Pembeli rumah berpenghasilan menengah memiliki daya beli $30.000 lebih banyak daripada setahun yang lalu, menurut penelitian. Tapi itu masih belum cukup

Lifestylevisuals | E+ | Getty Images

Ketika berbicara tentang membeli rumah, kemampuan membeli terus meningkat perlahan.

Rumah tangga di AS dengan pendapatan median — sekitar $86.300 — dan cukup uang untuk uang muka 20% kini mampu membeli rumah seharga $331.483, naik $30.302 dari $301.181 setahun lalu, menurut laporan baru dari Zillow. Dengan “mampu membeli,” Zillow berarti bahwa pembayaran hipotek bulanan, termasuk asuransi dan pajak properti, akan di bawah 30% dari pendapatan rumah tangga.

“Penambahan daya beli sebesar $30.000 dapat membuka peluang untuk tinggal di lingkungan berbeda, rumah yang lebih besar, atau rumah dengan kompromi yang lebih sedikit,” kata laporan tersebut.

Baca lebih banyak liputan keuangan pribadi CNBC

• Rata-rata pengembalian pajak IRS naik 10,6%, data pengajuan awal menunjukkan
• RUU ‘indah besar’ dari GOP untuk menghadapi ‘kejutan’ di pasar ACA: pakar kesehatan
• Saat jutaan orang mengklaim deduksi ‘tanpa pajak atas lembur’ Trump, wajib pajak berisiko melakukan kesalahan
• S&P 500 mengabaikan penurunan harian 1% sepanjang waktu. Investor juga bisa, kata penasihat
• Di mana investor dapat mencari stabilitas saat perang Iran mengguncang pasar
• Apa arti kekacauan pasar perang Iran bagi mereka yang mendekati pensiun
• Musk mengatakan Grok dapat membantu dengan pajak Anda. Apa kata pakar tentang AI dan persiapan pajak
• RUU baru akan memperbarui program anti kemiskinan, ‘penopang kehidupan penting’: Warren
• Ada dorongan untuk memotong pajak capital gains dari penjualan rumah untuk menambah pasokan bagi pembeli
• Perang Iran dan portofolio Anda: Pola pasar saham historis yang harus diketahui investor
• Trump mengatakan ‘401(k) meningkat pesat’ — tetapi pekerja menarik dana tersebut dengan tingkat rekor
• AI, PHK mendorong pekerja ingin berkarir baru, temuan survei — tetapi sedikit yang melakukannya
• Koordinasi yang buruk bisa merugikan pasangan rata-rata $14.000 dalam kekayaan pensiun
• Harga emas melonjak akibat kekacauan di Timur Tengah. Apa yang perlu diketahui sebelum berinvestasi
• Apa yang perlu diketahui peminjam pinjaman mahasiswa tentang putusan hakim terkait rencana SAVE
• CNBC’s Financial Advisor 100: Penasihat keuangan terbaik, perusahaan teratas peringkat

Perbaikan ini setidaknya sebagian disebabkan oleh suku bunga yang perlahan menurun. Rata-rata suku bunga hipotek tetap 30 tahun adalah 5,99% per 27 Februari tetapi sejak itu naik menjadi 6,14%, menurut Mortgage News Daily. Setahun lalu, suku bunganya 6,79%.

Untuk hipotek, bahkan penurunan 0,5 poin persentase dapat membuat perbedaan, kata Kara Ng, ekonom senior di Zillow dan penulis laporan tersebut.

“Sebagai perkiraan kasar, penurunan setengah poin dalam suku bunga hipotek bisa berarti penghematan sekitar $1.000 per tahun untuk rumah tangga di AS yang tipikal,” kata Ng.

Penurunan 1 poin persentase dalam suku bunga bisa memperluas jumlah rumah tangga yang mampu membeli rumah sekitar 5,5 juta rumah tangga, termasuk sekitar 1,6 juta penyewa yang bisa menjadi pembeli rumah pertama, menurut Asosiasi Realtor Nasional. NAR mengatakan memperkirakan pendapatan yang dibutuhkan untuk membeli rumah dengan harga median dengan asumsi hipotek 30 tahun, uang muka 10%, dan pembayaran hipotek 25% dari pendapatan, kemudian dihitung menggunakan suku bunga 7% dan 6%.

Rumah dengan harga median masih belum terjangkau

Namun, kemampuan membeli tetap terbatas. Meskipun jumlah yang mampu dibeli rumah oleh rumah tangga berpendapatan median lebih tinggi dari setahun lalu, angka tersebut masih di bawah harga median rumah tunggal, yang sebesar $400.300 pada Januari, menurut NAR.

Berdasarkan harga tersebut dan suku bunga hipotek 6,19% rata-rata di Januari, pembeli membutuhkan pendapatan sebesar $94.032 untuk memenuhi syarat hipotek, menurut indeks kemampuan beli NAR. Pengukuran ini juga mengasumsikan bahwa pembeli memiliki uang muka 20%, yaitu sekitar $80.060. Dan, tentu saja, pemberi pinjaman mempertimbangkan lebih dari sekadar pendapatan dalam memutuskan apakah akan menyetujui pinjaman, termasuk faktor seperti skor kredit, riwayat kredit, dan utang yang belum dibayar.

Jumlah pendapatan tersebut lebih rendah dibandingkan setahun sebelumnya: Ketika suku bunga rata-rata 7,04% dan harga rumah median $398.100, pembeli membutuhkan pendapatan $102.096 untuk memenuhi syarat, menurut indeks kemampuan beli NAR.

Sementara itu, nilai rumah telah meningkat jauh lebih cepat daripada pendapatan rumah tangga. Dari 2000 hingga 2024, pendapatan per kapita median tumbuh sekitar 155%, sementara harga rumah median meningkat sekitar 207%, menurut studi terbaru dari Federal Reserve Bank of St. Louis. Selain itu, suku bunga hipotek melonjak dari di bawah 3% pada pertengahan 2021 menjadi hampir 8% pada Oktober 2023.

“Pembeli masih merasakan dampak kenaikan harga yang cepat selama pandemi dan suku bunga hipotek yang masih jauh lebih tinggi daripada awal dekade ini,” kata Ng.

Lebih banyak pembeli di pasar bisa mendorong harga naik

Selain itu, perbaikan inventaris juga membantu kemampuan membeli, dengan 6% lebih banyak rumah di pasar pada Januari dibandingkan tahun sebelumnya, menurut laporan Zillow. Namun, kekurangan perumahan yang lebih luas tetap menjadi masalah.

Perbaikan kemampuan beli juga berarti lebih banyak calon pembeli musim semi ini.

“Jika pasokan perumahan tidak meningkat, tambahan calon pembeli ini yang aktif di pasar bisa saja hanya mendorong kenaikan harga rumah,” kata Lawrence Yun, kepala ekonom NAR, dalam rilis Januari tentang penjualan rumah yang tertunda dan peningkatan kemampuan beli.

Pilih CNBC sebagai sumber utama Anda di Google dan jangan pernah melewatkan momen dari nama yang paling dipercaya dalam berita bisnis.