2026年3月19日、深圳市龙光控股有限公司は公告を発表し、その傘下のプロジェクト会社が融資契約をめぐる紛争により中信銀行に仲裁を申し立てられた。対象は、調達元本残高37億元およびそれに対応する利息、違約金である。中信銀行（601998）も同時に、龙光控股に連帯弁済責任を負うよう求めている。この約37億元規模の債権回収の追跡は、龙光控股の巨大な延滞債務の氷山の一角にすぎず、より直截に言えば、この老舗不動産デベロッパーと提携する金融機関との間で長期にわたり維持されてきた信頼の連鎖が、すでに断ち切られていることを映し出している。公告では、核心となる債務データも同時に開示している。2026年2月28日までに、龙光控股および傘下子会社の期日未払いの銀行ローン、信託ローン、定向アセット支持手形などの債務の合計は406.7億元であり、1月末の412.2億元からはわずかに帳簿上の減少があったものの、延滞の規模はなお極めて高い水準にとどまっている。企業の流動性が逼迫しているという中核の構図は、いかなる実質的な改善も得られていない。巨額の債権回収に加えて、連帯弁済責任という法理上の拘束があり、さらに市場側の悲観的な見通しの伝播も重なることで、もともとキャッシュフローに余裕がない龙光は、霜を上塗りされる形となり、企業に残された資金のやり繰り余地はさらに封じ込められている。コア利益モデルの体系的な逆風龙光グループの現在の経営上の窮地は、不動産業界全体の下落という外部サイクルの影響だけでなく、同社のコア利益モデルが体系的に不均衡になっているという、より深層の内因にも起因している。最新の財務データから見ると、湾岸大開発エリア（大湾区）の配置を土台に築いてきた龙光の収益優位が、崖から落ちるように急落している。企業の収益を生み出す「稼ぐ力」は継続的に退化しており、自力で修復する内生的な推進力をすでに失っている。全体としての経営の基礎は一段と弱まっている。売上規模の急速な縮小は、企業の経営が失速していることの最も直截な表れである。2025年上半期、同社が実現した営業収益はわずか34億元であり、2024年同期の140.5億元から75.8%の大幅下落となった。この縮小幅は、2024年通年での50.7%の下落を大きく上回り、企業の売上が加速して縮小しているという明確なシグナルを放っている。売上の下落よりも致命的なのは、企業の粗利益率が深いマイナスに転じ、かつ悪化が継続している点である。龙光グループの粗利益率は、2021年末の21.86%から徐々に下がり、2024年末には-21.82%まで低下し、2025年中期にはさらに-40.18%へ悪化している。不動産業界にとって-40.18%の粗利益率は、企業の経営が深刻な採算逆転に陥っていることを意味する。1元の不動産販売収入を得ても、直接の販売コスト（当期の販売コストは47.7億元）を約1.4元分まかなえないだけでなく、建設施工費や利息支出などの基礎的な運営コストさえも相殺できない。企業の内生的な成長を支える動力は基本的に枯渇しており、主力事業だけに依存して収益を取り戻すことは、すでに望みが薄い。貸借対照表の構造から見ると、龙光グループは資産価値の継続的な縮小と、剛性のある債務が高止まりしているという二重の圧迫に直面しており、財務レバレッジのリスクは継続的に増幅している。2025年6月30日時点で、同社の資産合計は2022年の高水準である2941億元から2072億元へと、3年間で資産規模が約3割縮小した。他方、負債総額は依然として1837億元にのぼり、これが直接、負債比率を88.65%まで押し上げている。純負債率はさらに、8.81倍の高水準にまで上昇した。不動産業界が上向きの局面では、高レバレッジは企業の規模拡大の利益増幅器だったが、現在の業界調整と売上の崩壊という大背景のもとでは、過度な財務レバレッジは、企業の資産縮小と利益の流出を加速させる核心的なプレッシャー源へと変わってしまっている。収益面での継続的な赤字は、さらに企業の株主持分と耐リスク能力を侵食している。2024年の帰属株主純利益は63億元の赤字、2025年上半期も赤字17.8億元が続いている。