Річний огляд丨Ветеран виходить, чистий прибуток, що належить материнській компанії, не перевищує 100 мільйонів, як Greentown China (Зелене місто) може прорватися крізь кризу?

Під час глибокого коригування в галузі навіть Greentown China (далі — «Greentown»), яку вже було фактично перетворено на державне підприємство, не змогло повністю уникнути проблем.

Останнього дня березня Greentown опублікувала результати за весь 2025 рік: виручка — 1549,66 млрд юанів, що на 2,3% менше, ніж у 2024 році (1585,46 млрд юанів); чистий прибуток, що належить акціонерам компанії, становив лише 0,71 млрд юанів, що на 95,6% менше, ніж у 2024 році (15,96 млрд юанів), і є новим мінімумом.

Через різке падіння чистого прибутку, що належить акціонерам, у своєму повідомленні Greentown пояснила це коригуванням у галузі, виведенням довгострокових запасів на продаж, зниженням маржі валового прибутку, збитками спільних підприємств і асоційованих компаній та донарахуванням знецінення активів. Але якщо розкласти фінансову звітність, стає видно, що на поверхню виходить структурна диспропорція прибутку.

Чистий прибуток, що належить акціонерам, впав до «менше ніж 1 млрд»

Джерела даних: корпоративні оголошення, Oriental Fortune. Репортер фінансового розділу «Бейке» щоденної газети «Сіньцзіньбао» Дуан Веньпінь. Ілюстрація

Звітність за рік показує, що у 2025 році Greentown отримала виручку 1549,66 млрд юанів, що на 2,3% менше, ніж у 2024 році (1585,46 млрд юанів); прибуток, що належить акціонерам, — 0,71 млрд юанів, що на 95,6% менше, ніж у 2024 році (15,96 млрд юанів).

Щодо причин різкого обвалу чистого прибутку, що належить акціонерам, Greentown у повідомленні зазначила, що це насамперед пов’язано з тим, що ринок нерухомості все ще перебуває в періоді коригування; а також, щоб сприяти довгостроковому розвитку, компанія й надалі активно просувала виведення довгострокових запасів на продаж, що призвело до зниження валової маржі в частині реалізації доходів за 2025 рік та до зниження показників результатів, що припадають на спільні підприємства і асоційовані компанії. Крім того, компанія у 2025 році зробила нарахування відповідного знецінення активів і чистих збитків від змін справедливої вартості у розмірі 49,21 млрд юанів (у 2024 році — 49,17 млрд юанів), що, у свою чергу, вплинуло на прибуток, що належить акціонерам.

Якщо «пробити» прибутковий звіт, видно, що виручка Greentown знизилася лише незначно — на 2,26%, але валовий прибуток упав на 8,7% до 184,71 млрд юанів — це й стало джерелом тиску на прибуток. У 2025 році Greentown досягла валової маржі 11,9%, що на 0,9 процентного пункту нижче, ніж у 2024 році (12,8%). Зокрема, маржа валового прибутку від продажу нерухомості в управлінні становила 11,2%, що на 0,5 процентного пункту нижче, ніж у 2024 році (11,7%).

Що стосується знецінення активів, то знецінення нефінансових активів — приблизно 29 млрд юанів, очікуване кредитне знецінення — приблизно 20 млрд юанів; обидва види знецінення трималися на високому рівні поспіль, безперервно «жорстко» поглинаючи прибуток.

Ще більш критичним є те, що результати спільних і асоційованих підприємств різко погіршилися, додатково тягнучи прибуток вниз. У 2025 році частка Greentown в результатах спільних підприємств становила збиток 5,98 млрд юанів, у частці в результатах асоційованих компаній — збиток 5,36 млрд юанів; сумарні збитки — 11,34 млрд юанів, що менше, ніж у 2024 році (збиток 6,33 млрд юанів), тобто збільшення збитків на 5,01 млрд юанів.

На це Greentown зазначила, що головним чином через зростання частки прав на нові проєкти, що були відкриті в останні роки, а також через зменшення кількості проєктів спільних підприємств і асоційованих компаній, продажна виручка скоротилася; водночас на тлі падіння в галузі також знизилася валова маржа.

