Вторинна нерухомість продана за 3 дні у "молниеносному" режимі. Новий житловий проект оголосив про підвищення цін. Ринок нерухомості Шанхаю стає все яснішим у контексті "маленької весни".

Джерело: Shanghai Securities News Автор: Чжан Лян

Понад майже місяць після того, як житлова політика «Сем правил для Шанхаю (Ху-сім тиао)» щодо ринку нерухомості набула чинності. Нещодавно репортер із Shanghai Securities News під час візитів і досліджень виявив, що на ринку вторинного житла обсяги угод стрімко зросли, а низка показників досягла нових максимумів на даному етапі. Ринок новобудов також переживає помірне відновлення: деякі проєкти, скориставшись ситуацією, навіть оголосили про підвищення цін, фактично демонструючи оптимістичні очікування щодо подальших тенденцій ринку. Усі ці ознаки свідчать про те, що під точним «підсиленням» нової політики «Ху-сім тиао» ринок нерухомості Шанхаю демонструє тенденцію «зростання обсягів за стабільними цінами», а «теплий весняний пік» у березні стає дедалі очевиднішим.

Значне зростання ринкової активності

21 березня, поблизу станції метро Юцяо в районі Пудун, посередник із нерухомості розповів репортеру, що нині ринкові угоди йдуть дуже добре. Протягом минулого тижня в житловому комплексі «Дзіє Гуосіцзін» (або «Дзіє Інтернешнл Сіті», сторони можуть мати різні назви) у кварталі Юцяо було продано 3 квартири, і він також сприяв одній угоді — наразі клієнт уже залишив завдаток. Він сказав: «Після запровадження нової політики укладання угод справді активізувалося. Деякі квартири щойно були виставлені на продаж і вже продані за три дні. Через це простір для торгу на ринку вторинного житла скоротився, а занепокоєння власників щодо продажу стало значно меншим».

Того ж дня, у центрі нерухомості та угод з нерухомістю району Пудун потік людей був надзвичайно щільним. Станом на 11:00 ранку на великому екрані в холі з реєстрації нерухомості та проведення угод у районі Пудун було показано, що кількість вікон — 55, видано номерів — 671, а наразі прийнято до опрацювання — 541. Співробітники повідомили репортеру, що у суботу та неділю всі вікна в центрі працюють на повну потужність, і за день можна оформити приблизно 1300 номерів. Після запровадження нової політики за межами кільцевої дороги Вайху майже знято обмеження на купівлю-продаж, тож людей стало особливо багато. Крім того, 3 та 4 місяці — традиційно пік сезону угод на ринку нерухомості, тож така велика кількість людей цілком нормальна.

Починаючи з березня, ринок вторинного житла в Шанхаї стрімко нарощує «гарячість» торгів: багато показників досягають нових максимумів на цьому етапі. Дані «Онлайн-нерухомість» показують, що в період з 9 по 15 березня 2026 року сумарний обсяг угод із вторинним житлом у Шанхаї становив 7233 квартири, що на 26.69% більше, ніж 5709 квартир тижнем раніше, і водночас це також установлює новий максимум тижневого обсягу з початку 2021 року. Зокрема, 14 березня (у суботу) було укладено 1472 угоди — до показника одноденного продажу 1473 квартири станом на 15 березня 2025 року лишалася всього 1 квартира. Додавши 15 березня 2026 року (в неділю) — 1390 угод, за два вихідні сумарно було продано 2862 квартири, що оновило рекордний пік тижневих продажів у вихідні дні за останні п’ять років для ринку вторинного житла Шанхаю.

У директорки(президента) Дослідницького інституту 58 Anjuke Чжан Бo вважає, що різкий стрибок обсягів угод на ринку вторинного житла Шанхаю можна розуміти як сигнал тенденційного відновлення. З даних про поведінку користувачів на платформі Anjuke видно, що в тиждень, коли нова політика набула чинності, кількість «мікроповідомлень» (micro chat), ініційованих користувачами самостійно, зросла на 144.7% у місячному порівнянні з попереднім тижнем (тиждень-до-тижня). Кількість користувачів, які ініціювали контакт, збільшилась на 133.7% у порівнянні з попереднім тижнем. Кількість користувачів, які залишали дзвінок у відповідь (留电), також зросла на 251.8%, а частка «мікроповідомлення → дзвінок» (мікро-чату з залишенням дзвінка) підвищилася на 50.5%. Причому висхідна тенденція ще зберігалася в середині березня.