巨額の赤字が連続することで、同社の持分総額は2021年末の677.7億元から235.2億元へと急減し、株主持分の減少幅は65%を超えている。流動性の面では、龙光のキャッシュフロー管理も限界に近い。2025年中頃時点で、現金および銀行残高は89.5億元にとどまり、2021年末の371.1億元に比べると、現金準備の蒸発幅は75%超である。これとは対照的に、重い短期の弁済負担がある。当期の流動負債には、銀行およびその他のローンが504.4億元にも達し、さらに175.8億元の優先手形（プリファレンス・ノート）が償還待ちとなっている。同社の手元現金による短期の金融借入のカバー率は14%に満たない。合計400億元超の延滞債務に直面し、企業自身の営業回収だけに頼って自力救済を図るのは、財務ロジックの観点からも、すでに非常に難しい。基礎的なファンダメンタルズが全面的に弱まる背景のもとで、龙光グループの経営陣による劇的な組織変更は、危機対応の転換に関する明確なシグナルを放っている。2025年8月、纪海鹏などの主要な一族のメンバーが、龙光控股の経営意思決定層から全面的に離脱し、沈沛勇が会社の法定代表者および董事長を引き継いだ。公開情報によれば、沈沛勇の背後に関連企業が711社にも上る。この変更は、龙光が従来の一族による集権的な管理モデルから、専門的な危機処置の管理モデルへと正式に移行したことを意味する。企業もまた、規模拡大を発展ルートとする方針を完全に放棄し、資産処分および縮小（縮表）を通じた回収を中核とする、生存防衛段階へ全面的に入った。しかし現時点では、企業の売上、粗利益、キャッシュフローがいずれも危機的であり、さらに司法の側での多重の包囲が加わっているため、プロフェッショナルな管理チームに残されている資産処分や資金のやり繰りの余地は、すでに非常に限られている。338件の訴訟の背後にある信頼の連鎖の断裂財務面の基礎の悪化が、直接企業の信用面に波及し、龙光グループは現在、金融機関による集中した司法上の回収（追求）という厳しい局面に直面している。信用環境は継続的に悪化し、次第に司法紛争が包囲する状態へと追い込まれている。最新の司法案件のモニタリングデータによれば、龙光控股およびその中核子会社が累計で関わる司法案件は338件を超えた。この数字の背後には、各種債権者によるリスク処置戦略の根本的な転換がある。これまで多数の金融機関にとって、龙光の債務問題は、防御的な観察や猶予期間を与えての沈黙的協議の段階にとどまっていた。ところが今は、各種金融機関が協議の余地を放棄し、司法保全、訴訟仲裁などの攻撃的なリスク処置措置に切り替え、龙光の底辺の資産に対する回収戦を全面的に開始している。これは、双方の信頼の基礎が徹底的に崩れ去ったことも意味している。この集中化された司法上の回収の局面で、異なるタイプの金融機関の処置戦略には明確な差異が見られ、層をなして進むことで全面包囲の態勢が形成されている。浙江商業銀行や浦発銀行を代表とする株式制の商業銀行は、まず集中的な訴訟提起の措置をとっている。浙江商業銀行の広州支店は、広州市中級人民法院に対して、複数の訴訟をすでに提起している。佛山南海龙光骏辉、惠州大亚湾东圳、广州龙骏光诚などの中核プロジェクト会社を対象としており、かつすべての請求は、親会社の龙光控股が連帯保証責任を負うことを求めている。「多点で提訴し、親子会社をつなげて責任追及する」という戦略を採り、核心的な意図は、司法手続を通じて債務弁済の優先順位を先取りすることにある。一方、上海浦東発展銀行の成都支店は、南西部の中核エリアに焦点を当て、南宁龙光や成都中晖などの重点プロジェクト会社を対象に訴訟を提起した。関連案件はすでに成渝金融法院により受理されており、執行額の累計は5126.3万元にのぼる。国有大手銀行では、工商銀行珠海金湾支店や農業銀行广州东城支店が、龙光が深く事業展開している珠海、東莞などの核心エリアで、それぞれ訴訟を提起している。（2025）粤0106民初28090号など、複数の民事一審案件が含まれる。国有大手銀行の司法上の回収措置は、通常、債務の延長や非公式な協議の余地がほぼ尽きたことを意味する。