Coinbaseが最初の暗号資産担保適合住宅ローンに力を与える

Coinbase と Better Home & Finance は、米国史上初の適合する暗号資産担保付き住宅ローンを実運用化し、借り手がポジションを清算せずに Bitcoin または USDC を担保として差し出せるようにしました。

このプロダクトは 12 兆ドル 規模の米国の住宅ローン市場に直結しており、ニッチな個人向け提供ではなく、アメリカの住宅購入の半分以上を支えるのと同じ連邦基盤で裏付けられた GSE 適合の手段として設計されています。

表題は歴史的です。その下にある仕組みこそが、実際のトレードオフの本体です。担保目的で BTC は市場価格の 40% にディスカウントされ、USDC は 80% にディスカウントされます。借り手が Bitcoin で 100,000 ドルを差し出すと、40,000 ドルの利用可能な頭金クレジットが得られます。これは GSE には数学が成立するためのヘアカットですが、借り手には大幅な過剰担保を要求します。

この記事が答える問いは、この枠組みのもとで暗号資産を使って実際に家を買うには何が必要なのか、そしてこの商品の存在が、どこへ制度的な住宅ローンのインフラが向かっているのかをどのように示しているのか、ということです。

主要ポイント:

• 政策の引き金: FHFA の Bill Pulte ディレクターは 2025 年 6 月 25 日に Fannie Mae と Freddie Mac に対し、暗号資産を資産として扱うアンダーライティングのガイドラインを策定するよう指示し、このプロダクトの規制上の土台を提供しました。
• ヘアカットの仕組み: BTC は市場価格の 40% で評価され、USDC は 80% です。100,000 ドル の BTC ポジションは、適格な担保として 40,000 ドル を生み出します。
• 先行導入: Coinbase と Better Home & Finance は、この構造のもとでの最初の適合ローンを実行しています。その後、貸し手 Newrez も独自の並行する暗号資産担保プログラムを立ち上げました。
• 範囲の制限: AML コンプライアンスを備えた米国規制の取引所で保有され、60 日間の保有履歴がある資産のみが対象です。コールドウォレット、DeFi ポジション、ステークド資産は除外されます。

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ローン構造は実際にどう機能するのか

このプロダクトは、2 つの手段を重ねて構成されています。第一に、適合する Fannie Mae 裏付けの住宅ローン。第二に、差し出された暗号資産担保によって担保される、頭金をカバーする別のモーゲージです。Coinbase は差し出された資産をカストディで保管します。借り手は所有権を移転しませんが、担保はローン期間中、拘束（エンカンバランス）されます。

この仕組みで決定的な制約となるのがヘアカットです。評価率 40% のもとで Bitcoin を使って 80,000 ドル 分の適格な頭金クレジットを得るには、借り手は 200,000 ドル 相当の BTC を差し出す必要があります。

USDC の 80% レートは資本効率が高いです。100,000 ドル の USDC は 80,000 ドル の利用可能な担保を生み出しますが、それでも意味のある過剰担保バッファが要求されます。

Fannie Mae のボラティリティ・ヘアカットの枠組みは、資産クラスの価格変動を吸収し、借り手側での強制清算を引き起こさないように、まさにそれを目的として設計されています。

マージンコールはありません。担保は短期の価格下落のリスクにさらされません。暗号資産ポジションが貸し手にとって実行可能になるのは 60 日以上の延滞後のみで、標準的な差し押さえ（フォークロージャー）のタイムラインに合わせると同時に、意図的に住宅ローンの信用リスクを暗号資産の日次ボラティリティから切り離しています。

適格な資産は、完全な AML コンプライアンスを備えた米国規制の取引所で保有され、最低 60 日の文書化された保有履歴がある必要があります。コールドウォレットは除外されます。DeFi ポジションは対象外です。ステークド資産も除外です。この枠組みは設計上きわめて限定的です。柔軟性を GSE への適合性と引き換えにしており、適合ステータスへの唯一の道筋になっています。

FHFA の Bill Pulte ディレクターが 2025 年 6 月 25 日に出した、Fannie Mae と Freddie Mac にデジタル資産の正式なアンダーライティング・ガイドラインを開発するよう命じた指示へ、直接つながる政策アーキテクチャです。ボラティリティの取り扱いとドキュメンテーション基準をカバーするフェーズ 1 の枠組み案は現在 FHFA の審査中で、フェーズ 2 の基準の展開までには 6 か月から 12 か月のタイムラインが見込まれています。

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