Нещодавно репортер відвідав центр угод із нерухомістю в районі Мінханг міста Шанхай. Співробітник повідомив, що після виходу нової політики кількість мешканців, які прийшли по консультації та для оформлення переоформлення прав власності, помітно зросла; інколи впродовж вихідних навіть важко знайти вільне місце, щоб сісти.

«Березневий сплеск обсягів угод із вторинним житлом у Шанхаї має характеристики: швидкі темпи, сильний початковий імпульс і широку охопленість. Помітне підвищення ринкової активності є результатом накладання кількох факторів, зокрема: безперервного вивільнення політичної «премії», поступового відновлення впевненості після корекції цін, і зміни балансу попиту та пропозиції в зворотному напрямі», — заявив заступник директора Інституту досліджень нерухомості Shanghai E-Ju (易居) Ян Юйцзінь.

Порівняно зі «вибухом обсягів» на ринку вторинного житла, ринок новобудов виглядає дещо стриманішим, хоча також з’являються позитивні сигнали.

Нещодавно репортер у відділах продажів кількох нових комплексів у районах Путuo, Цзядін та Мінханг бачив, що й у будні дні приходить певна кількість покупців для перегляду. Продавець проєкту «China Overseas · Ringyu Jiu Zhang» у районі Путuo повідомив репортеру, що у вихідні в середньому тільки під час прямого консультування клієнтів (walk-in) за один день близько 150 груп; робота менеджерів із продажів надзвичайно наповнена, і навіть час на детальні розмови з клієнтами буває дуже обмеженим. Продавець проєкту «Shidai Zhicheng» у районі Цзядін повідомив репортеру, що після запровадження нової політики обсяги угод за цим проєктом виросли вдвічі порівняно з тим самим періодом у січні. Продавці проєктів «Poly · Douhui» і «Hexu» у кварталі Чжаньцяо району Мінханг розповіли репортеру, що 21 березня продажі за один день становили 16 квартир. Після виходу нової політики проєкт уже накопичив 85 угод. З 23 березня цей проєкт розпочне другий раунд підвищення цін.

Статистика Інституту China Index Research показує, що в період з 9 по 15 березня 2026 року продажі новозбудованого комерційного житла в Шанхаї склали 2.2 мільйона квадратних метрів, що на 62% більше, ніж тижнем раніше, і встановило новий тижневий максимум з початку 2026 року.

Аналітик ринку Zhongyuan Real Estate (Cреднень/中原地产) Лу Вэньсі вважає, що «Ху-сім тиао» застосувало політику з точним підходом у багатьох вимірах: зменшення обмежень на купівлю житла, оптимізація політики іпотечних кредитів за рахунок公积金, удосконалення політики оподаткування особистої нерухомості (податку на майно) тощо. Ефективна активація потенційного попиту на ринку. Зростання кількості угод на ринку вторинного житла — це і результат масового вивільнення попередньо накопиченого попиту, і відображення значного підсилення довіри до ринку з боку політики. А стале відновлення на ринку новобудов і дії окремих проєктів щодо підвищення цін додатково підтверджують покращення ринкових очікувань: у покупців посилюється бажання виходити на ринок, а забудовники дедалі більше впевнені у майбутньому курсі.

Попит «першої необхідності» домінує

Важливо зазначити, що нинішнє відновлення ринку нерухомості Шанхаю в останній час здебільшого зумовлене концентрацією вивільнення попиту, який виникає з реальної необхідності покупки житла, а структура угод на ринку вторинного житла демонструє виразний ухил у бік низької загальної вартості. Під час візитів і досліджень багато посередників із нерухомості повідомили репортеру: коли ринкова активність зросла, швидкість угод із невеликими квартирами на вторинному ринку із загальною ціною близько 3 мільйонів юанів помітно прискорилась. Якщо ціна наближена до вартості нещодавно проданих вторинних квартир у тому самому житловому комплексі, то угоду зазвичай можна укласти швидко.