龙光が主要な金融機関体系の中で最後に残していた協議の通路は、すでに閉ざされている。この司法による包囲の深刻さは、338件という案件数の規模にとどまらない。企業の将来の営業キャッシュフローを長期的に固定してしまう点にも表れている。司法のスケジューリング情報によれば、多数の財産保全措置の執行の節目は2026年の年央までに予定されている。たとえば（2025）粤04执保528号案件の保全の節目は2026年3月13日に固定されている。これは、龙光の今後しばらくの営業キャッシュフローが、長期にわたり司法による執行待ちの範囲に組み込まれ、長期の債務弁済の拘束を生むことを意味する。現時点で、龙光控股およびその子会社における執行総額はすでに約134.4億元に達している。核心主体は失信（不履行）被執行者としての指定に加え、高額消費の制限措置も講じられている。体系的な法的リスクに加え、今回の中信銀行による37億元規模の巨額仲裁も重なったことで、龙光に残された再融資と資産の運用調整の余地は完全に封じられつつある。企業は次第に「資産凍結により補充資金（補流）が断裂し、訴訟の爆発が資産の価値下落を加速する」という、双方向の悪循環に陥っていく。時間で空間を稼ぐ難しい駆け引き400億元超の延滞債務の圧力に直面し、龙光グループは受け身ではなく、傘下の21件の公開市場債券およびアセット支持証券に対して、体系的な包括的債務再編を開始した。核心的な考え方は、一部の資産の所有権を譲渡し、債務の償還スケジュールを延長することで、企業が息をつく時間と資産処分の時間を獲得し、時間で空間を稼いで現在の窮地を切り抜けようとする点にある。この複雑な再編計画の中で、債務の償還期間を極限まで引き延ばすことが、最も際立った特徴となっている。存続債券の「H龙控01」を例にすると、5.5億元の存続残高に対する満期日は、実質的に2033年7月10日へと変更された。8年にわたる債務延長であり、これは湾岸大開発エリアの中核資産の処分完了までの期間に対する管理層の慎重な判断、ならびに企業の短期キャッシュフローの修復が望み薄いことを、間接的にも反映している。今回の債務再編の核心的な取り組みは、「現物で債務を相殺（以物抵债）」の方式で一部の債務元本を相殺することにより、龙光グループが傘下の中核となる事業用不動産資産を拠出し、オフィスビルやホテルなどの実物資産で、対応する債務を相殺しようとしている。これにより、剛性のある債務の圧力を最大限に引き下げようとする。受託管理人が開示した、資産による債務相殺の配分結果によれば、資産の一括譲渡（整售）における申告期間の中で、龙光は深圳玖龙台ホテル（面積2.9万平方メートル）などの中核資産を相殺に充て、約9.2億元の債務元本を消去する計画だ。その後の「選房」資産の集中申告期間は規模がさらに大きく、消去予定の元本合計は約62.7億元にのぼる。相殺資産パッケージには、南宁龙光世纪中心ホテル（5.8万平方メートル）、南宁玖誉城三期の用地（11.7万平方メートル）、および成都龙光世纪中心での株式譲渡により引き渡す5.4万平方メートルの自社保有オフィス（写字楼）、1.7万平方メートルの商業資産が含まれる。しかし現在の商業用不動産（オフィス/ホテル等）の市場において、評価が見直され、流動性が弱いという背景のもとで、債権者が数百億元規模の債権を、ホテルやオフィスビルなど換金が難しい実物資産へと転換するのは、より多くが現行の市場環境における受動的な選択である。この種の資産が、将来にわたり、8年の延長に対応する資金コストを賄えるかどうかには、依然として大きな不確実性がある。これは債権者が一般的に懸念している核心問題でもある。「以物抵债」に加え、龙光は信託ツールを通じて大量の債務の決済を進めようとしたが、この計画は直近で明らかな挫折に直面している。元々の計画で成立を目指した「西部信托·焕新2号」「西部信托·焕新4号」のリストラクチャリングサービス信託は、申告上限規模がそれぞれ約27.4億元、10.2億元だったが、有効申告対象となる債券の金額がいずれも申告上限の50%に達していなかったため、龙光は終止の選択権を行使せざるを得ず、2つの信託計画はいずれも成立しなかった。