загально позитивними. Майбутні ризики персонального кредитування залишатимуться контрольованими.» — спрогнозував Ван Цзинву. — «У міру прискореного запровадження пакету політик, а також тривалого вивільнення політичних “дивідендів”, база ринку персональних кредитів поступово покращуватиметься, і якість активів за персональними позиками також повернеться до розумного рівня».

Хоча держава в сфері нерухомості також постійно ухвалює політики, і ринок демонструє ознаки пожвавлення, Ян Хайпін сказав кореспонденту, що частка іпотечних кредитів у розподілі банківських активів може мати тенденцію до зниження.

З огляду на наявні дані кореспондент зазначає: великі банки досягли значного зростання за персональними споживчими кредитами та персональними кредитами на господарську діяльність. Зокрема: персональні споживчі кредити Індустріально-комерційного банку зросли на 778,19 млрд юанів, або на 18,5%; персональні кредити на підприємницьку діяльність зросли на 2522,38 млрд юанів, або на 15,0%; темп зростання персональних споживчих кредитів Банку Китаю (Bank of China) у країні досяг 28%.

Раніше головними причинами «хвилі дострокового погашення» іпотечних кредитів були самі позичальники: з одного боку, через коливання економіки; з іншого боку, через посилення коливань на фінансовому ринку Китаю, ціни на акції, фонди тощо суттєво падали, а інвестиційні доходи пересічних мешканців знижувалися помітно, через що схильність до ризику ставала більш консервативною. Крім того, у частини позичальників ставки за існуючими іпотечними кредитами були вищими; частина позичальників мала ставку за іпотекою понад 5%. Сукупність цих факторів спонукала позичальників спрямувати частину грошей, яку раніше планували інвестувати, на дострокове погашення.

Однак із тим, як знижуються ставки за існуючими іпотечними кредитами, собівартість персональних іпотечних кредитів також поступово знижується. Згідно з даними НБК, у лютому цього року середньозважена відсоткова ставка за нововиданими іпотечними кредитами для фізичних осіб становила близько 3,1%, що приблизно на 10 базисних пунктів нижче, ніж у відповідний період минулого року; ставки за кредитами залишаються на низькому рівні.

За низької ставки чи вигідно достроково погашати іпотеку?

«Питання, чи вигідно, залежить від того, який зараз рівень інвестиційного або заощаджувального доходу в споживача, і наскільки велика різниця між ставкою за іпотекою після зниження та поточною доходністю.» — сказав Ван Пэнбo. — «Якщо інвестиційна дохідність вища за кредитну ставку, можна розглянути можливість спрямувати більше коштів на інвестиції; інакше можна розглянути часткове або повне погашення. Крім того, потрібно залишити достатньо коштів для повсякденних витрат і для майбутньої пенсії, медичних потреб тощо».

Також, з точки зору способу погашення, загалом: за ануїтетним (рівними частками основного боргу — рівними виплатами основної суми) на початковому етапі погашення більше припадає на основний борг і менше — на відсотки, тож дострокове погашення буде дещо вигіднішим; за ануїтетним (рівними платежами — рівними виплатами) на початковому етапі відсотків більше, а основного боргу менше, і якщо погашення вже минуло половину, то дострокове погашення можна не розглядати.

Джерело обкладинки: медіа-архів «Щоденної економічної газети»

Масив інформації та точна інтерпретація — все у застосунку Sina Finance APP

Відповідальний редактор: Лін Чень