広深楼市の“小陽春”が到来？中古住宅の成約が新築を大きく上回り、いくつかの「笋盘」の成約周期が1週間以内に短縮

3月は例年、住宅市場の伝統的な繁忙期であり、「金三銀四」と呼ばれる繁忙の盛り上がりは、年間の市場動向に直接影響を与える。

2026年の春、広州と深センは次々と春節休暇後の取引低迷から脱し、見学者数と取引量が同時に回復し、市場の暖かさが次第に広がっている。

《每日経済ニュース》の記者（以下「毎経記者」）が一部の物件や仲介店舗、複数の調査機関を訪問し、取材したところ、今回の広深「小陽春」現象は実質的に到来していることがわかった。同時に、市場の論理も大きく変化している：一部の人気のある小区の「笋盤」（価格が同じ地域・同じタイプの物件より明らかに安く、コストパフォーマンスの高い物件を指す）が徐々に消えつつあり、掲載している売主との値下げ交渉の余地も狭まってきている。

その中で、広州と深センの両方が中古住宅のリードを全面的に担い、この「小陽春」回復の主力となっている。一方、新築市場は全体として深刻な二極化を示している：今年に入って深センの新築供給量は前年と比べて減少している。広州のコアエリアの高級住宅は好調で、需要のある物件は値引きによる販売促進を続けている。言い換えれば、一・二手市場の構図は逆転し、供給側の構造も再編されており、これが今回の「小陽春」の最も顕著な特徴となっている。

深圳宝安新安エリアの販売中の物件の販売所の写真 出典：毎経記者 陳榮浩撮影

中古住宅が「小陽春」の旗を掲げる

今回の広深の「小陽春」現象は、中古住宅が主導権を握っており、市場の基本的な論理も書き換えられている。

データから実感まで、中古住宅が回復のリズムを主導している。

深センの中古住宅は先行して市場を活性化させ、今回の回復の中心的エンジンとなっている。樂有家の調査によると、春節後の中古住宅の契約数は前月比132％増と、2024年3月末以来の最高値を記録した。2026年2月時点で、深センの中古住宅の平均取引価格は6.2万元/㎡に回復している。

画像出典：深セン樂有家研究センター

また、貝殻研究院のデータも直感的に示している。3月2日～8日、深センの中古住宅の契約数は前週比118％増となり、3月8日の1日あたりの取引量は過去1年で最高を記録し、2週間連続で増加している。

さらに、市場の感情も同時に修復している。深セン貝殻研究院が発表した最新の監視データによると、今年2月、協力している店舗の中古住宅の掲載物件数は前年同期比3.3％減少し、非合理的な売却が明らかに減少しており、市場は「期待の強化→供給の最適化→価格の安定」へと良性の循環に入っている。

画像出典：貝殻研究院

「今、優良な学区物件や低総額で高い賃料収益率の物件の回復が最も顕著です。例えば、私たちのエリアの荔園本部学区の物件、園岭花園の83㎡の3LDKは、荔園本部と紅嶺中学に対応しているため、節後の相談や成約が節前より明らかに増えています」と、3月14日午後、深セン福田の園岭エリアの経験豊富な仲介者劉安颖は毎経記者に語った。

劉安颖は、今や中古市場の「笋盤」の成約スピードは短期間に圧縮されており、中には出てから1週間も経たずに成約する物件もあると述べている。「福田の翰嶺院の例を挙げると、約108㎡の大きな3LDKで、売主の掲示価格は一般的に820万元以上だが、最低価格は230万元まで下がると予想されている。しかし、今年3月には、売主の最低販売価格は237万元に設定されている」と劉安颖は言った。

深セン羅湖翠竹エリアの一部中古住宅の掲示状況の写真 出典：毎経記者 陳榮浩撮影

実際、類似の現象は深センの羅湖でも見られる。中古市場の取引が増加した後、掲示している売主の心理も安定し、急いで売る必要がなくなり、値下げ交渉の余地も狭まっている。

去年末に取材した、羅湖翠竹苑の47.84㎡の2LDKの物件を例にとると、以前の掲示価格は245万元だったが、不動産仲介者は最低でも230万元まで下げられると予想していた。しかし、今年3月には、仲介者はこの物件の最低販売価格は237万元だと伝えた。