この結果は、債権者が相殺に充てる資産の質や、信託のスキームの清算率に対して、深い疑念を抱いていることを直接反映しており、信託ツールによる大量の債務清算という企業側の重要なルートを塞いだ。これにより、債務再編の難度はさらに高まっている。資産が実際に換金される最終局面で、龙光は公開オークションにより中核プロジェクトの株式を処分して流動性を補うことを試みたが、進行過程は多難だった。上場処分が予定されている資産には、肇庆玖峯城の100%株式、龙光桂林国际养生谷の100%株式、惠州龙光城戴斯ホテルおよび南宁東盟ビジネス区のCBDの一部のオフィス棟などが含まれる。オークションの仕組みによれば、プロジェクトの最初の競売開始価格は2025年6月に実施された評価額の70%にとどまる。もし競売不成立（落札なし）となれば、価格は「7割になった後にさらに7割」という引き下げルートに入る。資産換金に伴うディスカウントの圧力は非常に大きい。さらに厳しいのは、再編における相殺の中核資産である肇庆玖峯城プロジェクトが、工事訴訟の紛争により、中核の土地がすでに司法差し押さえ（查封）の状態に置かれている点である。物理的な資産凍結が、プロジェクト処分の価値と、今後の開発の進捗に直接打撃を与え、龙光の債務再編は、資産価値の縮小と司法による包囲という二重の困難に陥っている。龙光集团の窮地は、不動産業界が大規模にデレバレッジ（負債圧縮）を進める局面で、高レバレッジ・高拡張モデルのデベロッパーが絶体絶命に追い込まれる典型的な縮図である。400億元超の延滞債務の山が圧し掛かり、債券は2033年までという長期の解消サイクルへ延期されている。そこに中信銀行の36.99億元の仲裁による追及が加わっており、正に司法による包囲と流動性危機が集中して表面化したものだ。 大量の情報、精密な解説は、新浪财经APPにて
2033年は遠すぎる、抵当ホテルは寒すぎる：中信銀行による龍光控股への37億の索债
2026年3月19日、深圳市龙光控股有限公司は公告を発表し、その傘下のプロジェクト会社が融資契約をめぐる紛争により中信銀行に仲裁を申し立てられた。対象は、調達元本残高37億元およびそれに対応する利息、違約金である。中信銀行（601998）も同時に、龙光控股に連帯弁済責任を負うよう求めている。
この約37億元規模の債権回収の追跡は、龙光控股の巨大な延滞債務の氷山の一角にすぎず、より直截に言えば、この老舗不動産デベロッパーと提携する金融機関との間で長期にわたり維持されてきた信頼の連鎖が、すでに断ち切られていることを映し出している。公告では、核心となる債務データも同時に開示している。2026年2月28日までに、龙光控股および傘下子会社の期日未払いの銀行ローン、信託ローン、定向アセット支持手形などの債務の合計は406.7億元であり、1月末の412.2億元からはわずかに帳簿上の減少があったものの、延滞の規模はなお極めて高い水準にとどまっている。企業の流動性が逼迫しているという中核の構図は、いかなる実質的な改善も得られていない。
巨額の債権回収に加えて、連帯弁済責任という法理上の拘束があり、さらに市場側の悲観的な見通しの伝播も重なることで、もともとキャッシュフローに余裕がない龙光は、霜を上塗りされる形となり、企業に残された資金のやり繰り余地はさらに封じ込められている。
コア利益モデルの体系的な逆風
龙光グループの現在の経営上の窮地は、不動産業界全体の下落という外部サイクルの影響だけでなく、同社のコア利益モデルが体系的に不均衡になっているという、より深層の内因にも起因している。
最新の財務データから見ると、湾岸大開発エリア（大湾区）の配置を土台に築いてきた龙光の収益優位が、崖から落ちるように急落している。企業の収益を生み出す「稼ぐ力」は継続的に退化しており、自力で修復する内生的な推進力をすでに失っている。全体としての経営の基礎は一段と弱まっている。
