Penguatan pengaturan sisi pasokan untuk meningkatkan stok menjadi kunci utama dalam pasar properti

Reporter Zhang Da dari Securities Times

Sebagai sektor penting bagi perekonomian nasional dan sumber penting kekayaan warga, arah pengembangan properti menjadi perhatian luas. Setelah membaca secara saksama Rencana Pembangunan Lima Tahun ke-15 “Lima Belas Lima”纲要, ditemukan bahwa “menghidupkan aset persediaan” menjadi salah satu kata kunci inti pengembangan properti dalam lima tahun mendatang.

Rencana Pembangunan Lima Tahun ke-15 “Lima Belas Lima”纲要 tidak hanya mengajukan persyaratan “selaras dengan perumahan stok dan perubahan jumlah penduduk” dari hulu pasokan lahan, tetapi juga menetapkan serangkaian kebijakan penghidupan aset untuk persediaan lahan, proyek dalam pembangunan, dan perumahan komersial stok, dll. Kebijakan tersebut secara tegas menyatakan bahwa lahan yang sudah disediakan namun belum dikembangkan dan proyek dalam pembangunan harus “ditangani secara kategoris”, sementara perumahan komersial stok dan fasilitas komersial perkantoran (setelah digunakan/ditelantarkan) harus didorong untuk “dimanfaatkan kembali” dan sejenisnya.

Mengapa Rencana Pembangunan Lima Tahun ke-15 “Lima Belas Lima”纲要 sangat mementingkan penghidupan stok properti? Peneliti dari Komite Penelitian Pembangunan Dewan Negara (State Council), Wang Ruimin, kepada reporter Securities Times mengatakan bahwa setelah urbanisasi memasuki tahap perkembangan yang stabil, intensitas pengembangan lahan di kota-kota yang mengalami arus masuk penduduk bersih sudah melampaui garis peringatan internasional 30% di atas, dan pada beberapa kota bahkan melebihi 50%, sehingga memaksa kota untuk mengembangkan lahan stok agar memperoleh ruang untuk peningkatan kualitas industri dan hunian.

Liu Lin, peneliti di Institut Riset Ekonomi Makro Komisi Pembangunan dan Reformasi Nasional, menyatakan bahwa masalah utama pasar saat ini adalah properti dengan inventori tinggi dan kesulitan untuk mempercepat penjualan (de-stock). Pada akhir Februari 2026, luas area perumahan komersial yang masih menunggu dijual di negara kita mendekati 800 juta meter persegi, yang merupakan posisi tertinggi dalam sejarah. Selain area yang menunggu dijual, tekanan inventori pada proyek dalam pembangunan dan lahan yang sudah disediakan namun belum dikembangkan juga sangat besar. Selain itu, dipengaruhi oleh faktor seperti komposisi kebutuhan perencanaan yang terlalu tinggi, pasokan berlebih jangka panjang untuk ruang usaha/komersial dan garasi membuat tekanan untuk de-stock jauh lebih besar dibandingkan perumahan komersial untuk hunian. Inventori ini mengikat dana besar perusahaan real estat, tidak hanya membatasi likuiditas, tetapi juga memengaruhi kemampuan investasi perusahaan, serta karena terus menimbulkan biaya keuangan yang memperparah risiko operasional perusahaan real estat.

Wu Jing, Direktur Pusat Riset Properti Hanglung Universitas Tsinghua, berpendapat bahwa karena tekanan de-stock properti besar dan pemulihan permintaan tidak pasti, diperlukan penyesuaian dari sisi pasokan sebagai langkah inti untuk mengatasi tekanan pasar. Dalam Rencana Pembangunan Lima Tahun ke-15 “Lima Belas Lima”纲要, perhatian terhadap stok sejalan dengan pernyataan “transisi perkembangan kota berfokus pada peningkatan kualitas dan efisiensi dari stok” yang diajukan pada pertemuan kerja kota tingkat pusat. Kuncinya saat menerapkan adalah setiap kota harus menerapkan kebijakan berbeda untuk berbagai jenis aset stok, dan dalam proses dorongan bertahap menemukan model yang dapat direplikasi.

