Зняти обмеження для забудовників: проєкти оновлення міста Шеньчжень можуть не передбачати будівництво соціального житла

У сучасних умовах, коли у провідних містах країни прискорюється робота з оновлення міста, великий проект оновлення — Шеньчжень — починає на практиці надавати забудовникам зручності у політиці.

За повідомленнями Шеньчженьської служби житлового будівництва та міського планування, нещодавно вони спільно опублікували «Повідомлення про подальше регулювання управління проектами міського оновлення» (далі — «Повідомлення»). Ця політика набирає чинності з 16 березня 2026 року і діятиме протягом 5 років.

Мета «Повідомлення» — узгодити з реалізацією «Стандартів житлових проектів», оптимізувати управління проектами оновлення міста, посилюючи активну роль уряду, розв’язуючи проблеми та перешкоди, щоб прискорити реалізацію проектів і стимулювати ефективні інвестиції.

Основні положення включають оптимізацію визначення та коригування рівня передачі земель, а також вимог щодо забезпечення житлом соціального призначення. Для проектів, які ще не пройшли затвердження плану оновлення міста, при дотриманні вимог щодо інфраструктури та отриманні згоди відповідних органів, у стадії планування можна коригувати вимоги щодо передачі земель, раціонально визначати рівень передачі та спрощувати процедури затвердження, без необхідності виконання процедур коригування плану.

Це є «бенефітом» для компаній, що спеціалізуються на оновленні міста. Якщо не потрібно будувати житло соціального призначення, забудовники зможуть значно знизити складність реалізації проектів оновлення міста та підвищити їх економічну цінність. На етапі «подолання труднощів» Шеньчжень відкриває «зелене світло» для забудовників.

Житло соціального призначення більше не обов’язкове до будівництва

У цьому «Повідомленні» найбільшу увагу привертає зміна у вимогах щодо забезпечення житлом соціального призначення у проектах оновлення міста.

Зокрема, зазначено, що для проектів оновлення міста, які вже пройшли затвердження плану, вимоги щодо житла соціального призначення виконуються відповідно до затвердженого плану та початкових правил; для проектів, що ще не пройшли затвердження плану, вони повинні відповідати вимогам «Стандартів житлових проектів», і, в принципі, можуть не передбачати будівництво житла соціального призначення; проекти «ремонт з перетворенням у житло соціального призначення» продовжують діяти за старими правилами.

Це означає, що нові проекти оновлення старих районів у Шеньчжені, в принципі, більше не зобов’язані будувати житло соціального призначення. Для компаній, що активно працюють у сфері оновлення міста у Шеньчжені, ця норма відкриває значний простір для маневру, підвищує мотивацію до реалізації проектів оновлення.

Ру Юй, генеральний директор групи «Yihe City Renewal», у коментарі журналістам «21st Century Business Herald» зазначив, що відповідно до «Повідомлення», проекти без затвердженого плану або з переробкою відповідно до політики «чистого планування» можуть не передбачати будівництво житла соціального призначення, що сприяє підвищенню якості комерційного житла і потенційно збільшує обсяги планування комерційного житла, а отже, і цінність проекту.

Представник компанії, що займається оновленням міста у Шеньчжені, також повідомив «21st Century Business Herald»: «Раніше у проектах оновлення міста вимоги щодо житла соціального призначення були єдиними, новий закон — це позитивний крок для нас, він дає можливість шукати рішення. Однак конкретна реалізація ускладнена, оскільки співвідношення будівництва житла соціального призначення у різних проектах різне, тому у практиці потрібно вести переговори з відповідними органами для визначення остаточного впливу на прибутковість проекту.»

Насправді, останні роки у Шеньчжені посилюється політика щодо зменшення вимог до будівництва житла соціального призначення у проектах оновлення міста.

У червні 2025 року Шеньчжень опублікував нові правила, згідно з якими, якщо план оновлення міста вже затверджений і роботи ще не почалися, і у плані передбачено житло соціального призначення для продажу, заявник або виконавець може змінити 40% площі житла соціального призначення на комерційне житло, решту 60% — у відповідності до середнього коефіцієнта житлової площі у плані оновлення міста, безкоштовно передаючи землю уряду, при цьому площа землі не менше 3000 м².

У майбутньому житло соціального призначення у Шеньчжені здебільшого буде реалізовуватися через нове будівництво, активізацію існуючих об’єктів та різноманітні способи залучення ресурсів.

