Чому REIT є справжнім вибором для інвесторів, які шукають альтернативу низьким відсотковим ставкам?

Фонди нерухомості для інвестицій з 2018 року увійшли на тайський фондовий ринок. Вони стали важливим інструментом для інвесторів, які шукають стабільний грошовий потік, при цьому не вкладаючи величезних сум. Проте, прибутковість не завжди стабільна. З чим це пов’язано? Давайте розберемося з REIT більш серйозно.

Що таке REIT і який це тип фонду

Повна назва — Real Estate Investment Trust — коротко REIT, тобто об’єднання активів, що генерують дохід (нерухомість різних типів), яке залучає капітал від інвесторів і управляє ним. Доходи надходять від стабільних джерел, таких як орендна плата, комунальні послуги тощо. REIT — це система, створена для того, щоб дрібні інвестори могли вкладати у великі проєкти без необхідності мати великі суми, подібно до купівлі нерухомості особисто.

Чому REIT варто інвестувати?

Для активів із стабільним доходом — готелі, склади, торгові центри, офіси, медичні центри або навіть мережі оптоволоконних кабелів можуть бути активами REIT. Важливо, щоб вони приносили постійний дохід.

Для орендарів — допомагає залучати кошти для розвитку нових проєктів без повного залучення позик.

Для інвесторів — отримують дивіденди, які зазвичай виплачуються регулярно, мають високу ліквідність, легко купуються і продаються на біржі, а також мають диверсифікацію ризиків (диверсифікація портфеля).

REIT vs Фонд нерухомості — у чому різниця

Якщо дивитись ширше, REIT — це еволюція Фонду нерухомості (Property Fund), більш гнучка і регульована міжнародними органами. Три головні відмінності:

Структура — Property Fund — це звичайний пайовий фонд, тоді як REIT — це траст, що регулюється ГТК і має сертифікат від ТПГ.

Можливості інвестування — Property Fund інвестує лише у список дозволених активів (Positive List) ГТК, без закордонних активів. REIT має більшу гнучкість: може інвестувати до 10% у закордонні активи і розвивати нерухомість.

Управління пайовими частками — Property Fund не зобов’язаний дотримуватись правил щодо розподілу Free Float, тоді як REIT має суворі вимоги, наприклад, мінімум 15% належить дрібним інвесторам, і щороку має відбуватись збори акціонерів.

Зараз, через відсутність нових випусків Property Fund у Таїланді, всі вони перетворені у REIT.

Як поділяються REIT?

За правом власності:

• Freehold — повна власність, право на вартість, що залежить від ціни землі. При додатковому розвитку вартість REIT зростає.
• Leasehold — право оренди на певний період. Після закінчення договору REIT втрачає цінність, а вартість пайових часток поступово зменшується.

За типом бізнесу:

• Retail REIT (торгові центри, аутлети)
• Residential REIT (готелі, квартири, гуртожитки)
• Healthcare REIT (лікарні, центри для літніх)
• Office REIT (офісні будівлі)
• Infrastructure REIT (оптоволоконні мережі, енергетичні труби)

Що впливає на вартість REIT?

Перший фактор — вартість нерухомості

• Тип права (Freehold краще Leasehold)
• Економічна ситуація в регіоні
• Інфраструктура
• Попит на ринку

Другий фактор — грошовий потік

• Відсоток заповнення приміщень
• Здатність платити орендну плату
• Розвиток бізнесу в регіоні
• Економічна політика та події, подібні до COVID

Плюси і мінуси інвестування у REIT

Плюси: ✓ Висока ліквідність — легко купувати і продавати на біржі SET ✓ Регулярний дохід — краще за депозитні відсотки ✓ Диверсифікація ризиків — не потрібно великих сум для вкладень ✓ Прозорість і регулювання

Мінуси: ✗ Обов’язкова сплата 10% податку з дивідендів або їх врахування у податкові пільги ✗ Ризики, пов’язані з відсотковими ставками — при зростанні ставок ціни REIT зазвичай знижуються ✗ Інвестиції у Leasehold — довгострокові ризики

Приклади цікавих тайських REIT

CPNREIT (CPN Retail Growth) — Leasehold REIT від торгових центрів Central, ціна 9.85 бат, дивіденди 8.35% на рік

IMPACT (Імпакт) — Freehold REIT у конференц-центрі Impact, ціна 12.80 бат, дивіденди 4.69% на рік

WHART (WHA Premium Growth) — і Freehold, і Leasehold REIT від складів, ціна 9.50 бат, дивіденди 7.63% на рік

JASIF (Jasmine) — Інфраструктурний фонд від Fiber Optic, ціна 6.70 бат, дивіденди 13.73% на рік

На що слід звернути увагу інвестору при вкладенні у REIT

REIT — це інструмент, який не підходить всім. Якщо ви шукаєте стабільний грошовий потік і готові ризикувати через зміну відсоткових ставок, REIT може бути хорошим варіантом. Важливо обирати тип (Freehold краще Leasehold) і правильно розподіляти його у портфелі. Не слід вкладати з жадібністю, а розглядати REIT як баланс між стабільним доходом і ризиками, що з ним пов’язані.