2025 Спостереження за нерухомістю: реалізація ефекту зменшення боргів, підвищення операційної ефективності сприяє новим точкам зростання галузі

**　　Вступ**

**　 У 2025 році ринок нерухомості, перебуваючи у глибокому коригуванні, поступово рухається до нового етапу «підвищення якості запасів» і високоякісного розвитку; «виправлення дна, посилення диференціації» стали головними тенденціями протягом усього року. З боку політики й далі безперервно надходять позитивні сигнали: завдання зі своєчасного завершення будівель (保交楼) виконано повністю, процес зниження боргового навантаження (化债) прискорюється. Галузь дедалі більше відходить від старої моделі з високим левереджем і швидким обігом капіталу, переходячи на «стабілізацію фінансів, сильну операційну діяльність, багатосторонню координацію» в межах здорового траєкторного розвитку.**

**　 На цьому тлі фінансова стійкість забудовників, здатність до зниження боргів і сила багатоканальної операційної діяльності стають ключовою опорою для проходження циклу та досягнення сталого розвитку. А компанії-лідери на кшталт Longfor, спираючись на стабільні операційні практики, формують взірцевий «еталонний» сценарій, який можна використовувати як орієнтир для високоякісного розвитку галузі; це також демонструє позитивну життєздатність і потенціал трансформації галузі.**

У 2025 році глибоке коригування ринку нерухомості та структурна стабілізація йдуть паралельно, і логіка розвитку вже чітко змінилася.

З погляду всієї галузі випробування ринку залишаються суворими: багато забудовників і далі стикаються з викликами щодо скорочення показників і підвищеного тиску на прибутковість. Водночас темпи очищення ринкових ризиків помітно прискорюються, а позитивна динаміка розвитку дедалі більше накопичується.

Згідно зі статистикою, у 2025 році сумарні обсяги врегулювання (погашення) боргів у секторі нерухомості вже перевищили 1,2 трлн юанів; підхід до зменшення боргового навантаження з «переоформлення на пільговий строк через вимушені продовження» (被动展期) перейшов до «фактичного зменшення боргів» (实质削债). Це ефективно покращило загальний баланс активів і зобов’язань галузі, послабило кредитний тиск і створило основу для «виправлення дна та відновлення» галузі.

Одночасно з боку політики надалі вдосконалюється «пакет інструментів» регулювання: у ключових містах з’являються перші ознаки пожвавлення попиту. Продовжується сталий розвиток нової урбанізації, а простір для оптимізації та коригування міських запасів (存量) є широким. Нова очікуваність населення щодо «хорошого житла» («好房子») додає галузі новий потенціал для розвитку.

На тлі диференціації галузі «стабільна діяльність, багатоканальне посилення можливостей» (稳健经营、多元赋能) стає ключовим шляхом для виходу забудовників зі скрутного становища та водночас основним напрямом високоякісної трансформації галузі. Нині підприємства, що покладаються на єдиний напрям розробки нерухомості та мають слабкі можливості протидії ризикам, у період коливань галузі стикаються з більшими викликами. Натомість ті, хто завчасно вибудував багатоканальну діяльність і дотримується фінансової дисципліни, поступово перетворюються на «меншість» у галузі та задають курс трансформації до високоякісного розвитку.

Спільна ознака «меншинних» компаній полягає в тому, що вони, орієнтуючись на грошовий потік як на ядро, оптимізують структуру боргів і зменшують розміри боргового навантаження; паралельно вони глибоко розвивають операційно-сервісні види діяльності, виходять з залежності від єдиного напрямку девелопменту та формують антикризову модель роботи. Операційна практика Longfor у 2025 році є яскравим втіленням цієї галузевої тенденції та надає можливий для відтворення й розповсюдження взірець практичного досвіду для всієї галузі.

