Зелений Град Китай має 63,2 мільярди юанів готівки, фінансове здоров'я демонструє стійкість

«За минулий рік показники прибутку компанії зазнавали періодичних коливань. Це зумовлено як об’єктивним впливом загальної ситуації в галузі, так і стратегічним вибором компанії для забезпечення довгострокового розвитку». Саме так голова ради директорів Люй Чен’юн підсумував під час презентації річних результатів Greentown China за 2025 рік.

У 2025 році Greentown China досягла виручки 71M юанів, а прибуток, що належить акціонерам, становив 0,71 млрд юанів, за рік до року зафіксовано зниження. В умовах сумнівів ринку компанія відверто заявила, що це пов’язано з тим, що ринок нерухомості все ще перебуває в періоді коригування, а також із тим, що компанія для сприяння довгостроковому розвитку продовжує активно здійснювати розпродаж довгих запасів. Як наслідок, у 2025 році знижувалися маржа валового прибутку від консолідації виручки та показники, що належать спільним підприємствам і компаніям, що перебувають в асоціації. Крім того, у 2025 році Greentown China створила резерви під знецінення активів і збитки від змін справедливої вартості на суму 8B юанів.

Інакше кажучи, компанія, забезпечуючи короткостроковий прибуток, розраховує на довгостроковий здоровий розвиток. За інформацією менеджменту, станом на кінець 2025 року частка запасів Greentown China за 2021 рік і раніше щороку зменшувалася, що закладає основу для відновлення прибутків у майбутньому.

Джерело зображення: Фото з креативів Тушун

Незважаючи на тиск на короткострокову прибутковість, фінансові фундаментальні показники Greentown China все ще демонструють сильну стійкість. Станом на кінець 2025 року загальна сума банківських депозитів і грошових коштів компанії (включно з заставними банківськими депозитами) становила приблизно 632 млрд юанів — у 2,6 раза більше, ніж залишок позик, що погашаються протягом року; це є рекордом за всі роки спостережень. Структура боргу й надалі оптимізувалася: частка короткострокового боргу становила 18,6%, середня вартість фінансування знизилася до 3,3%, що на 60 базисних пунктів менше, ніж роком раніше; усі показники стали найнижчими за всю історію.

Люй Чен’юн підкреслив, що Greentown China завжди приділяє особливе значення безпеці операцій і фінансовій безпеці, дотримується «порогу» щодо грошового потоку. «Коливання короткострокового прибутку не змінять початкового наміру Greentown щодо якості, і не похитнуть стратегічну стійкість компанії до довгострокового розвитку».

Багато міст, а продажі в лідерах — тлумачення глибокого опрацювання цінності

За умов загального скорочення обсягів у галузі, продажі, здатні формувати позитивний грошовий потік, є коренем виживання девелоперів.

За минулий рік Greentown China завершила загальні контрактні продажі на суму приблизно 104.3B юанів, піднявшись ще вище порівняно з 2024 роком до другого місця в країні; частка продажів становила приблизно 38.6B юанів, що відповідає п’ятому місцю в галузі. При цьому середня ціна продажів у власновкладених проєктах сягала 32924 юанів за квадратний метр, залишаючись на доволі високому рівні в галузі.

Варто зазначити, що Greentown зосереджує поглиблену роботу в містах із високою концентрацією: насамперед у дельті річки Янцзи та в ключових містах першого-другого ешелонів, що забезпечує високу визначеність для майбутніх надходжень від продажів. У 2025 році в 14 містах, зокрема в Ханчжоу, Сучжоу, Сіані, Чанша, продажі Greentown у всіх випадках були в межах топ-5 у відповідних містах; кількість міст, що потрапили в топ-10, зросла до 21.

У 2026 році хвиля гарячих продажів продуктів Greentown триває. За даними Centaline / Ke Rui (CRIC), цього року за період з січня по березень Greentown China накопичила операційні продажі на суму 5.29B юанів. У «домашній» зоні — Ханчжоу — Greentown China з продажами 52,89 млрд юанів посіла перше місце в квартальному рейтингу equity (за продажами на рівні частки) за перший квартал. У таких містах, як Цзясінь, Сіань, Сучжоу, Greentown China також завоювала перше місце за обсягом продажів девелоперів у першому кварталі.