広州の中古住宅市場も同様に強い反発を見せている。

貝殻プラットフォームのデータによると、3月8日、広州の中古住宅の1日取引は247戸で、前週比25.4％増、先週（3月2日～8日）の累計は849戸で、前週比118.8％増となった。春節後の都市回帰需要が集中して解放され、仲介店舗の案内数も持続的に増加している。広州市不動産仲介協会の3月のマネージャー指数は、前月比43.5ポイント増の71.78となり、業界は「小陽春」に対して楽観的な見方を示している。

广东省住房政策研究中心の主任研究員、李宇嘉は、「広州と深センはともに『中古住宅の方が新築より良い』という核心的な特徴を示しており、中古住宅の新規掲載数は前年同期比で減少し、市場の感情も引き続き改善している。これにより、『古いものを売って新しいものを買う』という置き換え需要も促進され、市場の循環も徐々に円滑になっている」と述べている。

深センの貝殻研究院長、肖小平も同様の見解を示し、「今回の回復は一時的な政策の反動ではなく、政策の最適化、信頼回復、住み替え需要の集中放出という三つの要因の共鳴によるものであり、中古住宅の供給は継続的に増加し、新築も同時に上昇している。これにより、『小陽春』の土台はより堅固なものとなっている」と述べている。

新築市場の構造的動向

中古住宅の全面的な活況とは異なり、広州と深センの新築市場は一律に上昇しているわけではなく、典型的な「構造性の動き」を示している。

例として広州を挙げると、豪華物件の取引は連続して記録を更新し、周辺の新築市場の見学者数も増加している。今年2月、広州天河の馬場地の土地は236.04億元で高値で落札され、プレミアム率は26.60％、居住用の取引面積あたりの価格は約8.55万元/㎡となり、広州の最高値を更新した。

3月2日、広州珠江新城の保利玥玺湾の670㎡の最上階のメゾネットが1.87億元で落札され、単価は約28万元/㎡となり、当地の一等豪邸の最高価格記録を更新した。3月9日、星河湾半島の第5号物件では、4戸の超高級メゾネットが1日で取引され、総額は7.187億元に達し、コアエリアの豪邸熱はかつてないほど高まっている。

一方、豪華物件の連続記録更新に比べて、広州の新規需要向けの新築物件は、むしろ「値下げして販売量を増やす」動きが顕著に見られる。

広州の不動産仲介業者、羅家敏は、「今の広州の多くの需要物件は、割引や特価販売を通じて買い手を引きつけている。値引きしないと売れにくい」と語る。

「例えば、黄埔の星河湾半山の未完成物件の価格は1.9万元/㎡に引き下げられ、未完成、簡装、豪装の三つのプランを用意して顧客を取り込もうとしている。荔湾の新世界・天馥では、期間限定の割引が8.6折まで引き下げられ、最低価格は3.8万元/㎡となっている」と羅家敏は述べる。今の市場は非常に現実的で、定価や特価物件を出さず、割引を実現しなければ、多くの見学者がいても成約は難しい。

広州中原の調査・開発部のデータによると、2026年2月末時点で、広州の狭義の在庫は1,416.4万㎡で、1月より1.3万㎡減少している。2月は主要エリアの新規供給が全体的に減少し、新築市場は在庫の消化を優先しており、在庫量は微減し、4か月連続で縮小している。

一方、深センの新築市場は2026年以降、「供給ペース」の鈍化が明らかになっている。メイリウム・プロパティの統計によると、今年に入って深センでは9つの住宅プロジェクトだけが事前販売許可を取得しており、昨年同期の12件を大きく下回っている。

新築の供給ペースが遅いため、大規模な一斉供給の効果が生まれにくく、結果として新築の取引量は中古住宅に比べて明らかに少なくなり、コアエリアは取引量が増え価格は安定し、需要のある区域では価格を下げて販売量を増やす構造的な回復のパターンが見られる。

中原不動産のデータによると、3月12日時点で、深センの商業用住宅の累計取引は964戸、二手住宅の登記は1703戸に達している。

深センの一部プロジェクトが3月に熱販売のポスターを集中して公開

深センの新築全体の取引は中古住宅に比べて弱いものの、3月に入り、多くのプロジェクトが次々と熱販売のポスターを出している。例えば、龍華の鴻榮源観城は3月7日～8日の2日間で41戸を販売し、遠洋城・城铭家園は先週39戸を契約し、中建鹏宸云筑は1週間で32戸を売り上げた。

「2025年にコア都市で優良な土地の供出が徐々に始まり、一部の不動産企業が販売促進を強化していることから、3月の市場需要は徐々に解放される見込みであり、コア都市の『小陽春』の動きは依然として期待できる」と、指標研究院は分析している。