**　 Наполегливий прорив у зниженні боргів закладає фундамент галузі; еталонна практика вказує напрям трансформації**

У погашенні/врегулюванні боргів ключовою темою 2025 року є повне очищення ризиків у секторі нерухомості та досягнення високоякісної трансформації. Це стосується не лише виживання й розвитку самих забудовників, а й впливає на відновлення кредитного середовища галузі та відбудову довіри ринку.

Якщо дивитися на це з позиції всієї галузі, процес зниження боргів уже перейшов від «порятунку та підтримки безпечної життєздатності» до «підвищення якості та ефективності». Забудовники можуть вийти з проблем ліквідності лише за умови впорядкованого скорочення розмірів боргових зобов’язань, оптимізації їхньої структури та зниження навантаження з виплат. Лише так можна звільнити більше ресурсів для фокусування на ключових бізнесах і здійснити перехід до здорового ведення діяльності — і це є головною передумовою для того, щоб компанії втримали позиції в умовах диференціації галузі.

У 2025 році понад двадцять компаній із проблемних забудовників завершили реструктуризацію боргів або отримали схвалення на процедури санації/врегулювання; моделі зниження боргів включають узгоджену реструктуризацію в межах юрисдикції країни та за її межами, судове врегулювання тощо — багатовекторні шляхи. Тенденція до прискореного очищення галузевих ризиків є очевидною. А практика Longfor у сфері зниження боргів відповідає ключовому напряму «фактичне зменшення боргів, оптимізація структури», тож її досвід має важливе значення як галузевий орієнтир і слугує еталонним зразком для стабільного зниження боргового навантаження.

Згідно з даними фінансової звітності Longfor за 2025 рік: станом на кінець року загальна сума сукупних залучених позик групи становила 12k юанів (人民币152.8B元), що на 23.5B юанів менше, ніж на кінець попереднього року; це означає стабільне «зняття піку» в обсягах боргів і демонструє курс розвитку «фактичного зменшення боргів» у межах галузі.

А якщо розглядати структуру боргів, то середній строк за контрактними позиками групи сягає 12.12 року, і перевага частки довгострокових боргів є суттєвою; це ефективно знижує тиск короткострокових платежів і добре узгоджується з логікою зниження боргів у галузі — «оптимізація строків боргових зобов’язань і послаблення тиску на короткострокову ліквідність».

Крім того, щодо вартості фінансування: у 2025 році середня вартість фінансування Longfor додатково знизилася до 3.51% річних (年利率3.51%), що значно менше, ніж у 2024 році. На тлі зменшення обсягів боргів іще більше послабився тиск відсотків, що відображає реалістичний галузевий шлях «зниження боргів за низькою вартістю».

Варто відзначити, що зміцнення здатності до погашення короткострокових зобов’язань є важливим забезпеченням для роботи з зниження боргів у галузі, а також основою стабільної діяльності забудовників. Дані Longfor станом на кінець 2025 року показують: сума боргів, що підлягають погашенню протягом року, становить 157.9 млрд юанів (人民币15.79B元) і складає лише 10.3% від загальної суми боргових зобов’язань; таким чином тиск щодо короткострокових виплат перебуває в межах контрольованого рівня. Одночасно готівка групи на руках становить 15.79B юанів (人民币29.2B元), з яких кошти під наглядом у межах попередніх продажів (预售监管资金) — 9.37B юанів (人民币9.37B元). Після відрахування коштів під наглядом у межах попередніх продажів і обмежених коштів коефіцієнт «грошовий потік/короткі борги» (现金短债倍数) дорівнює 1.14, що гарантує достатнє покриття короткострокової заборгованості.

Ця модель зниження боргів із «зменшенням масштабів, оптимізацією структури та сильним забезпеченням» не лише дозволила Longfor безперервно послаблювати борговий тиск, а й надає іншим забудовникам у галузі чітку систему координат для орієнтування. З практики Longfor видно, що зниження боргів — це не пасивне «лягання й очікування», а досягнення керованості ризиків і сталості операцій через науковий фінансовий контроль. Саме це є ключовим напрямом «зниження боргів у режимі наполегливої роботи».