Джерело зображення: Візуальний Китай

А наприкінці березня в Шанхаї «Chao Ming Waitan» (Пляжний берег Чао Мін на Вайтань) компанії Greentown Shanghai з першого запуску реалізувала продажі на суму 14,85 млрд юанів, середня ціна — 17,5 тис. юанів/кв. м, коефіцієнт продажу в день відкриття проєкту сягнув 90%. Як повідомляє Times Finance (Shidai Caijing), земельна ділянка цього проєкту була виграна Greentown на публічному ринку земель 25 липня минулого року, а від отримання землі до старту продажів минуло лише 8 місяців. Так само на ринку Шанхаю, у травні 2025 року Greentown «Chao Ming Dongfang» (Чао Мін Дунфан) відкрила до продажу 120 одиниць, і всі вони були швидко розпродані, встановивши обсяг продажів 68,99 млрд юанів.

Мало того, що продає швидко — треба ще й продавати якісно. За весь 2025 рік Greentown мала 54 проєкти з першим запуском; середній коефіцієнт продажу на старті становив 69%. З них 25 проєктів із першим запуском досягли премії; загальна премія — 1.49B юанів. Зокрема: динамічний опосередкований грошовий потік (dynamic value) «Chao Ming Dongfang» у Шанхаї з премією до розрахункової ціни при здачі документів/здачі (交底) на 6,57 млрд юанів, а рентабельність прибутку (profit margin) підвищилася на 7,58 в.п.; «Yonghu Yunlu» (Юнху Юньлу) у Ханчжоу — премія до цін при здачі на 7,4 млрд юанів, а рентабельність прибутку підвищилася на 8,65 в.п.

Сутність гарячих продажів полягає в тому, що власники голосують за продукт «живими» грошима. У 2024 році Greentown China опублікувала перший у галузі корпоративний стандарт продуктів «Добрі будинки» (好房子) і оновила його в 2025 році. При цьому приблизно 90% положень є суворішими за національні та галузеві стандарти, продовжуючи незмінний фокус Greentown на якості продуктів.

Інвестиції зосереджені на ключових, а частка вартості ресурсів у першому-другому ешелонах — майже 80%

Хороший продукт потребує хорошого ґрунту. З посиленням диференціації ринку конкурентоспроможність продукту також залежить від міст і сегментів, здатних підтримувати його цінність; це перевіряє здатність девелоперів здійснювати точні інвестиції.

За даними China Index Research Institute, у 2025 році GDP 20 міст із найвищою привабливістю для девелоперських інвестицій у сумі становив 35% від показника по всій країні, а населення — 21%; ці регіони формують базу попиту ринку нерухомості. Конкретно кажучи, у період ринкового коригування міста першого та другого ешелонів демонстрували більш сильну стійкість у поведінці цін на житло.

У 2025 році Greentown China інвестиційно ще більше зосередилася на ключових територіях: протягом року було додано 50 нових проєктів, витрати групи становили близько 175k юанів, очікувана нова вартість ресурсів — 2.78B юанів, що відповідає четвертому місцю в галузі. Середній коефіцієнт частки прав власності в нових проєктах — близько 69%; це і забезпечує належність майбутніх прибутків, і підвищує контроль над проєктами.

Упродовж року в нових проєктах в містах першого і другого ешелонів Greentown додала вартість ресурсів на 657M юанів, що становить 86%. Частка дельти річки Янцзи — 81%, зокрема Ханчжоу — 38%. Водночас Greentown також продовжує поглиблено працювати в містах третього й четвертого ешелонів, отримавши 11 земельних ділянок/проєктів. Станом на кінець 2025 року частка Greentown у містах з високим рівнем потенціалу зросла порівняно з кінцем 2024 року: частка вартості ресурсів у містах першого і другого ешелонів — близько 80%, а частка по регіону дельти річки Янцзи — 64%.

Джерело зображення: Фото з креативів Тушун

Аналітичний звіт, опублікований Huatai Research, зазначає: із відновленням рівня інвестування Greentown China у майбутньому нові проєкти з більшою часткою прав власності поступово входитимуть у період визнання виручки, що, як очікується, сприятиме відновленню прибутковості.

Висококонцентроване стратегічне позиціонування забезпечує підтримку на високому рівні коефіцієнта реалізації (兑现率) інвестиційних проєктів після інвестування. Зокрема, у проєкті «Dalian Yuhaitang» (Далянь Юхайтань) земельну ділянку було отримано в той самий рік, а старт продажів відбувся вже через 3 місяці, при цьому комерційні одиниці та будинки були розпродані до кінця через 3 місяці. Також у таких проєктах, як «Hangzhou Yuehaitang» (Ханчжоу Юехайтань), «Xi’an Luting Fangfei» (Сіань Лютін Фанфей), «Dalian Yanyu Chunfeng» (Далянь Яньюй Чунфен), продажі з повним закриттям відбулися того ж року. У 2025 році коефіцієнт збору грошових надходжень (回款率) Greentown China становив 101%, що дозволило зберегти високий рівень.