売上規模の急速な縮小は、企業の経営が失速していることの最も直截な表れである。2025年上半期、同社が実現した営業収益はわずか34億元であり、2024年同期の140.5億元から75.8%の大幅下落となった。この縮小幅は、2024年通年での50.7%の下落を大きく上回り、企業の売上が加速して縮小しているという明確なシグナルを放っている。売上の下落よりも致命的なのは、企業の粗利益率が深いマイナスに転じ、かつ悪化が継続している点である。龙光グループの粗利益率は、2021年末の21.86%から徐々に下がり、2024年末には-21.82%まで低下し、2025年中期にはさらに-40.18%へ悪化している。
不動産業界にとって-40.18%の粗利益率は、企業の経営が深刻な採算逆転に陥っていることを意味する。1元の不動産販売収入を得ても、直接の販売コスト（当期の販売コストは47.7億元）を約1.4元分まかなえないだけでなく、建設施工費や利息支出などの基礎的な運営コストさえも相殺できない。企業の内生的な成長を支える動力は基本的に枯渇しており、主力事業だけに依存して収益を取り戻すことは、すでに望みが薄い。
貸借対照表の構造から見ると、龙光グループは資産価値の継続的な縮小と、剛性のある債務が高止まりしているという二重の圧迫に直面しており、財務レバレッジのリスクは継続的に増幅している。2025年6月30日時点で、同社の資産合計は2022年の高水準である2941億元から2072億元へと、3年間で資産規模が約3割縮小した。他方、負債総額は依然として1837億元にのぼり、これが直接、負債比率を88.65%まで押し上げている。純負債率はさらに、8.81倍の高水準にまで上昇した。不動産業界が上向きの局面では、高レバレッジは企業の規模拡大の利益増幅器だったが、現在の業界調整と売上の崩壊という大背景のもとでは、過度な財務レバレッジは、企業の資産縮小と利益の流出を加速させる核心的なプレッシャー源へと変わってしまっている。
収益面での継続的な赤字は、さらに企業の株主持分と耐リスク能力を侵食している。2024年の帰属株主純利益は63億元の赤字、2025年上半期も赤字17.8億元が続いている。巨額の赤字が連続することで、同社の持分総額は2021年末の677.7億元から235.2億元へと急減し、株主持分の減少幅は65%を超えている。
流動性の面では、龙光のキャッシュフロー管理も限界に近い。2025年中頃時点で、現金および銀行残高は89.5億元にとどまり、2021年末の371.1億元に比べると、現金準備の蒸発幅は75%超である。これとは対照的に、重い短期の弁済負担がある。当期の流動負債には、銀行およびその他のローンが504.4億元にも達し、さらに175.8億元の優先手形（プリファレンス・ノート）が償還待ちとなっている。同社の手元現金による短期の金融借入のカバー率は14%に満たない。合計400億元超の延滞債務に直面し、企業自身の営業回収だけに頼って自力救済を図るのは、財務ロジックの観点からも、すでに非常に難しい。
基礎的なファンダメンタルズが全面的に弱まる背景のもとで、龙光グループの経営陣による劇的な組織変更は、危機対応の転換に関する明確なシグナルを放っている。2025年8月、纪海鹏などの主要な一族のメンバーが、龙光控股の経営意思決定層から全面的に離脱し、沈沛勇が会社の法定代表者および董事長を引き継いだ。公開情報によれば、沈沛勇の背後に関連企業が711社にも上る。この変更は、龙光が従来の一族による集権的な管理モデルから、専門的な危機処置の管理モデルへと正式に移行したことを意味する。企業もまた、規模拡大を発展ルートとする方針を完全に放棄し、資産処分および縮小（縮表）を通じた回収を中核とする、生存防衛段階へ全面的に入った。
しかし現時点では、企業の売上、粗利益、キャッシュフローがいずれも危機的であり、さらに司法の側での多重の包囲が加わっているため、プロフェッショナルな管理チームに残されている資産処分や資金のやり繰りの余地は、すでに非常に限られている。
338件の訴訟の背後にある信頼の連鎖の断裂
