Вибух! Гігантські збитки на суму 88.5B! Vanke, від «відмінника» до «короля збитків», всього за два роки

（来源：深圳房产在线）

Гігантські збитки 88.5B! За “вибухом” у Vanke: 28.8B позабалансових поганих боргів, тисячемільярдна діра в боргах, 25 керівників у вирі потрясінь

За два роки — 88.56B збитків, це понад 40% від накопиченого прибутку за 32 роки. Той Vanke, який колись вигукував “вижити”, нині стоїть на справжньому краю прірви.

Зітхання.

Увечері 31 березня Vanke оприлюднила річний звіт за 2025 рік. Коли на екрані з’явився рядок “чисті збитки, що належать акціонерам публічної компанії — 138B юанів”, весь ринок капіталу синхронно затамував подих.

Це не лише другий поспіль рік збитків для Vanke, а й безпосередньо оновлення рекорду за рівнем збитків серед A-акціонерів компаній з нерухомості. Сукупні збитки за два роки досягли 64B юанів — більше, ніж історичний пік 243M юанів, який у 2020 році встановив HNA Holding. Рівно вдвічі й навіть більше.

Колись “відмінник”, що впевнено сидів на першій позиції в галузі, тепер дійшов до такого стану — не можна не відчувати жалю.

01 За один день — збиток 45.6B, майно вичерпано

Кожна група цифр у цьому звіті розповідає про складне становище Vanke:

• Виручка: 243M юанів, у річному вимірі мінус 31,98%

• Валова маржа: лише 12,59 млрд юанів, у річному вимірі обвал на 95,5%

• Збиток на акцію: 7,45 юаня

• Ціна акції: 3,82 юаня, що на понад 90% нижче історичного максимуму 42,24 юаня

• Ринкова капіталізація: лише близько 456 млрд юанів, проти піку понад 56.28B юанів — скорочення на дев’ять десятих

Найнаочніше відчуття таке: у 2025 році в середньому Vanke щодня має збиток близько 34.17B юанів. Якщо оцінювати за 30 млн постійних мешканців, це означає, що кожен житель Чанші щодня “платить за” збитки Vanke понад 80 юанів.

А Vanke — від виходу на біржу в 1991 році до 2023 року — накопичила чистий прибуток близько 28.83B юанів за 32 роки. Це означає, що лише за два роки Vanke втратила майже половину накопичених за всю історію резервів.

Аудиторська компанія Deloitte China надала “безумовну думку з розділом про суттєву невизначеність щодо безперервності діяльності” — тобто аудитори доволі ввічливо натякають: чи зможе Vanke надалі безперервно вести діяльність — є значні сумніви.

02 Чому збитки такі великі? Чотири причини — по суті, плата за минуле “віддавати борги”

Керівництво Vanke у “Посланні до акціонерів” публічно вибачилося: “Результати діяльності значно не відповідають очікуванням акціонерів… Керівництво компанії щиро вибачається перед усіма акціонерами”.

Вони прямо визнають: збитки є як наслідком зовнішніх факторів, так і через власні “прорахунки в попередньому веденні бізнесу” — іншими словами, Vanke сьогодні платить за модель експансії з “високою заборгованістю, високою оборотністю капіталу, високим кредитним плечем”.

Перша причина: проєкти з дорого придбаними землями зосереджено визнавалися в розрахунках — продаєш квартиру, а вона все одно в мінус

Проєкти, що завершувалися у 2025 році, переважно відповідають житлу з дорогоцінних земель, проданих у 2023–2024 роках. Вартість придбання земельних ділянок була високою, а під час продажів ринок уже пішов вниз, через що валова маржа девелоперського бізнесу становила лише 8,1%. Після вирахування податків — ще нижче, до 2,8%, фактично — “на межі беззбитковості”.

Фошань Пуюйшань, Гуанчжоу Інченг Ваньке, Шеньчжень Лоху Фудзе Мінь-лоу… Раніше проєкти, на які покладали великі надії, нині стали “зоною найбільшої біди” зі збитками.

