Laporan Analisis Investasi dan Akuisisi Tanah Perusahaan Properti Tiongkok Januari-Maret 2026

(Sumber: Riset Ke Real Estate)

Pendahuluan

1、Persentase premi pada lelang tanah turun, mendekati level rata-rata bulanan pada kuartal IV tahun lalu

2、Penurunan ambang nilai berdasarkan nilai aset dan ambang nilai nominal tampak menyempit secara signifikan, ambang luas lahan masih terus meluas

3、Nilai perolehan lahan perusahaan 100 teratas dalam investasi sebesar 1596 miliar yuan

4、Kurang dari tiga puluh persen perusahaan real estat peringkat 100 memiliki aksi perolehan lahan; Yuexiu Property dan Poly Development memperoleh lebih dari 10 miliar yuan

5、Pada kuartal II tetap mempertahankan pemulihan perolehan lahan secara parsial, dengan sikap investasi yang keseluruhannya lebih hati-hati

Analisis

Pembuka: Pada kuartal I tahun 2026, nilai perolehan lahan perusahaan real estat turun separuhnya year-on-year, hanya kurang dari tiga puluh persen perusahaan real estat yang melakukan aksi perolehan lahan. Investasi tetap dengan sikap yang hati-hati. Sektor inti terlihat sebagian panas, tetapi pola lesunya di kota tingkat tiga dan empat masih berlanjut; pada kuartal II, kemungkinan besar tren tersebut akan terus berlanjut.

1

Persentase premi pada lelang tanah turun, mendekati level rata-rata bulanan pada kuartal IV tahun lalu

Pada bulan Maret, rata-rata persentase premi pada lelang tanah adalah 3,1%, turun 6,1 poin persentase dibandingkan penurunan satu bulan penuh pada bulan Februari. Ini, di satu sisi, karena volume transaksi untuk pembaruan perkotaan di kota tingkat satu dan dua meningkat; di sisi lain, proporsi transaksi di kota tingkat tiga dan empat naik. Namun, masih ada sejumlah bidang tanah yang mempertahankan panas secara parsial, misalnya lahan perumahan untuk Hangzhou Chengdong New Town dan Qianjiang Century City masing-masing mencatat premi 51% dan 16%.

2

Penurunan ambang nilai berdasarkan nilai aset dan ambang nilai nominal tampak menyempit secara signifikan, ambang luas lahan masih terus meluas

Sampai akhir bulan Maret, nilai ambang untuk nilai aset cadangan tanah tambahan (yang baru masuk) dari 100 perusahaan sampel tipikal adalah 10,4 miliar yuan, naik 4% dibandingkan bulan sebelumnya, dan turun 11% secara year-on-year; penurunan ini menyempit hampir 10 poin persentase dibanding periode Jan-Feb. Nilai ambang total harga untuk peringkat 100 juga sebesar 5,1 miliar yuan, relatif setara dengan periode yang sama tahun lalu. Dengan demikian, terlihat bahwa setelah kota-kota inti meluncurkan bidang tanah berkualitas tinggi, antusiasme perusahaan untuk mengambil lahan meningkat. Sebaliknya, nilai ambang luas bangunan baru untuk peringkat 100 sebesar 140 ribu meter persegi, turun 18% year-on-year dibandingkan bulan sebelumnya; dengan mempertimbangkan distribusi perolehan lahan perusahaan, pasar lahan dengan level kemampuan yang lebih rendah masih cukup lesu.

3

Nilai perolehan lahan perusahaan 100 teratas dalam investasi sebesar 1596 miliar yuan

Meskipun kecepatan pasokan lahan kembali meningkat setelah libur, dibandingkan dengan pola “frekuensi tinggi, kualitas tinggi” dari pasokan lahan kota-kota panas pada kuartal I tahun lalu, masih terdapat kesenjangan yang cukup besar. Oleh karena itu, dalam hal memperoleh lahan, nilai aset, nilai nominal, dan luas yang diperoleh perusahaan semuanya mengalami penurunan yang cukup signifikan dibandingkan periode yang sama tahun lalu.