Таким чином, у 2025 році Greentown отримала прибуток за період у розмірі 22,86 млрд юанів, що на 44,9% менше в річному обчисленні; зокрема прибуток, що належить акціонерам компанії, становив лише 7098,9 млн юанів, що на 95,6% менше в річному обчисленні; частка прав неконтрольних акціонерів — 22,15 млрд юанів, що становить 96,9%.

Це означає, що майже весь прибуток, створений компанією протягом року, забирають неконтрольні акціонери (малі акціонери в спільних проєктах), тоді як акціонери материнської компанії отримують лише «крихти». Це є найпрямішою причиною різкого падіння чистого прибутку, що належить акціонерам.

На нараді з представниками для обговорення результатів керівництво Greentown заявило, що у 2026 році прибуток і надалі зазнаватиме певного тиску.

Керівництво також розповіло, що у 2026 році масштаби придбання земельних ділянок попередньо визначено приблизно в 1000 млрд юанів, а конкретне виконання буде відповідно до динаміки ринку коригуватися.

У 2025 році Greentown додала 50 нових проєктів, комерційна площа — близько 3,18 млн кв. м; витрати групи — приблизно 511 млрд юанів; очікуваний додатковий обсяг вартості продажу — 1355 млрд юанів, що посідає 4-те місце в галузі. Середня частка прав на нові проєкти — приблизно 69%, і компанія зберігає цей високий рівень.

Звільнення на пенсію ветерана Го Цзяфенга з Greentown; група China Communications Construction (CCCC) ще більше бере під контроль Greentown

Напередодні публікації результатів Greentown оголосила важливе кадрове коригування керівництва: на пенсію пішов Го Цзяфенг — ветеран, який працював у компанії майже 30 років.

Згідно з повідомленням, Го Цзяфенг склав повноваження виконавчого директора, члена Комітету з ESG, адміністративного генерального директора та всіх інших посад у групі; Чжоу Аньцяо склав повноваження невиконавчого директора; Чжу Юйчень склав повноваження незалежного невиконавчого директора, члена Комітету з аудиту та Комітету з винагород, а також голови Номінаційного комітету.

Ген Чжунцянь призначений на посаду тимчасового адміністративного генерального директора, щоб керувати щоденною операційною діяльністю. Ген Чжунцянь — типовий виходець із системи CCCC: у липні 2019 року він був призначений виконавчим директором і виконавчим генеральним директором Greentown. Керівництво Greentown зазначило, що після завершення процедур підбору кандидатури на посаду адміністративного генерального директора воно повідомить про це в найкоротший термін.

Го Цзяфенг приєднався до Greentown у травні 1999 року — він є одним із останніх прапороносців «старого Greentown». Із його виходом на пенсію контроль з боку першого найбільшого акціонера — China Communications Group — над Greentown знову фактично посилився.

Це не сталося раптово: це стало продовженням передачі повноважень, яка послідовно реалізовувалася протягом двох років. У березні 2025 року Чжан Ядянь подав у відставку з посади голови правління, а Лю Чен’юнь з групи CCCC зайняв його місце; згодом Ген Чжунцянь був призначений невиконавчим директором управління Greentown та співголовою правління; у липні 2025 року попередній виконавчий генеральний директор Лі Сен вийшов з посади, а Zhao Hui з групи CCCC став секретарем парткому та виконавчим генеральним директором.

Наразі серед 10 директорів правління Greentown: виконавчих директорів і невиконавчих директорів разом — 6; з них 3 — з групи CCCC, 2 — з компанії Nine Dragons (JDB), і лише 1 — з «групи Greentown».

Від голови правління, адміністративного генерального директора та виконавчого генерального директора до ключового директора — група CCCC поступово завершила повномасштабне домінування на рівні керівництва компанією.

На тлі виходу ветерана з посади та подальшого тотального контролю з боку CCCC, чи зможе Greentown у майбутньому, спираючись на бекграунд державної компанії, втримати прибуток, відновити чистий прибуток, що належить акціонерам, і повернутися на траєкторію стабільного зростання, буде головною інтригою 2026 року і навіть 2027 року.

Сіньцзіньбао «Бейке» фінансовий репортер Дуан Веньпінь

Редактор Ян Жуаньжуан

Коректор Мусянтонг