> 界面ニュース記者 | 王妤涵 3月31日夜、万科は2025年の年次報告書を開示した。決算によると、同社の年間売上高は2334.3億元で、前年同期比で32.0%減少した。親会社帰属の純利益は-885.6億元で、損失額は前年同期比で78.98%拡大した。契約販売額は1340.6億元で、前年同期比45.5%減少した。年間で11.7万戸超の住宅の引き渡しを完了した。 年次報告書「株主の皆さまへ」の中で、万科の経営陣は「2025年は、当社は複数の要因が重なり、業績は株主の皆さまの期待に到底届いていない。損失額は2024年よりもさらに拡大した。この件につき、当社経営陣は各株主の皆さまに対し、心よりお詫び申し上げる」と率直に認めた。同時に経営陣は「過去の『高負債、高回転、高レバレッジ』の発展モデルによって生じた負担と問題を解消するには、なお時間を要する」とも述べた。 業績が損失に深く沈む一方で、過去1年の万科はリスク解消に向けて継続的に前進してきた。保有資源の活性化、大口資産の取引、ならびに筆頭株主である深鉄集団の資金支援を通じて、万科は年間で332.1億元の公開債務の返済を完了し、累計で資産価値を338.5億元分活性化させた。さらに、昨年11月以降、同社は3件の公開債について期限延長の協議を順次開始し、承認を得ている。 ### ****業績に圧力**** 売上の構成を見ると、不動産開発事業が万科の中核セグメントであり、年間売上への貢献は1906.5億元、前年同期比36.7%減となり、売上減少の主因となっている。構成比は81.7%。一方、物件管理サービス収入は比較的堅調で、355.2億元を計上し前年同期比7.2%増、構成比は15.2%だった。 販売側のプレッシャーも同様に顕著だ。2025年の万科の販売面積は1025万平方メートル、販売額は1340.6億元で、いずれも前年同期比の下落幅がいずれも40%超となった。 業績の損失について、万科は決算の中で4つの説明を示している。1つ目は、不動産開発プロジェクトの決算計上規模が大きく低下し、粗利益率はいまだ低位にあること。決算利益の大部分は、主に2023年・2024年に販売したプロジェクト、ならびに2025年に消化した現房在庫に対応している。これらの案件は用地取得コストが高く、販売状況も見通しを下回った。 2つ目は、新たに信用減損および資産減損の計上を追加したこと。決算開示によれば、2025年に万科は、市場環境とプロジェクトの実情を踏まえ、棚卸資産の値下げ引当（在庫評価減）として208.3億元を新たに計上した。資産減損損失の合計は219.3億元に達し、前年同期比で205.9%増となった。減損の影響を除いても、同社は年間を通じて大規模な営業損失を計上している。 3つ目は、一部の営業性事業が減価償却・償却費を控除した後に全体として損失となっていること、ならびに一部の非主力の財務投資が損失になっていること。4つ目は、一部の大口資産取引および持分取引の価格が帳簿価額を下回っていること。 ### ****返済負担はなお残る**** 財務面では、2025年末時点で万科の有利子負債合計は3584.8億元で、そのうち1年以内に期限を迎える有利子負債は1605.6億元、構成比は44.8%となっている。同社が保有する現金・預金は672.4億元で、期首に比べて減少した。純負債比率は123.5%に上昇し、2024年末から42.9ポイント上昇。負債資産比率は76.9%だ。 キャッシュフロー計算書を見ると、年間の営業活動によるキャッシュフローの純額は-9.9億元、資金調達活動によるキャッシュフローの純流出は249.2億元で、万科が依然として大きな流動性圧力に直面していることを反映している。 債務負担に直面し、万科の大株主である深鉄集団は引き続き重要な支援の役割を果たしている。決算によると、報告書が開示された時点までに、深鉄集団は累計で万科に対し株主借入を335.2億元提供している。借入金利および抵当・質権設定率はいずれも市場の慣行水準を上回っている。 注目すべき点として、2025年11月以降、万科は「22万科MTN004」「22万科MTN005」の2件の中期票据と「H1万科02」（旧「21万科02」）の社債について、期限延長の協議手続きを順次開始した。年次報告書の開示時点で、関連する期限延長の議案は社債保有者会議での決議により承認されており、これは万科にとって公開市場の債務管理における重要な転換でもある。 投資家との交流会で、万科の経営陣は、同社の現在の債務状況についても評価を示した。