単価が1年間で7000元/平方メートル下落：金茂、象屿が上海嘉定の土地を獲得

21世紀経済報道 唐韶葵

3月13日、上海の2026年春節後最初の土地入札が無事終了しました。今回の土地入札では住宅用地は3区画のみで、徐匯長橋、嘉定新城、西虹橋の3エリアに分布しています。総譲渡面積は151亩（約10.07万平方メートル）、総建築面積は19.8万平方メートル、最低入札価格は66.44億元（約1,100億円）です。徐匯長橋と嘉定新城の土地は先行して入札され、いずれも底値で落札されました。上実城開と金茂・象屿連合体がそれぞれ獲得しました。青浦徐泾の土地は最後に登場し、緑城中国が低いプレミアム率で落札しました。最終的に、3区画すべてが無事に落札され、総落札額は68億元に達しました。

以前から注目されていた嘉定新城JDC1-1703区画B06-01は、金茂と象屿の連合体が底値の14.5918億元で落札し、坪単価は約24,500元（約42万円）となりました。

公開情報によると、今回の嘉定新城の土地は純粋な住宅用地で、譲渡面積は3.5万平方メートル、容積率は1.7、最高建築高さは40メートル、計画建築面積は約5.96万平方メートルです。業界関係者は、低容積率の優位性を活かし、今後は洋風住宅と重層式住宅を組み合わせた低密度の改善型住宅商品を開発し、地域の優良な低密度住宅供給の空白を埋める可能性が高いと指摘しています。

特筆すべきは、昨年同時期の嘉定新城の類似住宅地と比較して、金茂・象屿連合体が今回取得した土地の坪単価は大きく下落しています。2025年3月、49回の激しい競争の末、招商蛇口が26.6億元で嘉定新城遠香湖中央エリアの住宅用地を落札し、坪単価は約31,900元（約55万円）に達し、プレミアム率は約30％でした。

これにより、金茂・象屿連合体の今回の取得コストは約7,000元/平方メートル低下し、約22％の下落となります。公開情報によると、招商蛇口が取得した土地はすでに林屿湖畔として開発されており、販売価格は5.1万元～5.9万元/平方メートルの範囲です。

この状況は、上海の土地入札市場全体が合理的な方向に向かっていることを示しており、房企の土地取得もより慎重になっています。業界関係者は、土地価格が2.45万元/平方メートルに下落したことで、房企に十分な利益余地が生まれると分析しています。周辺の販売中のプロジェクトの価格を見ると、西南方向約1.4キロメートルの招商・林屿湖畔の重層式住宅は約6.7万元/平方メートルで販売されており、今後この低密度商品は市場競争力を持つと期待されています。

今回の土地入札全体を見ると、3区画のうち2区画が底値で落札され、1区画は6.57％の低プレミアム率で落札されました。分析者は、これが上海の2026年土地入札の「低プレミアム、安定した取引」のスタートを示していると指摘しています。徐匯区長橋エリアの土地は上実城開が26.75億元で落札し、坪単価は48,511元/平方メートルでした。青浦区西虹橋の土地は緑城グループ傘下の上海致祐不動産が26.75億元で落札し、プレミアム率は6.57％、坪単価は約32,000元/平方メートルとなりました。上海中原不動産の市場分析師・卢文曦は、緑城の上海での土地取得の勢いは非常に強く、特に複数の「地王」を獲得していることが、上海市場での発言力や収益に良い影響をもたらしていると指摘しています。

業界関係者は、土地入札の低プレミアム取引は、上海の土地政策の導向と密接に関連していると述べています。今年に入って、上海は「少なく、精鋭」の土地供給戦略を堅持し、立地条件が良く、インフラが整い、制約条件の少ない優良土地を優先的に供給しています。また、適切な入札価格設定により、企業の土地取得コストを抑え、市場の活性化を促しています。

卢文曦は、3月以降の不動産市場の「小春」状況はすぐに始まったものの、今回の土地入札の結果を見ると、房企は慎重になっていると分析しています。

上海易居不動産研究院の副院長・严跃进は、「今回の土地入札の取引態勢は、現在の土地市場の『量を絞り質を高める』キーワードを明確に反映しており、各地の自然資源部門は優良な土地供給を通じて市場の期待を安定させることに注力している」と述べています。