Вторинна нерухомість продана за 3 дні у "молниеносному" режимі. Новий житловий проект оголосив про підвищення цін. Ринок нерухомості Шанхаю стає все яснішим у контексті "маленької весни".

Джерело: Shanghai Securities News Автор: Чжан Лян

Дії щодо нерухомості в Шанхаї «вісімка правил семи» (沪七条) майже завершилися повним циклом — минув уже майже цілий місяць. Нещодавно репортер «Shanghai Securities News» під час візиту та опитувань з’ясував, що ринок вторинної нерухомості наростив обсяги угод: кілька показників досягли проміжних максимумів. Ринок новобудов також отримав помірне пожвавлення: деякі проєкти скористалися моментом і оголосили про підвищення цін, своїми діями демонструючи оптимістичні очікування щодо динаміки ринку. Сукупність ознак свідчить, що завдяки точному підсиленню новою політикою «沪七条» ринок житла в Шанхаї демонструє тенденцію «зростання обсягів і стабілізація цін», а весняний «малий розігрів» у березні стає дедалі чіткішим.

Підвищення ринкової активності є помітним

21 березня поруч із станцією метро Юцяо (浦东新区御桥) в Шанхаї агент з нерухомості повідомив репортеру, що поточна ринкова кон’юнктура дуже хороша. Протягом минулого тижня в житловому кварталі «Dijie International City» у сегменті Юцяо було продано 3 квартири, і він сам також посприяв одній угоді; наразі клієнт уже залишив завдаток. Він сказав: «Після ухвалення нової політики угоди справді стали активнішими. Деякі квартири продаються всього за три дні після виставлення на продаж. Тобто простір для торгу щодо цін на вторинному ринку зменшився, і тривога орендодавців щодо складності продажу значно ослабла».

Того ж дня потік людей у Центрі угод із нерухомістю в Пудонзі (浦东新区房地产交易中心) був інтенсивний. Станом на 11:00 ранку на великому екрані в холі торгівлі та реєстрації прав на нерухоме майно Пудонського району Шанхаю відображалося: кількість вікон — 55, виданих талонів — 671, на обробку в поточний момент прийнято — 541. Працівники розповіли репортеру, що у суботу та неділю всі вікна Центру працюють у повному обсязі; за день можна оформити приблизно 1300 талонів. Після нової політики за межами кільцевої дороги Вайхуань (外环线) фактично знову відкрито купівлю-продаж, тож людей стало особливо багато. Плюс 3-й і 4-й місяці самі по собі є піковим сезоном для угод на ринку житла, тому велика кількість людей є цілком нормальним явищем.

Від початку березня активність на ринку вторинної нерухомості в Шанхаї різко зросла, і низка показників досягла проміжних максимумів. Дані «Онлайн-нерухомості» (网上房地产) показують, що в період з 9 по 15 березня 2026 року в Шанхаї сумарно було укладено 7233 угоди з вторинними квартирами, що на 26.69% більше, ніж 5709 угод попереднього тижня; водночас це також є новим тижневим максимумом з 2021 року. Зокрема, 14 березня (у суботу) було укладено 1472 угоди, що відстає лише на 1 угоду від одноденного показника 15 березня 2025 року — 1473. Додатково 15 березня 2026 року (у неділю) було укладено 1390 угод; за два вихідні дні загалом — 2862 угоди, що оновило пік щосуботньо-недільних продажів за останні п’ять років у Шанхаї.

Як вважає директор Науково-дослідного інституту 58 Anjuke Чжан Бо (张波), зростання обсягів угод на вторинному ринку в Шанхаї можна розуміти як сигнал системного пожвавлення. З даних про поведінку онлайн-користувачів Anjuke видно, що в тиждень, коли нова політика була впроваджена, кількість мікрочатів, ініційованих користувачами з власної ініціативи, зросла на 144.7% у порівнянні з попереднім тижнем, кількість ініціюючих користувачів зросла на 133.7%, а кількість користувачів, що лишили дзвінок (留电), зросла ще більше — на 251.8%. Частка залишених дзвінків через мікрочат (微聊留电率) підвищилася на 50.5%, і ця висхідна тенденція продовжувалася також у середині березня.