「複数の内外要因の影響により、当社の現在の経営状況はなお非常に厳しい。」経営陣は、過去に「高負債、高回転、高レバレッジ」の拡張に伴う慣性から、適時に抜け出せなかったことに加え、「投資の配置が分散している、多数の事業にまたがりすぎている、本部の資金調達への依存度が高い」といった問題が生じ、現在のリスク解消業務に大きな課題をもたらしていると認めた。 2026年の返済手当てについて、万科は、年内に期限を迎える公開債の合計は146.8億元で、そのうち4月から7月が返済のピーク期間となり、集中して期限を迎える債務は約112.7億元だと明らかにした。万科は、「率直で実務的な態度で債権者と緊密にコミュニケーションを取りつつ、『各位に引き続き理解、支援、寛容を賜り、当社がリスクを解消するための時間と空間を与えていただきたい』」と述べた。 大株主による資金注入に頼るだけでなく、万科もまた多様な手段による自助努力を積極的に進めている。資産の活性化の面では、2025年通年で大口資産取引31件を完了し、オフィス、商業、アパート、ホテルなどの領域を含み、合計の契約金額は113億元。資産活性化による回収は57.5億元を実現した。保有資源の活性化を通じて、追加および最適化された生産能力は338.5億元だ。 ### ****経営事業は相対的に安定**** 従来の開発事業の下落と対照的に、万科の経営サービス事業は成長基調を維持している。2025年、この種の事業の全口径収入は580.1億元で、総売上高に占める比率はさらに高まった。 具体的には、万物雲の営業収入は373.6億元（万科グループに提供するサービス収入を含む）で、前年同期比2.5%増。報告期間中、万物雲は300件超の蝶城の効率化改修を完了しており、AIスマートエージェントの大規模な適用が管理費用を10.1%引き下げた。 長期賃貸アパート事業の「泊寓」は運営管理27.02万戸、営業開始19.78万戸。稼働率は95.4%。そのうち13.2万戸は保障性賃貸住宅に組み込まれる。商業開発・運営面では、印力が管理する商業プロジェクトの総合稼働率は94.5%で、上海前湾印象城MEGAは順調に開業し、都市レベルの新たなベンチマークとなった。物流倉庫事業の営業収入は42.8億元で、前年同期比8.0%増。そのうちコールドチェーン収入は25.5%増加した。 「当社の各経営サービス事業はすでに相対的に独立し、規模とブランド面の優位を得ている。」アナリスト会議で万科の経営陣が説明した。 さらに、資金調達面では、万科は通年で新規の融資および再融資を280億元（株主借入を除く）追加した。保有している融資の総合コストは3.02%で、前年末から85ベーシスポイント低下した。 ただし、棚卸資産の構成が依然として万科にとって圧力となっている。2025年末時点で、万科の棚卸資産金額は3737.4億元。そのうち、完成開発製品（現房）は1144.5億元で、構成比30.6%だ。 ### リスク解消と発展に焦点を当てる 2026年に向けて、万科は年次報告書の中で「リスク解消」と「発展」の2つの大きなテーマに焦点を当てると提起している。一方で、都市および事業の集約を断固として推進し、発展見通しが良くない、収益力が弱い、過去の負担が比較的重い都市と事業からは確実に撤退する。投資メカニズムを再編し、重点都市、コアセグメント、優位製品に集中する。 他方で、製品とサービス能力を継続的に高め、「良い家（好房子）」の要件に照準を合わせ、製品力、建造力、引き渡し力、サービス力をつなぎ合わせる。同時に、事業モデルの革新を探り、質の高い企業顧客に対して、不動産運営サービスを全期間・全チェーンで提供する。 テクノロジーによる支援の面では、万科は今後、不動産の開発・運営の各段階においてAI技術の適用を全面的に推進し、大口会員（大會員）体系および法人向け顧客システムの構築を加速させ、精密な獲得（精准获客）を実現する計画だ。 バリュエーション（評価額）の引き上げに関する質問に触れた際、万科の経営陣は、2025年初から現在までの株価の動きについて率直に「確かに満足のいくものではなく、投資家に理想的なリターンを提供できていない」と認めた。 経営陣は、評価額の是正（バリュエーション修復）は、債務の解消、債務と資本の構造の最適化、開発事業の安定化、収益力の実質的な改善を、あわせて推進することで共同して促進する必要があると述べた。今後も、同社の戦略との整合度が比較的低い事業および資産の切り離しを引き続き推進し、キャッシュフローと資産負債構造をさらに最適化していく。