Di antaranya, untuk pengembang real estat peringkat 100 yang menambah cadangan tanah, jumlah dari nilai aset tambahan, total harga, dan luas bangunan (gabungan ketiganya) masing-masing adalah 3225 miliar yuan, 1596 miliar yuan, dan 2397 juta meter persegi. Dibandingkan kondisi bulan Januari–Februari, indikator perolehan lahan pada bulan Maret menunjukkan pemulihan yang jelas, tetapi penurunan year-on-year masih besar. Pada periode Jan–Maret, nilai aset, nilai nominal, dan luas masing-masing turun 48%, 50%, dan 29% year-on-year.

4

Kurang dari tiga puluh persen perusahaan real estat peringkat 100 memiliki aksi perolehan lahan; Yuexiu Property dan Poly Development memperoleh lebih dari 10 miliar yuan

Jika dilihat dari jenis perusahaan yang melakukan perolehan lahan, pola “perusahaan milik pusat sebagai pemimpin, cheng tou sebagai utama” masih berlanjut. Secara keseluruhan, niat perusahaan untuk mengambil lahan tetap cenderung hati-hati. Di antara perusahaan peringkat 100 berdasarkan peringkat penjualan, hanya kurang dari tiga puluh persen perusahaan yang mencatat masuknya cadangan tanah. Di antara perusahaan peringkat sepuluh besar berdasarkan penjualan, nilai perolehan lahan (dengan keseluruhan cakupan) Yuexiu Property, Poly Development, dan China Resources Land melebihi 90 miliar yuan; dari jumlah tersebut, yang tetap mempertahankan pertumbuhan positif year-on-year hanya Yuexiu Property, sedangkan mayoritas perusahaan lain mengalami penurunan year-on-year lebih dari 60%.

5

Pada kuartal II tetap mempertahankan pemulihan perolehan lahan secara parsial, dengan sikap investasi yang keseluruhannya lebih hati-hati

Menjelang kuartal II, kami berpendapat bahwa pasar lahan akan menunjukkan tren “pemulihan parsial, kehati-hatian secara keseluruhan”. Seiring masuknya bidang tanah berkualitas tinggi ke pasar di kota-kota inti, panas lelang tanah diperkirakan akan mengalami pemulihan secara bertahap untuk periode tertentu, tetapi pola kehati-hatian perusahaan secara keseluruhan sulit diubah secara fundamental.

Di satu sisi, keadaan pasar yang masih terombang-ambing di titik dasar membatasi kepercayaan untuk mengambil lahan. Dasar pemulihan penjualan properti belum kuat, dan sebagian besar perusahaan real estat masih menghadapi tekanan arus kas; pertimbangan utama investasi tetap adalah keamanan dana dan jaminan untuk penjualan, sehingga keputusan perolehan lahan cenderung lebih konservatif. Di sisi lain, panas pasar sangat terfokus pada area inti. Hotspot lelang tanah akan terkonsentrasi di lokasi inti kota tingkat satu serta segmen berkualitas tinggi di kota tingkat dua yang kuat; kota tingkat tiga dan empat serta wilayah pinggiran/daerah jauh terus lesu, dengan karakteristik yang jelas “panas di titik, dingin di bidang”.

Dari sisi pola perusahaan, perusahaan milik pusat dan platform cheng tou terus menjadi yang memimpin. Perusahaan milik pusat dan perusahaan milik negara lokal berkualitas unggul dengan keunggulan pembiayaan akan memperdalam penetrasi di kota tingkat satu dan dua; platform cheng tou menjalankan fungsi penopang di kota tingkat tiga dan empat. Sebagian kecil perusahaan swasta berkualitas dengan kondisi keuangan yang relatif stabil mungkin akan menambah stok secara selektif saat ada kesempatan, tetapi kemampuan mengambil lahan secara keseluruhan masih terbatas.

Bagi perusahaan, masih perlu memegang prinsip “prioritas keselamatan, tata letak yang presisi”, berfokus pada kota-kota inti dan segmen inti, serta mengoptimalkan pola kerja sama untuk menurunkan risiko. Selain itu, perhatikan peluang pada jendela kebijakan; dengan tetap berpegang pada batas keselamatan, tangkap peluang investasi yang bersifat struktural.

Tata letak: Hua Juan, Xiao Q

Melimpah informasi, analisis yang akurat—semuanya ada di aplikasi Sina Finance