Репортер нещодавно відвідав офіс посередника з нерухомості в районі Мінханг на вулиці Хунсун Роуд (红松路). Керівник відділення — Луо Ян’ян (罗洋洋) — сказав репортеру: «Новій політиці минуло не так багато днів, а ми вже успішно сприяли одній угоді. Клієнт почав дивитися квартири ще з початку лютого, а врешті-решт зупинилися на однокімнатній квартирі із загальною вартістю 1.86 мільйона юанів».

«Якщо подивитися на наш сегмент, найбільш популярні саме невеликі квартири», — проаналізував Луо Ян’ян: «З одного боку, загальна ціна на невеликі квартири відносно нижча, що відповідає бюджету покупців із попитом першої необхідності. З іншого боку, тільки після того, як на невеликі квартири знаходять угоду, у попередніх власників з’являються і кошти, і мотивація для обміну на квартири більшої площі — і таким чином стимулюється циркуляція житла «для покращення»».

Згідно зі статистикою Інституту China Index Research, у січні—лютому 2026 року в Шанхаї було укладено майже 17 тисяч угод із вторинним житлом із загальною ціною нижче 3 мільйонів юанів, що на 25.2% більше, ніж торік. Частка цього сегменту в загальному обсязі угод із вторинним житлом за той самий період становила 56.1%, що на 6 процентних пунктів більше, ніж у 2025 році. Така структурна зміна відображає, що внаслідок тривалого коригування цін у попередній період більше квартир потрапило в діапазон із низькою загальною вартістю, тож перевага співвідношення «ціна/якість» на ринку вторинного житла поступово проявилася. Після вивільнення позитивних сигналів від політик бажання виходити на ринок у покупців із попитом першої необхідності, які раніше спостерігали з боку, посилилося, і це спричинило збільшення обсягів угод у сегменті низької загальної вартості.

Ця тенденція продовжилася і в березні. Дані моніторингу Lianjia (链家) у Шанхаї показують, що в період після шанхайського Нового року (春节) до 19 березня 2026 року частка угод із вторинним житлом із загальною ціною нижче 3 мільйонів юанів перевищувала 60%, що на 4 процентні пункти більше, ніж до Нового року.

Чжан Бо сказав репортеру: за даними про угоди в Шанхаї попит першої необхідності залишається ключовою опорою, а попит «на покращення» більшою мірою проявляється в цінових стимулах. З точки зору територій: у центральних районах попит на покращення квартир із вищими характеристиками високий, а в передмістях з попитом першої необхідності ефект політичних пільг виразніший. У центральних районах, таких як Сюйхуей, Цзін’ань і Чаннин, висококласні квартири площею понад 144 квадратні метри поглинають більше середньо- та висококласного попиту на покращення. У передмістних сегментах райони на кшталт Баошань, Сунцзян і Мінханг із квартирами площею 90 квадратних метрів і менше приймають великий обсяг зовнішнього «перетікання» попиту. С тимулювальний ефект політики для районів за межами кільцевої дороги Вайху (外环外) особливо помітний: «жар» пошуку житла зріс більш ніж на 17% порівняно з першою половиною місяця до Нового року за місячним календарем.

«Наразі гарячі точки угод із вторинним житлом у Шанхаї все ще зосереджені переважно в сегменті попиту першої необхідності та попиту на покращення між зоною за межами кільцевої дороги Вайху та районами між Вайху і Чжунху (зовнішньою та внутрішньою кільцевими). Чи зможе ринок продовжити цей підйом — побачимо за умовами угод по квартирах із загальною ціною від 5 до 8 мільйонів юанів». — сказав Ян Юйцзінь. Відповідно до закономірностей роботи ланцюга обміну (置换链条), активність попиту першої необхідності створює передумови для попиту «на покращення» щодо «продати старе — купити нове» (卖旧换新). Особливо в останні часи повідомлень про невелике зростання цін стає більше, і очікувальні настрої щодо обміну попит «на покращення» послаблюються. Очікується, що в кінці березня та в наступних місяцях середньо- та висококласний попит «на покращення» і сегмент елітного житла також можуть отримати підтримку через зростання обсягів угод. Тож ринкова активність, імовірно, розшириться й пошириться далі через суміжні сегменти.

(Редактор: Веньцзін)

Ключові слова:

                                                            Ринок нерухомості Шанхаю