万科2025年營收2334億，化險攻堅仍在路上
3月31日夜、万科は2025年の年次報告書を開示した。決算によると、同社の年間売上高は2334.3億元で、前年同期比で32.0%減少した。親会社帰属の純利益は-885.6億元で、損失額は前年同期比で78.98%拡大した。契約販売額は1340.6億元で、前年同期比45.5%減少した。年間で11.7万戸超の住宅の引き渡しを完了した。
年次報告書「株主の皆さまへ」の中で、万科の経営陣は「2025年は、当社は複数の要因が重なり、業績は株主の皆さまの期待に到底届いていない。損失額は2024年よりもさらに拡大した。この件につき、当社経営陣は各株主の皆さまに対し、心よりお詫び申し上げる」と率直に認めた。同時に経営陣は「過去の『高負債、高回転、高レバレッジ』の発展モデルによって生じた負担と問題を解消するには、なお時間を要する」とも述べた。
業績が損失に深く沈む一方で、過去1年の万科はリスク解消に向けて継続的に前進してきた。保有資源の活性化、大口資産の取引、ならびに筆頭株主である深鉄集団の資金支援を通じて、万科は年間で332.1億元の公開債務の返済を完了し、累計で資産価値を338.5億元分活性化させた。さらに、昨年11月以降、同社は3件の公開債について期限延長の協議を順次開始し、承認を得ている。
業績に圧力
売上の構成を見ると、不動産開発事業が万科の中核セグメントであり、年間売上への貢献は1906.5億元、前年同期比36.7%減となり、売上減少の主因となっている。構成比は81.7%。一方、物件管理サービス収入は比較的堅調で、355.2億元を計上し前年同期比7.2%増、構成比は15.2%だった。
販売側のプレッシャーも同様に顕著だ。2025年の万科の販売面積は1025万平方メートル、販売額は1340.6億元で、いずれも前年同期比の下落幅がいずれも40%超となった。
業績の損失について、万科は決算の中で4つの説明を示している。1つ目は、不動産開発プロジェクトの決算計上規模が大きく低下し、粗利益率はいまだ低位にあること。決算利益の大部分は、主に2023年・2024年に販売したプロジェクト、ならびに2025年に消化した現房在庫に対応している。これらの案件は用地取得コストが高く、販売状況も見通しを下回った。
2つ目は、新たに信用減損および資産減損の計上を追加したこと。決算開示によれば、2025年に万科は、市場環境とプロジェクトの実情を踏まえ、棚卸資産の値下げ引当（在庫評価減）として208.3億元を新たに計上した。資産減損損失の合計は219.3億元に達し、前年同期比で205.9%増となった。減損の影響を除いても、同社は年間を通じて大規模な営業損失を計上している。
3つ目は、一部の営業性事業が減価償却・償却費を控除した後に全体として損失となっていること、ならびに一部の非主力の財務投資が損失になっていること。4つ目は、一部の大口資産取引および持分取引の価格が帳簿価額を下回っていること。
返済負担はなお残る
財務面では、2025年末時点で万科の有利子負債合計は3584.8億元で、そのうち1年以内に期限を迎える有利子負債は1605.6億元、構成比は44.8%となっている。同社が保有する現金・預金は672.4億元で、期首に比べて減少した。純負債比率は123.5%に上昇し、2024年末から42.9ポイント上昇。負債資産比率は76.9%だ。
キャッシュフロー計算書を見ると、年間の営業活動によるキャッシュフローの純額は-9.9億元、資金調達活動によるキャッシュフローの純流出は249.2億元で、万科が依然として大きな流動性圧力に直面していることを反映している。
債務負担に直面し、万科の大株主である深鉄集団は引き続き重要な支援の役割を果たしている。決算によると、報告書が開示された時点までに、深鉄集団は累計で万科に対し株主借入を335.2億元提供している。借入金利および抵当・質権設定率はいずれも市場の慣行水準を上回っている。
注目すべき点として、2025年11月以降、万科は「22万科MTN004」「22万科MTN005」の2件の中期票据と「H1万科02」（旧「21万科02」）の社債について、期限延長の協議手続きを順次開始した。年次報告書の開示時点で、関連する期限延長の議案は社債保有者会議での決議により承認されており、これは万科にとって公開市場の債務管理における重要な転換でもある。