Нещодавно репортер відвідав Центр торгівлі нерухомістю в Мінхане (闵行区). Один із працівників повідомив, що після виходу політики про нерухомість людей, які прийшли консультуватися та оформляти переуступку прав, стало значно більше. Інколи у вихідні навіть не знаходиться вільного місця, щоб присісти.

«У березні обсяги угод на ринку вторинної нерухомості демонструють характеристики швидкості (швидкий темп), сили (різкий старт) і широкого охоплення. Помітне підвищення активності ринку є результатом накладання одразу кількох позитивних факторів: безперервного вивільнення політичних переваг, поступового відновлення довіри після коригування цін, а також зміни співвідношення попиту і пропозиції у зворотному напрямі», — заявив заступник директора Шанхайського інституту досліджень нерухомості Yiju (上海易居房地产研究院) Ян Юцзінь (严跃进).

Порівняно з «вибуховим» зростанням обсягів на ринку вторинної нерухомості, ринок новобудов виглядає дещо стриманішим, хоча й з’являються позитивні сигнали.

Нещодавно репортер, відвідуючи відділи продажів окремих новобудов у районах Путuo (普陀区), Цзядін (嘉定区) та Мінхане (闵行区), бачив, що у робочі дні теж приходять певні покупці, щоб оглянути об’єкти. Продавець проєкту China Overseas · Huan Yu Jiu Zhang (中海·环宇玖章) у районі Путuo повідомив репортеру, що у вихідні в межах одного дня «через лише первинні (спонтанні) звернення» груп клієнтів майже 150; у продавців немає змоги впоратися з усіма заявками, і навіть часу на детальну розмову з клієнтами дуже мало. Продавець проєкту «Shidai Zhicheng» (时代之城) у районі Цзядін повідомив репортеру, що після нової політики продажі проєкту порівняно з аналогічним періодом у січні збільшилися більш ніж удвічі. Продавці проєктів Poly · Douhui и Xuxi (保利·都汇和煦) у сегменті Чжуцяо (颛桥) району Мінхан (闵行区) розповіли репортеру, що 21 березня одномоментно було продано 16 квартир; після нової політики проєкт уже сумарно уклав 85 угод із доступними квартирами, а починаючи з 23 березня цей проєкт розпочне другий раунд підвищення цін.

Згідно зі статистикою Інституту досліджень China Index (中指研究院), у період з 9 по 15 березня 2026 року в Шанхаї було реалізовано 220000 квадратних метрів нових комерційних житлових об’єктів, що на 62% більше, ніж попереднього тижня, і це створило новий тижневий максимум з початку 2026 року.

Аналітик ринку Shanghai Centaline (上海中原地产) Лу Венсі (卢文曦) вважає, що «沪七条» застосувала точкові заходи в багатьох вимірах — зменшення обмежень на купівлю житла, оптимізація політики кредитів через фонд公积金, удосконалення політики персонального податку на нерухомість тощо — і таким чином ефективно активувала потенційний попит на ринку. Зростання кількості угод на вторинному ринку є водночас концентрованим вивільненням попередньо накопиченого незадоволеного попиту та відображає суттєве підсилення політикою довіри до ринку. У свою чергу, стабільне пожвавлення на ринку новобудов і дії з підвищенням цін окремими проєктами ще раз підтверджують поліпшення ринкових очікувань: бажання покупців виходити на ринок зростає, а девелопери також більш упевнено налаштовуються щодо подальших напрямків розвитку.

Покупці для першочергових потреб (刚需) домінують

Варто зазначити, що нещодавнє тепле повернення ринку житла в Шанхаї здебільшого зумовлене концентрованим вивільненням попиту, який є вимушеним для першочергових потреб. Структура угод на ринку вторинної нерухомості демонструє чітку перевагу в сторону низьких загальних сум. Під час візитів і опитувань кілька агентів з нерухомості повідомили репортеру, що з підвищенням активності ринку швидкість продажів вторинних квартир із загальною вартістю близько 3 мільйонів юанів (300万元左右) зазвичай помітно зросла. Лише якщо ціна наближається до ціни нещодавно проданої вторинної квартири в тому ж житловому комплексі, її зазвичай легше продати.