Untuk perumahan komersial stok, pemerintah pusat secara tegas mendorong akuisisi perumahan stok untuk dijadikan perumahan jaminan, serta mendukung pemerintah daerah menerbitkan obligasi khusus (special-purpose bonds) untuk menambah dana akuisisi. Ini telah menjadi langkah penting untuk mengatasi inventori properti dan menyempurnakan sistem jaminan perumahan. Sejak tahun 2025, pekerjaan pengumpulan/penyerapan perumahan stok di berbagai daerah terus dipercepat. Menurut statistik yang tidak sepenuhnya lengkap, hingga saat ini terdapat lebih dari 60 kota di seluruh negeri yang secara jelas mendukung akuisisi perumahan stok. Menurut pemantauan dari Institut Riset Zhongzhi, sejak tahun 2025, provinsi seperti Zhejiang dan Sichuan telah menerbitkan obligasi khusus senilai lebih dari 4,3 miliar yuan untuk mengakuisisi perumahan komersial stok guna dijadikan perumahan jaminan.

Liu Lin mengatakan kepada reporter bahwa selain obligasi khusus pemerintah daerah, kebijakan dukungan yang diberikan untuk dana pengumpulan/penyerapan juga mencakup pinjaman pembelian kelompok untuk hunian sewa (housing rental) dan pinjaman untuk perumahan jaminan kembali (再贷款). Di berbagai daerah, saat mengeksplorasi proses akuisisi properti stok, kebijakan dukungan terus dioptimalkan. Cakupan akuisisi diperluas hingga berbagai unit siap huni yang telah dibangun atau yang masih dalam pembangunan namun belum terjual yang memenuhi syarat, unit yang berasal dari penanganan menurut hukum (judicial disposition), serta unit perumahan bekas stok. Pemanfaatan setelah penyimpanan/penyerapan properti stok diperluas dari perumahan jaminan menjadi rumah relokasi, asrama siswa atau asrama perusahaan, rumah bakat (人才房), dll.

Dana adalah jaminan mendasar untuk pelaksanaan akuisisi dan penyerapan perumahan komersial stok. Ni Pengfei, peneliti di Institut Strategi Keuangan dan Perbankan Akademi Ilmu Sosial Tiongkok, serta Direktur Pusat Kota dan Daya Saing, menyarankan agar saat ini dibangun model akuisisi dan penyerapan yang beragam dengan kepemimpinan pemerintah serta partisipasi sosial. Selain itu, dibangun juga sistem dana yang beragam dengan kepemimpinan pemerintah, termasuk memperluas skala obligasi khusus, memperluas skala pinjaman kebijakan, melengkapi dengan pinjaman bank komersial, serta menarik partisipasi dana sosial. Pada saat yang sama, pekerjaan pengumpulan/penyerapan juga harus dipadukan dengan perbaikan/renovasi rumah baru dan peningkatan kualitas kota, serta dipadukan dengan pelepasan permintaan peningkatan kualitas, dan dipadukan dengan renovasi rumah lama. Di samping itu, perlu dibentuk mekanisme insentif, pembatasan, dan perlindungan yang rasional.

Adapun untuk penghidupan dan pemanfaatan ruang komersial-perkantoran yang menganggur (闲置商办用房), Liu Lin mengatakan bahwa pada masa lalu beberapa daerah sudah melakukan dorongan, misalnya dengan memberikan dukungan preferensi pajak untuk penyesuaian jenis usaha (perubahan fungsi). Ke depannya, mungkin akan dieksplorasi lebih banyak jalur penghidupan.

Wu Jing menyarankan, untuk properti kantor yang sedang dalam pembangunan bahkan yang baru selesai namun belum digunakan, pertimbangkan untuk segera mengubah fungsi pemakaiannya. Untuk properti kantor yang sementara berhenti konstruksi atau sudah lama menganggur, utamakan perubahan penggunaan sebagai cara penghidupan; untuk cakupan akuisisi dan renovasi perumahan komersial yang sudah dibangun, perluasan hingga properti kantor. Pada saat yang sama, didorong dan didukung agar properti kantor yang ada mengejar persaingan berbasis diferensiasi, termasuk diferensiasi kondisi perangkat lunak dan perangkat keras serta diferensiasi penentuan posisi pada sektor/industri.

