Tren Baru dalam Penyediaan Lahan: Lahan Industri di Guangzhou, Shenzhen, dan Foshan Stabil dan Mengalami Peningkatan Sinyal "Prioritas Industri" Jelas

大湾区的土地供给全面进入“以存量控制增量”的阶段，以产业为主导的时代。

随着广州、深圳和佛山发布2026年的供地计划，大湾区重点城市今年的供地趋势已然明了。在住宅用地方面，这三座城市的供应规模均有明显收缩；更明确的转变信号是，土地资源进一步向产业用地倾斜。

这反映了土地市场的供给逻辑发生了变化。

在房地产行业蒸蒸日上的时候，住宅用地的出让金是地方财政收入的主要来源。随着住宅库存走高，各地也纷纷转向，将新增的建设用地指标优先倾斜于先进制造业、战略性新兴产业和重大基础设施，以求摆脱“依赖房地产用地拉动土地财政”的传统路径。

自今年一季度以来，大湾区土地市场的走势已经逐渐明朗：广州、佛山和深圳的住宅用地供应量持续缩减，且供应地块多数位于城市的核心区域；与此同时，产业用地的出让额却保持稳定，甚至进一步走高。

这种供地逻辑将带来两方面的变化：一方面，各地通过“绝版地块”的供应提振市场信心，房地产市场进入“品质为王”“产品为王”的时代；另一方面，加大产业用地的供应也将助推产业升级，彻底转向“产业驱动”的时代。

Pasokan tanah perumahan “lebih presisi”

Dari skala nasional, dalam beberapa tahun terakhir, volume transaksi lahan terus mengalami penurunan.

Menurut data dari CRIC, berdasarkan penataan data, pada 2025, 300 kota di seluruh negeri dengan transaksi lelang/tender tanah (招拍挂) memiliki luas bangunan yang terkumpul sebesar 1 miliar meter persegi, turun 11% year-on-year.

Pada tahun lalu, luas transaksi tanah di kota-kota lini pertama rata-rata turun 28%; di antaranya, luas transaksi Guangzhou turun 38%, sedangkan Beijing dan Shanghai masing-masing turun 20% dan 37%. Meski sering muncul tanah mahal di kota-kota lini pertama, pengendalian ketat pasokan tanah baru dan menjaga ukuran stok dalam kondisi sehat masih menjadi nada utama.

Dalam konteks ini, perencanaan tanah perumahan bergeser ke “sedikit namun berkualitas tinggi”, selaras dengan tren saat ini.

Sebagai contoh, menurut《blueprint kulit buku biru pasokan tanah kepentingan usaha Guangzhou 2026》, pada 2026 Guangzhou mencatat 326 bidang tanah, dengan luas total sekitar 1320 hektare. Di antaranya, tanah hunian sebanyak 119 bidang, atau 36%. Dibandingkan tahun-tahun sebelumnya, rencana pasokan tanah hunian Guangzhou tahun ini mengalami pengurangan yang jelas; pada tahun lalu, volume rencana pasokan adalah 134 bidang. Selain itu, di kawasan inti, jumlah bidang dan luas pasokan di Tianhe, Haizhu, Baiyun, dan Lianwan juga mengalami penyusutan.

Meski jumlahnya berkurang, penekanannya makin pada “kualitas”. Di antaranya, bidang Tiongkok kota keuangan (金融城) untuk petrokimia, bidang pabrik obat-obatan hayati di kawasan Wushan (五山片区), dua bidang di area tahap awal kawasan kota keuangan (金融城起步区), serta tiga bidang di kawasan olahraga (奥体) semuanya berada di area inti Tianhe, dan juga mendapat perhatian utama dari perusahaan properti.

Seorang pelaku investasi lahan yang bekerja di perusahaan BUMN pusat menganalisis untuk reporter media 21st Century Business Herald, bahwa “pengecilan volume” pasokan lahan merupakan tren di berbagai daerah; pada dasarnya karena diferensiasi pasar saat ini makin meningkat. Perusahaan properti cenderung menata di area inti untuk meningkatkan kepastian, sementara segmen pembeli rumah baru dan rumah bekas juga berbeda. Anggaran pembelian pembeli rumah baru umumnya lebih besar, sehingga kebutuhan akan produk dan layanan yang lebih baik pun lebih tinggi. Dengan demikian, lahan di area inti juga dapat menghasilkan produk dengan premi yang lebih tinggi.

Pasokan tanah perumahan Shenzhen juga mengalami penyusutan, sembari kualitasnya ditingkatkan.

Berdasarkan rencana pasokan tanah konstruksi Shenzhen untuk tahun 2026, pada 2026 pasokan tanah konstruksi Shenzhen difokuskan pada target “ada rumah bagus untuk dihuni, ada pekerjaan bagus, sekolah dan layanan medis lebih mudah, serta kehidupan lebih nyaman”; melakukan pengoordinasian pengaktifan kembali tanah stok (存量) dan pasokan tanah tambahan (增量). Hal ini mendorong pemanfaatan sumber daya tanah secara efisien. Untuk tanah hunian, Shenzhen akan mengatur dengan cermat: merencanakan pasokan 90 hektare, di mana tanah perumahan komersial 55 hektare, dan tanah perumahan berjaminan 35 hektare.

Berdasarkan《pemberitahuan rencana pasokan tanah konstruksi pedesaan-perkotaan Foshan tahun 2026》，total volume pasokan tanah konstruksi milik negara yang direncanakan Foshan pada 2026 adalah 1646 hektare, naik 5,2% year-on-year dibanding 2025; tetapi pasokan tanah perumahan Foshan juga akan dipangkas, dengan volume pasokan 218 hektare, porsi hanya 13%, turun tipis 1,8% year-on-year dibanding 2025.