Друга причина: великі знецінення — разом “вивести всю стару бухгалтерію”

У 2025 році Vanke нарахувала резерви під різні види знецінення загалом на 40B юанів, що становить 63,35% від сукупної суми чистих збитків за весь рік. Зокрема:

• Втрати від знецінення активів: 219,29 млрд юанів — головним чином щодо раніше отриманих проєктів, придбаних за високою ціною

• Втрати від кредитного знецінення: 11.2B юанів — ключовий фокус на нарахуванні безнадійної заборгованості за іншою дебіторською заборгованістю

Третя причина: “приховані міни” поза балансом вибухнули — “Бошан” став найбільшою темною дірою

Це найтаємніший і найфатальніший удар.

Уперше в річному звіті було розкрито: із п’яти найбільших контрагентів за іншою дебіторською заборгованістю Vanke щодо чотирьох компаній було нараховано резерви під погані борги з середньою часткою 88,95%, сума — 288,3 млрд юанів. Ці кошти майже неможливо повернути.

А ці чотири компанії пов’язані з позабалансовою інвест/фінансовою системою Vanke, що має в основі “Бошан-систему”: її засновували за участі інвесторів — колишніх професійних керівників Vanke, а обсяг активів свого часу досягав рівня в тисячу млрд юанів. Раніше це провадили через схему: спочатку викупити землю, а потім “перепродати” її компаніям, що є в переліку акцій.

Коли ці інвестиції почали давати збій, остаточна частка поганих боргів була відображена у звіті про прибутки Vanke. Кредитний ризик поза балансом, накопичений протягом попередніх десяти років, упродовж цього року було централізовано визнано як поганий борг.

Четверта причина: розпродаж активів зі знижкою — продаєш дедалі більше, а виходиш дедалі в мінус

Щоб повернути кошти, Vanke у 2025 році завершила 31 угоду з продажу великих пакетів активів, сума підписаних контрактів — 113 млрд юанів. Але в умовах ринку покупця активи могли продаватися лише за “ціною з переломом” — угодні ціни в середньому були нижчими за балансову вартість, через що виникли значні збитки від реалізації.

Найпоказовіший приклад — бізнес “Ice and Snow” (льодові та снігові розваги): Vanke свого часу інвестувала 14.68B юанів у туристично-курортний проєкт у провінції Цзілінь, Сонхуа-ху. А коли у 2025 році вийшла з нього, ціна угоди була значно нижчою за вкладені кошти.

03 Боргова прірва: тисячемільярдний дефіцит і “4 місяці життя та смерті” на 11.27B

Більше за гігантські збитки, душить становище борговий тиск, що вже невідворотно наближається.

Станом на кінець 2025 року:

• Відсоткові зобов’язання разом: 230k юанів

• Погашення протягом одного року: 2B юанів, частка 44,8%

• Грошові кошти: лише 33.5B юанів

• Короткостроковий розрив на обслуговування боргу: понад тисячу млрд юанів

У 2026 році Vanke все ще має до погашення публічні облігації на загальну суму 146,8 млрд юанів. З них у квітні–липні сконцентрується 7.09M юанів, а тиск на виплати “особливо гострий”.

3 квітня Vanke оголосила, що скликатиме збори власників середньострокових нот “23 Vanke MTN001” (сума боргу 20 млрд юанів, первісний термін погашення 23 квітня) для розгляду плану пролонгації. Це вже четвертий публічний облігаційний випуск, щодо якого Vanke намагається отримати пролонгацію з листопада 2025 року.

Хоча раніше Vanke через кілька раундів переговорів і “змагання інтересів” успішно домоглася пролонгації трьох випусків облігацій і отримала підтримку від великого акціонера — групи Шеньтє (Shenzhen Metro Group) у вигляді акціонерних позик сумарно понад 13.27M юанів, однак пролонгація — це лише “обмін часу на простір”; справжній іспит тільки починається.

Ці чотири місяці стануть лінією “життя чи смерті” — перевіркою того, чи зможе Vanke реально “вижити”.

04 Потрясіння в кадровій сфері: відхід топменеджерів із поверненням зарплат, затримання. “Звільнення не дорівнює звільненню від відповідальності”

Паралельно з нарахуванням фінансових резервів просувається й велике кадрове притягнення до відповідальності.