Саме ці точні інвестиції забезпечили достатній запас «пороху» для гарячих продажів у 2026 році. У 2026 році доступна для продажу вартість власновкладених проєктів Greentown China становитиме приблизно 135.5B юанів (без урахування вартості до запуску/можливості подання на продаж, яку можна буде реалізувати в той же рік по новоотриманих проєктах у 2026 році). Менеджмент заявив, що компанія прагнутиме виконати ціль зі власновкладених продажів на рівні близько 116.8B юанів.

Щодо інвестиційного плану на 2026 рік менеджмент також повідомив: обсяг придбання земельних ділянок/масштаб отримання землі попередньо планується на рівні близько 8B юанів протягом року. Водночас компанія відверто зазначила: через диференціацію міст і сегментів інвесторська робота в 2026 році, ймовірно, буде однією з найскладніших років за останні кілька років. Компанія продовжить дотримуватися базової межі — забезпечення безпеки грошового потоку; принцип «зробити правильно/не більше, ніж на це вистачить» — «做一成一», а «у процесі ми конкретно коригуватимемо відповідно до динаміки ринку, робитимемо відповідне коригування».

Короткострокові коливання прибутку, незмінний колір безпеки

Незважаючи на короткострокове навантаження на рівень прибутку, у 2025 році фінансова безпека Greentown China й надалі зміцнювалася.

У 2025 році Greentown China на внутрішньому первинному ринку в сукупності розмістила 17 випусків облігацій на загальну суму 148,91 млрд юанів, зокрема 100 млрд юанів за кредитними облігаціями строком 2–3 роки та 48,91 млрд юанів за 1-річними ABN ланцюга постачання (supply chain ABN). Серед них середньо- та довгострокові кредитні облігації встановили новий мінімум за ставкою з моменту випуску облігацій на 3-річний строк: у березні ставка доходила до високого рівня 4,37%, а в вересні знизилася до 3,18%.

А в умовах подальшого посилення обмежень для зовнішнього фінансування Greentown China протягом року завершила заміну зовнішнього боргу приблизно на 10,06 млрд доларів США та успішно випустила пріоритетні облігації з терміном 3 роки на 5 млрд доларів США. Станом на кінець 2025 року частка зовнішнього боргу компанії становила приблизно 14,7%, що на 1,7 в.п. нижче, ніж на кінець 2024 року; структура боргу й надалі оптимізувалася.

У аналітичному звіті Huatai Research зазначено: станом на кінець 2025 року Greentown China має продані, але ще не визнані ресурси (已售未结资源) на суму 130B юанів, з часткою прав власності 67%; це забезпечує підтримку для майбутнього відновлення показників. Частка короткострокового боргу — 18,6%, середня вартість фінансування знизилася до 3,3%, усі ці значення стали рекордно низькими за весь час.

У 2025 році Greentown продовжує системно «перетравлювати» історичні запаси, а в напрямку майбутнього запустила «Стратегія 2030», тобто зосередження на ключових основних бізнесах, створення абсолютної переможної конкурентоспроможності продуктів, активізація існуючих активів та посилення попередження ризиків. Від масштабного драйвера компанія переходить до драйвера якості, і в підсумку прагне забезпечити стабільне виживання та сталий прибуток.

Як сказав Люй Чен’юн у підсумку на нараді з результатами: «Ті можливості, які були виплекані в умовах галузевої “зими”, та фундамент, який ми зміцнили, стануть для нас надійною опорою, щоб зустріти відновлення галузі».

(Редактор: Чжан Сяобо ）

     【Дисклеймер】Ця стаття відображає лише особисту думку автора та не має відношення до компанії Hexun. Вебсайт Hexun зберігає нейтральність щодо тверджень, поглядів та суджень, викладених у матеріалі, і не надає жодних явних чи неявних гарантій щодо точності, надійності або повноти інформації, що міститься. Будь ласка, читачам слід використовувати матеріал лише для довідки та нести всі ризики й відповідальність самостійно. Електронна пошта: news_center@staff.hexun.com