Оптимізація пропозиції, стабілізація очікувань: нове бачення розвитку ринку нерухомості

Щороку на Всеукраїнському з’їзді народних депутатів увага завжди зосереджена на ринку нерухомості. Урядовий звіт 2026 року щодо роботи уряду містить фразу «зосередитися на стабілізації ринку нерухомості», що є більш рішучим і впевненим у порівнянні з ціллю 2025 року «послідовно сприяти зупиненню падіння та стабілізації ринку нерухомості».

У плані та розподілі роботи урядового звіту щодо нерухомості «стабільність» є головною лінією, а «індивідуальні заходи для кожного міста» — засобом. У короткостроковій перспективі основним є «запобігання ризикам» та використання фінансових інструментів для «зміцнення ринку нерухомості», щоб задовольнити різноманітні потреби у житлі; у довгостроковій — через оптимізацію пропозиції та будівництво «якісного житла» створювати нову модель розвитку, спрямовану на сталий розвиток галузі.

Запровадження «нової моделі розвитку галузі нерухомості» передбачає створення механізму взаємодії «люди, житло, земля, гроші», що базується на регулюванні земельних ресурсів та обсягів нових будівництв відповідно до міграційних потоків і циклів розвантаження. Це дозволить «землю рухатися разом із людьми, житло — відповідно до потреб».

Зміцнення основи через якісне пропонування. Оптимізація пропозиції починається з «землі» та «житла», що є ключовими для впровадження нової моделі розвитку нерухомості та створення відповідних систем і політик.

Цього року у урядовому звіті зазначено: «застосовувати індивідуальні заходи для контролю зростання, зменшення запасів, покращення пропозиції; досліджувати багатоканальні способи активізації існуючих об’єктів нерухомості, заохочувати купівлю вторинного житла для забезпечення житлом тощо». «Якісно просувати оновлення міст, поступово реалізовувати реконструкцію старих житлових кварталів, міських селищ та інших об’єктів. Активізувати використання існуючих земель та вільних будівельних споруд». «Послідовно сприяти будівництву безпечних, комфортних, зелених та розумних «гарних будинків», реалізовувати програми підвищення якості житла та покращення обслуговування».

Щоб досягти цілі «якісного пропонування», потрібно застосовувати кілька заходів одночасно. По-перше, активізувати існуючі об’єкти нерухомості, і, за прогнозами, у майбутньому більшість таких покупок будуть здійснюватися місцевими органами влади. Крім купівлі нових об’єктів, важливим є й придбання вторинного житла для зняття запасів і активізації ринку. На початку лютого у Шанхаї вже запроваджено пілотний проект купівлі вторинного житла для забезпечення житлом за орендою, що позитивно вплинуло на ринкові очікування, і у майбутньому очікується поширення таких практик у інших містах. По-друге, будівництво «гарних будинків» — це ключовий фактор підвищення якості та конкурентоспроможності забудовників. До 2025 року у центральних районах кількох міст проєкти «денної орієнтації» вже мають переваги щодо рівня отримання житла, а також характеризуються безпекою, комфортом, екологічністю та розумністю, з додаванням сторонніх сервісів, таких як догляд за літніми, виховання дітей, домашнє господарство. Це формує «комплексний житловий режим» із «жорстким обладнанням + сервісами», що є важливим кроком для реалізації нової моделі розвитку. По-третє, високоякісне оновлення міст. Внутрішнє оновлення міських територій у Китаї поступово переходить від пілотних проектів до системного впровадження. Темпи оновлення значно зросли, а сфера випуску REITs розширилася на об’єкти інфраструктури оновлення. Це означає, що будь-які об’єкти — міські селища, старі житлові квартали, існуюче житло, вільні землі та низькоефективна комерційна нерухомість — можуть бути переплановані для перерозподілу функцій та економічної цінності.

Зміцнення активності через стимулювання попиту. На даний момент у регіонах активно застосовуються індивідуальні заходи для зниження бар’єрів у купівлі житла, зменшення витрат та підвищення бажання та здатності купувати житло, що вже дало позитивний результат. На цій основі у цьому році вперше у урядовому звіті було запропоновано посилити підтримку житла для молодих сімей, що вперше одружуються та народжують дітей, а також підтримати покращення житлових умов багатодітних сімей. Також згадується про поглиблення реформ системи житлових субсидій. Це свідчить про більш точне стимулювання попиту на житло та цілеспрямовану співпрацю політики нерухомості з демографічною політикою для досягнення цілей «задовольнити житлові потреби населення» та «зміцнити ринок».

Очікується, що у найближчому майбутньому у сферах фінансування, житлових субсидій та системи житлових заощаджень буде запроваджено додаткові цілеспрямовані політики. Крім того, раніше у регіонах спостерігалася орієнтація житлової політики на багатодітні сім’ї, і у майбутньому цю тенденцію можна посилити за допомогою іпотечних кредитів, прямих фінансових дотацій та активізації існуючих запасів житла.

Продовжувати реалізацію програми «забезпечити передачу житла» для зменшення ризиків. Після тривалих зусиль щодо «забезпечення передачі житла» та зменшення боргових ризиків у забудовників, ризики у секторі нерухомості зменшилися, але необхідно не втрачати пильність щодо запобігання ризикам.

Цього року у урядовому звіті запропоновано посилити роль «білого списку» у системі «забезпечення передачі житла» для запобігання дефолтам за боргами. Це свідчить про те, що «білі списки» вже показали свою ефективність у практиці та сприяють швидшому очищенню галузі від ризиків. У майбутньому «білі списки» залишаться ключовим інструментом цільової підтримки, сприяючи залученню фінансування для якісних проєктів, забезпеченню їхньої здачі та збереженню соціальної стабільності, а також допомагатимуть забудовникам перейти до більш відповідального фінансування та точного управління.

Створення нової моделі розвитку нерухомості — це системний процес, який не може бути швидким. Потрібна скоординована робота всіх учасників, правильне розподілення «люди, житло, земля, гроші» та послідовне впровадження основних систем. Останні ринкові тенденції свідчать про відновлення регіональних ринків: у січні ціни на нерухомість у перших трьох лініях міст зменшилися в цілому менше, ніж раніше, що свідчить про позитивні зміни. У майбутньому, коли галузь вийде з періоду коригування, вона сформує нову модель розвитку, орієнтовану на якісне пропонування та більш стабільну роботу.