За даними з ринку, Юй Лянь, Чжу Цзю Шенг, Чжу Сю та інші колишні ключові керівники були зобов’язані повернути всі компенсації за період 2021–2024 років:

• Колишній голова ради директорів Юй Лянь: повернути близько 10.73M юанів

• Колишній президент (генеральний директор) Чжу Цзю Шенг: повернути 1327,4 млн юанів

• Колишній директор з питань корпоративного секретаріату Чжу Сю: повернути 33.5B юанів

Паралельно, 2025 року у жовтні щодо колишнього президента Чжу Цзю Шенга були застосовані кримінальні примусові заходи; суть проблеми прямо вказує на позабалансове фінансування та передачу вигод у ранні роки. Колишнього голови Сінь Цзе, який обійняв посаду лише за 9 місяців, також забрали для розслідування.

На рівні регіонів колишній генеральний менеджер Ваньке в Гуйяні У Чжунйоу, колишній генеральний менеджер Ваньке в Юньнані Ван Жунчуань та інші високопосадовці, які вже кілька років як пішли з посад, притягуються до відповідальності через проблеми, пов’язані з отриманням земель і підрядними закупівлями в будівництві більш ніж десятирічної давності.

“Звільнення не дорівнює звільненню від відповідальності” — це попередження перетворюється на реальність. Грубий спосіб роботи, що колись спирався на “сірі” операції, тепер системно переглядають і зводять до кінця.

05 Дві іскри в темряві: підстраховка грошима Шеньтє і ділова стійкість

У безвиході Vanke не воює в ізоляції.

Перша іскра: 335 млрд юанів “живими грошима” від групи Шеньтє

Як перший найбільший акціонер, Початок із 2025 року група Шеньчженьського метро (Shenzhen Metro Group) вже накопичено надала Vanke акціонерні позики на 33.52B юанів. Ставка — аж до 2,34%, кошти спрямовані спеціально на погашення боргів публічного ринку. Ця підтримка, що значно перевищує типові зобов’язання акціонерів, стала ключем до того, щоб Vanke змогла спокійно пройти кілька боргових криз.

Друга іскра: стійкість у бізнесі з операційних послуг

Поки девелоперський основний бізнес відчуває тиск, “друга крива зростання” Vanke демонструє стійкість проти циклів. У 2025 році в цьому сегменті сукупний дохід за всіма каналами сягнув 58.01B юанів:

• Wanwu Yun: виручка 373,6 млрд юанів — розширює наявний ринок і далі через інноваційні моделі, зокрема “еластичне ціноутворення”

• BoYu: найбільший у країні оператор корпоративних довгострокових орендних квартир, управляє масштабом понад 270 тис. квартир, рівень зайнятості 95,4%

• Yinli Commercial: загальна зайнятість стабільно тримається на рівні 94,5%

Ці напрямки не лише забезпечують стабільний грошовий потік, а й закладають основу для трансформації Vanke в комплексного сервіс-провайдера “нерухомість розробка, експлуатація, сервіс”.

У 2025 році Vanke також виконала здачу 117 тис. квартир, з них 17 тис. квартир було здано на 30 днів раніше. Це найміцніша на сьогодні “карта довіри” Vanke.

Кінцівка: завершення епохи

Збитки 37.36B — це не лише фінансовий звіт, а й завершення цілої епохи.

Це означає, що модель у сфері нерухомості з “високим кредитним плечем, високою оборотністю та високими зобов’язаннями” остаточно завершилася. Також це означає, що позабалансове фінансування, “сірі” схеми з дочірніми структурами-«тінями» та інші подібні операції починають системно притягувати до відповідальності.

Для Vanke зменшення ризиків — лише перший крок. Після того як розгорнуть “старі рахунки” і відбудеться кадрове перезавантаження, чи зможе “нова Vanke”, якою глибоко управляє держава через держактиви, вийти з низини — відповідь досі залишається невизначеною.

А пік виплат боргів у квітні–липні стане першим вікном перевірки того, чи вдасться Vanke втримати ситуацію.

Усі стежать за кожним кроком Vanke, намагаючись розгледіти розв’язку — це буде відчайдушне відродження з поля бою чи тихий вихід зі сцени?

Джерело: Shenzhen 房产在线 (Shenzhen Real Estate Online), у матеріалі узагальнено з кількох джерел публічних повідомлень, зокрема річного звіту Vanke за 2025 рік, аналітичних оглядів брокерів, China Real Estate News (中房报), фінансових журналів, Pengpai News (澎湃新闻) тощо

Величезні обсяги інформації та точні роз’яснення — усе в додатку Sina Finance APP