**　 Грошовий потік як ядро, багатоканальне посилення можливостей, активізація стійкості галузі до циклів**

Нині, коли трансформація ринку нерухомості заходить у «глибокі води», постійно стабільний грошовий потік є «лінією життя» для того, щоб галузь протидіяла коливанням і планомірно рухалася вперед у роботі з зниження боргів. А скоординований «розгін» багатоканального бізнесу — це ключова стратегія для того, щоб галузь відійшла від залежності від одного лише девелопменту та посилила здатність протидіяти циклам.

Зараз «грошовий потік — понад усе» («现金流为王») уже став спільною думкою в галузі. Забудовники забезпечують стабільність грошового потоку завдяки точному управлінню операціями, фокусуванню на темпах реалізації запасів (去化) та оптимізації структури бізнесу; лише так можна створити надійну опору для зниження боргів і трансформації.

Паралельно, у міру того як ринок переходить від гонитви за масштабами до підвищення якості, операційні сервісні види діяльності на кшталт комерційної оренди, послуг з управління нерухомістю, управління активами тощо — завдяки перевагам стабільності грошового потоку та сильнішої здатності протидіяти циклам — стають новими двигунами зростання для галузі. Вони сприяють формуванню сталих моделей прибутковості, що також є конкретним втіленням практики, яку запропонувало Міністерство житлового і міського-канального розвитку, а саме: «забезпечити належну координацію двох напрямів і просувати високоякісний розвиток».

Операційна практика Longfor у 2025 році точно відповідає загальному напряму галузі «грошовий потік як ядро, багатоканальне посилення можливостей» і саме тому стала еталоном високоякісної операційної діяльності в середовищі фахівців.

У сфері управління грошовим потоком Longfor дотримується управлінської концепції «грошовий потік — понад усе». Вона узгоджена з орієнтиром галузі «точне операційне управління, фокус на реалізації запасів»: у девелопмент-бізнесі компанія зберігає стратегію «продажі визначають виробництво» (以销定产), гнучко коригує темп запуску майданчиків/виведення на ринок, фокусуючись на реалізації запасів. У 2025 році обсяг контрактних продажів склав 63.16B юанів (人民币63.16B元). Частка продажів у містах першого та другого рівнів становить близько 90%; сильна позиція в розміщенні на ключових містах забезпечує стабільність надходжень від продажів, що може слугувати орієнтиром для оптимізації маркетингової/продажної географії забудовників і гарантування надходжень.

Крім того, протягом усього року Longfor передала об’єкти нерухомості загальною площею 5.93M м². Компанія дотрималася «системи доставки “четвірка хороших”» (四好) та здобула визнання ринку завдяки високоякісній передачі об’єктів. Це сформувало «продажі — передача — надходження» (销售-交付-回款) у вигляді здорового циклу. Такий підхід дуже узгоджується з орієнтиром галузі «забезпечити завершення будівель, посилити належне виконання зобов’язань, відновити довіру» — і водночас забезпечує потужну підтримку для відновлення довіри ринку в галузі.

Що стосується розбудови багатоканального бізнесу, то практика Longfor ще більше відповідає напряму трансформації «багатоканальна координація, посилення стійкості до циклів» і відкриває для галузі шлях до сталого розвитку.

У 2025 році дедалі більше забудовників у галузі почали досліджувати «легкі» (light-asset) бізнеси на кшталт комерційної оренди, нерухомості/сервісів, управління активами тощо — щоб знайти другу криву зростання. Longfor давно завершила розміщення багатоканального бізнесу: сукупний дохід від операцій і сервісів становить 26.77B юанів (人民币26.77B元), що дорівнює 27.5% від загальної виручки (总营业收入的27.5%). Це стало основним двигуном зростання та опорою стійкості.