財務面の基礎の悪化が、直接企業の信用面に波及し、龙光グループは現在、金融機関による集中した司法上の回収（追求）という厳しい局面に直面している。信用環境は継続的に悪化し、次第に司法紛争が包囲する状態へと追い込まれている。
最新の司法案件のモニタリングデータによれば、龙光控股およびその中核子会社が累計で関わる司法案件は338件を超えた。この数字の背後には、各種債権者によるリスク処置戦略の根本的な転換がある。
これまで多数の金融機関にとって、龙光の債務問題は、防御的な観察や猶予期間を与えての沈黙的協議の段階にとどまっていた。ところが今は、各種金融機関が協議の余地を放棄し、司法保全、訴訟仲裁などの攻撃的なリスク処置措置に切り替え、龙光の底辺の資産に対する回収戦を全面的に開始している。これは、双方の信頼の基礎が徹底的に崩れ去ったことも意味している。この集中化された司法上の回収の局面で、異なるタイプの金融機関の処置戦略には明確な差異が見られ、層をなして進むことで全面包囲の態勢が形成されている。
浙江商業銀行や浦発銀行を代表とする株式制の商業銀行は、まず集中的な訴訟提起の措置をとっている。浙江商業銀行の広州支店は、広州市中級人民法院に対して、複数の訴訟をすでに提起している。佛山南海龙光骏辉、惠州大亚湾东圳、广州龙骏光诚などの中核プロジェクト会社を対象としており、かつすべての請求は、親会社の龙光控股が連帯保証責任を負うことを求めている。「多点で提訴し、親子会社をつなげて責任追及する」という戦略を採り、核心的な意図は、司法手続を通じて債務弁済の優先順位を先取りすることにある。
一方、上海浦東発展銀行の成都支店は、南西部の中核エリアに焦点を当て、南宁龙光や成都中晖などの重点プロジェクト会社を対象に訴訟を提起した。関連案件はすでに成渝金融法院により受理されており、執行額の累計は5126.3万元にのぼる。
国有大手銀行では、工商銀行珠海金湾支店や農業銀行广州东城支店が、龙光が深く事業展開している珠海、東莞などの核心エリアで、それぞれ訴訟を提起している。（2025）粤0106民初28090号など、複数の民事一審案件が含まれる。国有大手銀行の司法上の回収措置は、通常、債務の延長や非公式な協議の余地がほぼ尽きたことを意味する。龙光が主要な金融機関体系の中で最後に残していた協議の通路は、すでに閉ざされている。
この司法による包囲の深刻さは、338件という案件数の規模にとどまらない。企業の将来の営業キャッシュフローを長期的に固定してしまう点にも表れている。司法のスケジューリング情報によれば、多数の財産保全措置の執行の節目は2026年の年央までに予定されている。たとえば（2025）粤04执保528号案件の保全の節目は2026年3月13日に固定されている。これは、龙光の今後しばらくの営業キャッシュフローが、長期にわたり司法による執行待ちの範囲に組み込まれ、長期の債務弁済の拘束を生むことを意味する。
現時点で、龙光控股およびその子会社における執行総額はすでに約134.4億元に達している。核心主体は失信（不履行）被執行者としての指定に加え、高額消費の制限措置も講じられている。体系的な法的リスクに加え、今回の中信銀行による37億元規模の巨額仲裁も重なったことで、龙光に残された再融資と資産の運用調整の余地は完全に封じられつつある。企業は次第に「資産凍結により補充資金（補流）が断裂し、訴訟の爆発が資産の価値下落を加速する」という、双方向の悪循環に陥っていく。
時間で空間を稼ぐ難しい駆け引き
400億元超の延滞債務の圧力に直面し、龙光グループは受け身ではなく、傘下の21件の公開市場債券およびアセット支持証券に対して、体系的な包括的債務再編を開始した。核心的な考え方は、一部の資産の所有権を譲渡し、債務の償還スケジュールを延長することで、企業が息をつく時間と資産処分の時間を獲得し、時間で空間を稼いで現在の窮地を切り抜けようとする点にある。この複雑な再編計画の中で、債務の償還期間を極限まで引き延ばすことが、最も際立った特徴となっている。