投資家との交流会で、万科の経営陣は、同社の現在の債務状況についても評価を示した。「複数の内外要因の影響により、当社の現在の経営状況はなお非常に厳しい。」経営陣は、過去に「高負債、高回転、高レバレッジ」の拡張に伴う慣性から、適時に抜け出せなかったことに加え、「投資の配置が分散している、多数の事業にまたがりすぎている、本部の資金調達への依存度が高い」といった問題が生じ、現在のリスク解消業務に大きな課題をもたらしていると認めた。
2026年の返済手当てについて、万科は、年内に期限を迎える公開債の合計は146.8億元で、そのうち4月から7月が返済のピーク期間となり、集中して期限を迎える債務は約112.7億元だと明らかにした。万科は、「率直で実務的な態度で債権者と緊密にコミュニケーションを取りつつ、『各位に引き続き理解、支援、寛容を賜り、当社がリスクを解消するための時間と空間を与えていただきたい』」と述べた。
大株主による資金注入に頼るだけでなく、万科もまた多様な手段による自助努力を積極的に進めている。資産の活性化の面では、2025年通年で大口資産取引31件を完了し、オフィス、商業、アパート、ホテルなどの領域を含み、合計の契約金額は113億元。資産活性化による回収は57.5億元を実現した。保有資源の活性化を通じて、追加および最適化された生産能力は338.5億元だ。
経営事業は相対的に安定
従来の開発事業の下落と対照的に、万科の経営サービス事業は成長基調を維持している。2025年、この種の事業の全口径収入は580.1億元で、総売上高に占める比率はさらに高まった。
具体的には、万物雲の営業収入は373.6億元（万科グループに提供するサービス収入を含む）で、前年同期比2.5%増。報告期間中、万物雲は300件超の蝶城の効率化改修を完了しており、AIスマートエージェントの大規模な適用が管理費用を10.1%引き下げた。
長期賃貸アパート事業の「泊寓」は運営管理27.02万戸、営業開始19.78万戸。稼働率は95.4%。そのうち13.2万戸は保障性賃貸住宅に組み込まれる。商業開発・運営面では、印力が管理する商業プロジェクトの総合稼働率は94.5%で、上海前湾印象城MEGAは順調に開業し、都市レベルの新たなベンチマークとなった。物流倉庫事業の営業収入は42.8億元で、前年同期比8.0%増。そのうちコールドチェーン収入は25.5%増加した。
「当社の各経営サービス事業はすでに相対的に独立し、規模とブランド面の優位を得ている。」アナリスト会議で万科の経営陣が説明した。
さらに、資金調達面では、万科は通年で新規の融資および再融資を280億元（株主借入を除く）追加した。保有している融資の総合コストは3.02%で、前年末から85ベーシスポイント低下した。
ただし、棚卸資産の構成が依然として万科にとって圧力となっている。2025年末時点で、万科の棚卸資産金額は3737.4億元。そのうち、完成開発製品（現房）は1144.5億元で、構成比30.6%だ。
リスク解消と発展に焦点を当てる
2026年に向けて、万科は年次報告書の中で「リスク解消」と「発展」の2つの大きなテーマに焦点を当てると提起している。一方で、都市および事業の集約を断固として推進し、発展見通しが良くない、収益力が弱い、過去の負担が比較的重い都市と事業からは確実に撤退する。投資メカニズムを再編し、重点都市、コアセグメント、優位製品に集中する。
他方で、製品とサービス能力を継続的に高め、「良い家（好房子）」の要件に照準を合わせ、製品力、建造力、引き渡し力、サービス力をつなぎ合わせる。同時に、事業モデルの革新を探り、質の高い企業顧客に対して、不動産運営サービスを全期間・全チェーンで提供する。
テクノロジーによる支援の面では、万科は今後、不動産の開発・運営の各段階においてAI技術の適用を全面的に推進し、大口会員（大會員）体系および法人向け顧客システムの構築を加速させ、精密な獲得（精准获客）を実現する計画だ。
バリュエーション（評価額）の引き上げに関する質問に触れた際、万科の経営陣は、2025年初から現在までの株価の動きについて率直に「確かに満足のいくものではなく、投資家に理想的なリターンを提供できていない」と認めた。
経営陣は、評価額の是正（バリュエーション修復）は、債務の解消、債務と資本の構造の最適化、開発事業の安定化、収益力の実質的な改善を、あわせて推進することで共同して促進する必要があると述べた。今後も、同社の戦略との整合度が比較的低い事業および資産の切り離しを引き続き推進し、キャッシュフローと資産負債構造をさらに最適化していく。