Зокрема, станом на кінець 2025 року річна виручка від орендних платежів на вже відкритих торгових центрах становила 11.21B юанів (人民币11.21B元), що на 4% більше, ніж роком раніше. Накопичено працює 99 торгових центрів; рівень оренди тримається на високому рівні 97%. Бізнес з управління активами за весь рік забезпечив дохід 29.8 млрд юанів (2.98B元); орендна ставка довгострокових апартаментів «GuanY» («冠寓») на кінець періоду досягла 94%. Бізнес із послуг з управління нерухомістю забезпечив дохід 2.98B юанів (人民币11.23B元), а керована площа наприкінці року — близько 360 млн м².

Стійкі результати цих операцій і сервісів не лише забезпечують Longfor стабільний грошовий потік, а й підтверджують важливу роль координації багатоканального бізнесу в справі протидії коливанням галузі та посиленні здатності витримувати цикли. Це також надає забудовникам у галузі цінний досвід для переходу в модель «розробка + операційна діяльність», а також для розконсервації (реалізації) запасів активів.

**　 Галузь у позитивному тренді демонструє стійкість; еталонний лідер прокладає шлях до нової глави**

У 2025 році ринок нерухомості в умовах глибокого коригування досяг очищення ризиків і переходу до нової динаміки; результати в наполегливому зниженні боргів є значними. Багатоканальна операційна діяльність розвивається добре, державна підтримка продовжує посилюватися, і ринок поступово рухається в бік доброзичливої траєкторії високоякісного розвитку.

Якщо повернутися поглядом на галузь у 2025 році: завдання із забезпечення завершення будівель виконано повністю; ризики з передачею об’єктів різко скоротилися, а кредитне середовище галузі продовжує покращуватися. Політичні рамки стають дедалі більш повними: від підсилення попиту на «ринку з боку попиту» до оптимізації з боку пропозиції — формується стабільний і багатоваріантний набір політичних інструментів. Макроекономіка зростає стабільно, підсилюючи впевненість домогосподарств у споживанні та створюючи надійне підґрунтя для вивільнення попиту на ринку нерухомості. Паралельно прискорюються оновлення міст («城市更新提速»), просувається будівництво «хорошого житла» («好房子»), що породжує нові точки зростання галузі та відкриває для забудовників широкий простір для трансформації та розвитку.

Стабільна діяльність Longfor і практика високоякісного розвитку у 2025 році — це не лише результат того, що компанія береже первісні наміри та науково планує свої дії, а й відображення ключової логіки високоякісної трансформації в галузі: дотримання фінансової дисципліни, укріплення бази грошового потоку та глибоке опрацювання багатоканального операційного напрямку. Саме це є центральним напрямом розвитку галузі.

У перспективі, у міру того як державна політика продовжуватиме оптимізуватися, а процес очищення ризиків — просуватися, перспективи розвитку ринку нерухомості залишатимуться позитивними. Дедалі більше забудовників перейматимуть досвід еталонних компаній, зберігатимуть концепцію стабільної діяльності, оптимізуватимуть фінансову структуру, глибше займатимуться багатоканальними напрямами, фокусуватимуться на високоякісному операційному управлінні. Вони відходитимуть від залежності від одного лише девелопменту та формуватимуть антикризову модель ведення діяльності.

Під керівництвом і прикладом еталонних компаній на кшталт Longfor уся галузь нерухомості має змогу прискорити високоякісну трансформацію: звільнитися від впливу короткострокових коливань, повернутися до сутності проживчої цінності житла та забезпечити баланс між потребами населення і стійкістю галузі.

（责任编辑：矫玥 ）

【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

	 【广告】本文仅代表作者本人观点，与和讯网无关。和讯网站对文中陈述、观点判断保持中立，不对所包含内容的准确性、可靠性或完整性提供任何明示或暗示的保证。请读者仅作参考，并请自行承担全部责任。邮箱：news_center@staff.hexun.com

举报