Untuk lahan stok yang menganggur, Wang Ruimin menegaskan bahwa pada dasarnya dapat dibagi menjadi tiga kategori: lahan industri berefisiensi rendah, lahan yang dimiliki oleh perusahaan properti yang berisiko gagal (出险房企), serta lahan hasil lelang pemerintah platform investasi kota (城投) atau BUMN (国企). Untuk dua kategori terakhir, dapat dipertimbangkan untuk dilakukan pengumpulan/penyerapan; sementara untuk lahan industri berefisiensi rendah, dapat dijadikan referensi sistem “lahan kosong” (白地) di Singapura, dengan mengeksplor jalur konversi antara berbagai jenis penggunaan lahan untuk menyediakan dukungan kebijakan yang kaya bagi “konversi pabrik menjadi perkantoran” (工改办), “pabrik menjadi hunian” (工改居), dan “komersialisasi untuk hunian” (商改居). Untuk modal sosial dan perusahaan yang aktif berpartisipasi dalam mendorong penghidupan lahan stok, dapat diciptakan bidang lahan “lahan kosong” dengan proporsi tertentu, sehingga pemegang lahan yang memenuhi syarat dapat mengubah peruntukan tanah sesuai kebutuhan aktual di masa depan, guna memberi insentif yang efektif agar modal sosial secara aktif berpartisipasi dalam pembaruan stok kota.

Namun, Wang Ruimin juga menegaskan bahwa banyak lahan stok, rumah stok, dan proyek dalam pembangunan sulit untuk dihidupkan karena hubungan utangnya yang rumit dan sulit diselesaikan. Setelah nilai aset menurun, dana untuk akuisisi sulit menutupi utang yang berada di balik aset tersebut, dan pihak-pihak yang berkepentingan terkait memiliki perbedaan besar dalam pembagian kerugian.

Sebelumnya, pemerintah pusat juga mendukung pemerintah daerah menerbitkan obligasi khusus untuk melakukan buyback dan akuisisi kembali lahan stok yang menganggur. Pada wilayah uji coba di mana obligasi khusus dilakukan secara mandiri (self-approval) dan penerbitan dilakukan tanpa ketergantungan penuh (self-issuance), proyek buyback/akusisi lahan melalui obligasi khusus seluruhnya sudah dilaksanakan. Menurut statistik yang tidak sepenuhnya lengkap dari Institut Riset Zhongzhi, hingga akhir Februari 2026, total nilai obligasi khusus yang sudah diumumkan dan direncanakan digunakan untuk mengakuisisi lahan stok yang menganggur di seluruh negeri melebihi 7.700 miliar yuan pada 28 provinsi; obligasi khusus yang benar-benar diterbitkan lebih dari 3.350 miliar yuan, dengan proporsi sekitar 43%.

Pihak terkait dari Institut Riset Zhongzhi memprediksi bahwa ke depan, pemerintah daerah mungkin akan mempercepat ritme pengumpulan/penyerapan lahan stok yang menganggur, sekaligus menyesuaikan rencana lahan secara wajar, melakukan pergantian lahan, dan lain sebagainya dengan skema yang lebih optimal untuk memenuhi kebutuhan penggunaan lahan pasar. Dalam proses ini, dukungan dan dorongan untuk pertukaran lahan lintas kota dan lintas wilayah, serta kebijakan pendukung untuk penyesuaian regulasi lahan, masih perlu terus disempurnakan, dan hambatan yang mengganjal harus dijembatani.

“Untuk mencapai target kebijakan mengurangi inventori dalam pasar properti, selain mendorong kebijakan dari sisi permintaan, pengendalian dari sisi pasokan juga sama pentingnya.” Liu Lin mengatakan bahwa penghidupan stok berperan positif dalam mempercepat pengurangan inventori dan segera menstabilkan kembali pasar. Ke depan, diperkirakan kekuatan penyesuaian/pengendalian dari sisi pasokan properti akan lebih besar, dan reformasi kelembagaan jangka menengah-panjang berpeluang untuk dijalankan. Hal ini membantu membangun model pembangunan properti yang baru, mempromosikan stabilitas jangka panjang pasar, dan pada akhirnya mendorong perkembangan properti berkualitas tinggi.

(Pengurus Redaksi: Dong Pingping)

     【Penafian】Artikel ini hanya mewakili pandangan penulisnya sendiri, dan tidak ada hubungannya dengan Hexun. Situs Hexun bersikap netral terhadap pernyataan dan penilaian pandangan dalam artikel ini, serta tidak memberikan jaminan apa pun secara tersurat maupun tersirat mengenai akurasi, keandalan, atau kelengkapan informasi yang terkandung. Harap pembaca hanya menjadikannya sebagai referensi, dan harap menanggung seluruh tanggung jawab sendiri. Email: news_center@staff.hexun.com