Mengambil manfaat dari sektor industri

Tanah perumahan menempuh jalur “lebih indah”, sementara volume pasokan tanah untuk industri justru terus meningkat.

Di antaranya, Guangzhou mengikat erat strategi pengembangan “usaha bersama dan dua sektor terintegrasi (工商并举、两业融合)”: untuk rencana pasokan 2026, tanah bisnis dan jasa (商服用地) sebanyak 149 bidang, atau 46%; tanah industri sebanyak 36 bidang, atau 11%; dan bidang tanah lainnya sebanyak 22 bidang, atau 7%.

Melalui klasifikasi sistematis dan penyajian terfokus atas empat jenis tanah (tanah hunian, tanah bisnis dan jasa, tanah industri, serta tanah lainnya), tanah yang bersifat operasi di Guangzhou menampilkan diri sebagai jaminan unsur tanah penting untuk membangun platform pengembangan industri dan peningkatan fungsi perkotaan. Dengan demikian, hal ini memberdayakan productive forces baru (新质生产力), dengan tetap berpegang pada prinsip “berorientasi pasar, tanpa batas atas”, serta secara penuh menjamin kebutuhan akan tanah untuk “20+8” industri strategis yang bernilai tinggi serta industri masa depan.

Satu contoh tipikal adalah pada bulan Februari tahun ini: bidang “tanah langka/klasik” di kawasan Qianjiang New Town (珠江新城) yang dimenangkan oleh Yuexiu Properties senilai 22.6B yuan adalah sebuah bidang tanah tipe komprehensif. Ke depannya, area ini akan dibangun menjadi kawasan blok super komprehensif kota yang menggabungkan kantor industri, rekreasi komersial, kehidupan hunian, serta fasilitas pendukung hotel, dengan melepaskan wahana ruang berkualitas lebih dari satu juta meter persegi, serta menciptakan ekosistem fungsi kota generasi mendatang yang baru.

Shenzhen tahun ini, selain untuk tanah perumahan, juga terus memperbesar pasokan untuk jenis tanah lainnya. Di antaranya, tanah industri direncanakan pasokan 255 hektare, dengan komitmen “berorientasi pasar, tanpa batas atas”, sepenuhnya menjamin kebutuhan akan tanah untuk “20+8” industri strategis bernilai tinggi dan industri masa depan, serta memberdayakan productive forces baru; sementara tanah untuk layanan publik dan infrastruktur dasar kota direncanakan pasokan 713 hektare, dengan fokus mendukung peningkatan komprehensif pembangunan infrastruktur dasar kota seperti pendidikan, layanan medis, kegiatan budaya-seni-olahraga, transportasi, dan urusan kotamadya.

Foshan juga sepenuhnya menjamin pasokan tanah untuk industri dan pasangan untuk kebutuhan masyarakat (民生配套).

Berdasarkan porsi berbagai jenis tanah, pada tahun ini, tanah untuk industri manufaktur, gudang, dan penyimpanan (工矿仓储) dengan pasokan 997 hektare menjadi tulang punggung utama, dengan porsi mencapai 61%, menjadi penopang inti pasokan tanah sepanjang tahun. Lahan bersifat publik seperti tanah untuk pengelolaan publik dan layanan publik, tanah untuk transportasi, tanah untuk fasilitas air, dan lain-lain bila dijumlahkan mencapai 352 hektare, dengan porsi 21%, untuk sepenuhnya menjamin kebutuhan penerapan infrastruktur kota, pasangan untuk kebutuhan masyarakat, dan kawasan industri.

CRIC menganalisis bahwa Foshan sedang mendorong secara penuh transformasi dan peningkatan industri manufaktur, membangun kartu nama kota bertema “manufaktur sebagai andalan”. Struktur pasokan dengan porsi tanah industri yang melebihi enam puluh persen justru memberi ruang pengembangan yang cukup untuk industri-industri utama seperti manufaktur peralatan berteknologi tinggi, rumah pintar cerdas, bio-farmasi, energi baru, dan industri komputasi cerdas. Dengan mengarahkan sumber daya tanah ke industri, ini berarti pusat gravitasi pengembangan kota Foshan bergeser dari “pendorong properti” ke “pendorong industri”. Perkembangan pasar perumahan juga akan bergeser dari “ekspansi skala” ke “peningkatan kualitas”, yang sejalan dengan kebijakan “rumah bagus” Foshan.

Dengan pasokan tanah perumahan yang mengecil dan penyaluran pasokan tanah yang condong ke industri serta fasilitas pendukung saat ini, logika pengambilan lahan oleh perusahaan properti (房企) juga akan berubah.

CRIC menyatakan bahwa lahan perumahan berkualitas akan menjadi fokus perhatian perusahaan properti; seiring kompetisi di pasar lelang tanah semakin meningkat, perusahaan milik negara (央国企) akan terus mendominasi pasar lelang tanah berkat keunggulan dana dan sumber daya, dan tingkat konsentrasi industri akan terus meningkat. Di sisi lain, karena biaya tanah memengaruhi, perusahaan properti tidak lagi mengejar “perputaran cepat dan barang cepat keluar (高周转、快出货)”, melainkan beralih ke “kualitas tinggi dan layanan terbaik”, memusatkan pada riset dan pengembangan produk. Rumah untuk generasi keempat (四代宅), hunian dengan standar terbaru (超新规), komunitas berkerapatan rendah (低密社区) dan produk berkualitas lainnya akan menjadi arus utama pasar, sehingga pasar perumahan bergeser dari “kompetisi harga” menjadi “kompetisi kualitas”.