Представник компанії, що займається оновленням міста, зазначив: «За останні кілька років у Шеньчжені накопичилося значне кількість комерційної та частково житлової нерухомості, яка може задовольнити потреби у житлі соціального призначення. Однак проекти оновлення міста мають високі фінансові вимоги, і вимога до будівництва житла соціального призначення ускладнює інвестиції забудовників і може сприяти зростанню запасів нерухомості. Тому відмова від обов’язкового будівництва — це компроміс, що дозволяє зменшити навантаження на забудовників і є взаємовигідним рішенням.»

Розв’язання проблемних перешкод

Крім чіткого заявлення про скасування обов’язкового будівництва житла соціального призначення, метою «Повідомлення» є узгодження зусиль усіх сторін для подолання труднощів у процесі оновлення міста.

Зокрема, у «Повідомленні» зазначено, що для проектів оновлення міста, які ще не пройшли затвердження плану, слід застосовувати принцип «законності та ринкової орієнтації», оптимізуючи відповідну політику оновлення міста відповідно до вимог «Стандартів житлових проектів». Також підкреслюється активна роль уряду у координації зусиль, подоланні перешкод і прискоренні реалізації проектів оновлення міста, що сприяє стабільному залученню інвестицій у нерухомість.

Експерти вважають, що посилення ролі уряду означає, що у реалізації старих проектів оновлення міста буде залучена державна сила.

Щодо підтримки проектів оновлення міста, у «Повідомленні» заохочується фінансові установи надавати кредити, кредити на злиття та поглинання, а також підтримувати активи через реструктуризацію та банкрутство.

У документі також розглядається питання рівня передачі земель, зокрема, для проектів, що ще не пройшли затвердження плану, вимагається раціонально визначати рівень передачі земель, враховуючи можливості інфраструктури, таку як транспорт і освіта. Після отримання згоди відповідних органів у межах району, у стадії планування оновлення міста можна коригувати вимоги щодо передачі земель і визначати рівень передачі, що відповідає базовим вимогам, без необхідності проходження процедур коригування плану.

Зменшення рівня передачі земель у проектах оновлення міста фактично знижує витрати забудовників. Ру Юй зазначив, що після коригування рівень передачі земель не може бути нижчим за базовий (більше 3000 м² і понад 15%), а станом на 2025 рік середній рівень передачі у проектах оновлення міста у Шеньчжені становить близько 40%. Зниження рівня передачі земель дозволить збільшити площу забудови та зменшити строки затвердження без необхідності проходження процедур коригування плану.

Ру Юй рекомендує, щоб рівень передачі земель у проектах оновлення міста був відкрито визначений відповідно до умов затвердження проектів «чистого планування»; також слід застосовувати диференційований підхід, зменшуючи навантаження для різних типів проектів, таких як міські села, старі промзони, старі житлові комплекси, встановлюючи різні вимоги щодо рівня передачі земель. У процесі потрібно спрощувати процедури, прискорювати весь процес, поєднувати затвердження плану та передачу землі, щоб зменшити строки і знизити витрати часу.

Зменшення складності для забудовників — важливий крок у просуванні проектів оновлення міста. Насправді, реалізація проектів оновлення міста є складною, і труднощі забудовників полягають не лише у витратах, а й у врахуванні sunk costs і ринкових умов.

Головний дослідник Центру досліджень житлової політики провінції Гуандун Лі Юцзя вважає, що ключовими факторами у просуванні старих проектів є: дотримання принципу законності при виселенні, зниження витрат на компенсацію мешканців; реалізація проектів у районі цілком, щоб підвищити цінність району; стабільність ринку товарного житла, особливо продажів і цін у районі; інновації у політиці та механізмах; а також рівень реалізації планів на рівні міста та району, а також здатність місцевих урядів виконувати ці плани.

Отже, оприлюднення «Повідомлення» у Шеньчжені чітко відповідає «больовим точкам» проектів оновлення міста. Від політичних преференцій до офіційних заяв — у Шеньчжені надають більше простору для реалізації проектів старого оновлення. Один із представників компанії, що займається оновленням міста, у коментарі «21st Century Business Herald» зазначив: «Поточна ситуація на ринку ще не зовсім ясна, у нашій компанії є резерви проектів оновлення міста, але після оцінки ми їх тимчасово призупинили. Це «патчі» у політиці — зменшують складність для забудовників, а також за допомогою активних дій уряду та нашої компанії прискорюємо процес оновлення міста у Шеньчжені.»