存続債券の「H龙控01」を例にすると、5.5億元の存続残高に対する満期日は、実質的に2033年7月10日へと変更された。8年にわたる債務延長であり、これは湾岸大開発エリアの中核資産の処分完了までの期間に対する管理層の慎重な判断、ならびに企業の短期キャッシュフローの修復が望み薄いことを、間接的にも反映している。
今回の債務再編の核心的な取り組みは、「現物で債務を相殺（以物抵债）」の方式で一部の債務元本を相殺することにより、龙光グループが傘下の中核となる事業用不動産資産を拠出し、オフィスビルやホテルなどの実物資産で、対応する債務を相殺しようとしている。これにより、剛性のある債務の圧力を最大限に引き下げようとする。
受託管理人が開示した、資産による債務相殺の配分結果によれば、資産の一括譲渡（整售）における申告期間の中で、龙光は深圳玖龙台ホテル（面積2.9万平方メートル）などの中核資産を相殺に充て、約9.2億元の債務元本を消去する計画だ。その後の「選房」資産の集中申告期間は規模がさらに大きく、消去予定の元本合計は約62.7億元にのぼる。相殺資産パッケージには、南宁龙光世纪中心ホテル（5.8万平方メートル）、南宁玖誉城三期の用地（11.7万平方メートル）、および成都龙光世纪中心での株式譲渡により引き渡す5.4万平方メートルの自社保有オフィス（写字楼）、1.7万平方メートルの商業資産が含まれる。
しかし現在の商業用不動産（オフィス/ホテル等）の市場において、評価が見直され、流動性が弱いという背景のもとで、債権者が数百億元規模の債権を、ホテルやオフィスビルなど換金が難しい実物資産へと転換するのは、より多くが現行の市場環境における受動的な選択である。この種の資産が、将来にわたり、8年の延長に対応する資金コストを賄えるかどうかには、依然として大きな不確実性がある。これは債権者が一般的に懸念している核心問題でもある。
「以物抵债」に加え、龙光は信託ツールを通じて大量の債務の決済を進めようとしたが、この計画は直近で明らかな挫折に直面している。元々の計画で成立を目指した「西部信托·焕新2号」「西部信托·焕新4号」のリストラクチャリングサービス信託は、申告上限規模がそれぞれ約27.4億元、10.2億元だったが、有効申告対象となる債券の金額がいずれも申告上限の50%に達していなかったため、龙光は終止の選択権を行使せざるを得ず、2つの信託計画はいずれも成立しなかった。
この結果は、債権者が相殺に充てる資産の質や、信託のスキームの清算率に対して、深い疑念を抱いていることを直接反映しており、信託ツールによる大量の債務清算という企業側の重要なルートを塞いだ。これにより、債務再編の難度はさらに高まっている。
資産が実際に換金される最終局面で、龙光は公開オークションにより中核プロジェクトの株式を処分して流動性を補うことを試みたが、進行過程は多難だった。上場処分が予定されている資産には、肇庆玖峯城の100%株式、龙光桂林国际养生谷の100%株式、惠州龙光城戴斯ホテルおよび南宁東盟ビジネス区のCBDの一部のオフィス棟などが含まれる。
オークションの仕組みによれば、プロジェクトの最初の競売開始価格は2025年6月に実施された評価額の70%にとどまる。もし競売不成立（落札なし）となれば、価格は「7割になった後にさらに7割」という引き下げルートに入る。資産換金に伴うディスカウントの圧力は非常に大きい。
さらに厳しいのは、再編における相殺の中核資産である肇庆玖峯城プロジェクトが、工事訴訟の紛争により、中核の土地がすでに司法差し押さえ（查封）の状態に置かれている点である。物理的な資産凍結が、プロジェクト処分の価値と、今後の開発の進捗に直接打撃を与え、龙光の債務再編は、資産価値の縮小と司法による包囲という二重の困難に陥っている。
龙光集团の窮地は、不動産業界が大規模にデレバレッジ（負債圧縮）を進める局面で、高レバレッジ・高拡張モデルのデベロッパーが絶体絶命に追い込まれる典型的な縮図である。400億元超の延滞債務の山が圧し掛かり、債券は2033年までという長期の解消サイクルへ延期されている。そこに中信銀行の36.99億元の仲裁による追及が加わっており、正に司法による包囲と流動性危機が集中して表面化したものだ。
大量の情報、精密な解説は、新浪财经APPにて