Репортер нещодавно відвідав магазин агентства нерухомості, розташований на Hong Song Road (红松路) у районі Мінханг (闵行区). Керівник магазину Ло Ян’ян (罗洋洋) повідомив репортеру: «Після запровадження нової політики минуло небагато днів, і ми вже успішно сприяли одній угоді. Клієнт почав придивлятися до квартир ще з початку лютого, а в підсумку визначився з однокімнатною квартирою загальною вартістю 1.86 мільйона юанів».

«Якщо судити про наш сегмент, то найбільш популярні квартири з невеликою площею», — проаналізував Ло Ян’ян. З одного боку, загальна вартість квартир із невеликою площею відносно нижча, що відповідає бюджету покупців із першочерговими потребами. З іншого боку, лише після того, як квартира з невеликою площею продається, колишній власник має і кошти, і мотивацію для заміни на житло більшої площі, що, у свою чергу, стимулює обіг на ринку покращених варіантів житла.

Згідно зі статистикою Інституту досліджень China Index (中指研究院), у січні—лютому 2026 року в Шанхаї було здійснено майже 17 тисяч угод із вторинними квартирами вартістю нижче 3 мільйонів юанів, що на 25.2% більше, ніж торік; частка таких угод становила 56.1% від загального обсягу угод із вторинними квартирами у відповідний період, а порівняно з 2025 роком цей показник зріс на 6 процентних пунктів. Ця структурна зміна відображає те, що внаслідок безперервного коригування цін у попередній період більше квартир потрапило в діапазон низької загальної вартості, і переваги вторинного ринку щодо співвідношення ціни та якості поступово проявилися. Після вивільнення політичних позитивних чинників підвищилося бажання тих, хто раніше вагався, але має першочергові потреби, виходити на ринок, що привело до збільшення обсягів угод у низькоціновому сегменті.

Ця тенденція збереглася й у березні. Дані моніторингу Shanghai Lianjia (上海链家) показують, що після китайського Нового року 2026 року й до 19 березня питома вага угод із вторинними квартирами загальною вартістю нижче 3 мільйонів юанів перевищила 60%, що на 4 процентні пункти більше, ніж до Нового року.

Чжан Бо повідомив репортеру, що за даними щодо угод у Шанхаї першочерговий попит (刚需) усе ще є ключовою опорою, тоді як попит на покращення (改善性需求) більш відчутно впливає на підвищення цін. У розрізі регіонів у центрі міста підвищена увага приділяється житлу для покращення, а в приміських районах попит із першочерговими потребами реагує на політичні позитивні стимули більш помітно. У центральних районах (核心城区) такі зони, як Сюйхуей (徐汇), Цзінань (静安) і Чаннін (长宁), прийняли більше середньо та висококласних варіантів для покращення — житло площею понад 144 квадратні метри. У приміських сегментах, зокрема Баошань (宝山), Сунцзян (松江) і Мінханг (闵行), житло площею 90 квадратних метрів і менше прийняло значні обсяги попиту, що «перетік» з інших районів. Стимулювальний ефект політики щодо територій за межами кільцевої дороги Вайхуань є особливо виразним: «гарячість» пошуку житла зросла більш ніж на 17% порівняно з першою половиною передсвяткового періоду після Нового року.

«Наразі «хвилі» інтересу на ринку вторинної нерухомості Шанхаї здебільшого зосереджені за межами кільцевої дороги Вайхуань та між Вайхуань і Чжунхуань (中外环间) — як у сегменті першочергових потреб (刚需), так і в сегменті, що стосується покращення (刚改) квартир. Чи зможе ринок продовжити та підтримувати цей імпульс — залежатиме від угод у діапазоні загальної вартості 5–8 мільйонів юанів.», — сказав Ян Юцзінь (严跃进). За сценарієм роботи «ланцюга заміщення» (置换链条), активність покупців із першочерговими потребами створить передумови для попиту на покращення, щоб «продавати старе й купувати нове». Особливо зараз, оскільки з’являється більше новин про невелике зростання цін на житло, мотивація до переміщення та очікування з боку угод на заміщення також слабшає. Очікується, що починаючи з кінця березня та в наступних місяцях попит на покращення середнього та високого класу та угоди на ринку елітної нерухомості також можуть отримати підсилення, тобто ринкова активність може розширитися й передатися далі.

(Редактор: Веньцзін)

Ключові слова:

                                                            Ринок нерухомості в Шанхаї