中海不動産のサイクルを越える道：攻守両面の備え　 内生的推進

3月31日、中海地产(0688.HK)は2025年度の業績を発表し、年間販売契約額は2512.3億元で業界第2位、権益販売は引き続き業界第1位、親会社所有の純利益は130.1億元、利益は全業界第2位、営業キャッシュフロー純流入は167.3億元、期末の現金保有額は1036.3億元となった。

攻守兼備：住宅、商業の二本柱

豊富な現金準備を背景に、中海地产の投資は堅調。2025年、中海土地投資は3年連続で業界トップを維持し、年間新規土地投資額は1186.9億元、権益取得額は924.2億元。そのうち、香港、北京、上海、広州、深圳の権益取得額は73.9%を占める。2025年末時点で、中海地产（中海宏洋を除く）の土地備蓄総建築面積は2,527.8万平方メートル、権益面積は2,285.6万平方メートル。土地資産の価値のうち、一線都市と強二線都市の合計比率は86.5%、構造は優良で、今後の持続可能な発展を十分に支える。

業界全体が調整・整理の局面にある中、中海地产は「景気循環に沿った」投資を逆行させつつも、財務パフォーマンスは依然堅調。三条規範（“三条红线”）基準と比較しても、中海は引き続き「緑色ゾーン」に位置し、各指標も優秀を維持している。負債比率は54.1%、業界最低水準、純借入比率は34.2%；加重平均資金調達コストは2.8%、これも業界最低を維持。中海地产は、国際信用格付け機関のフィッチ・レーティング（Fitch Ratings）とスタンダード・プアーズ・グローバル（S&P Global Ratings）の両方から“A-”の格付けを受けている唯一の内房上場企業。

招商証券の調査によると、2016年以来、同社の平均資金調達コストは継続的に低下し、2016年の4.76%から2024年の3.10%、2025年にはさらに2.90%へと下がっている。横断比較では、主要な不動産企業の中でも低水準にあると指摘されている。招商証券はレポートで、「資金は不動産業の『生産能力』であり、低コストの資金調達は土地取得や販売などの運営面での優位性をもたらす」と述べている。

中海地产の底力は何か？住宅市場の「攻め」と商業不動産の「守り」が相互に呼応し、全体を形成している。次に商業不動産を見てみよう。

2025年、商業運営収入は72.0億元に達し、中海地产の総利息支出を完全にカバーしている。ショッピングセンターとオフィスビルの二本柱の収入比率は81%、資産構造は引き続き最適化。第一線都市と新一線都市のプロジェクト収入比率は78%に上昇し、コア資産の安定性がさらに強調されている。年内、華夏中海商業資産封鎖型インフラ証券投資基金「中海商業REIT」（180607.SZ）が深圳証券取引所に上場し、中国本土初の「買収・改造・向上・活性化」モデルによる消費REITsとして成功を収めた。これは、中海地产の「投資・融資・建設・管理・退出」の全サイクル資産管理能力が自律的に形成されたことを示す。

内在的推進力：精密運営とデジタルシステム革新

中海地产の攻守兼備の秘密は何か？コスト、サプライチェーン構築、デジタル管理などを分析すると、同社の業績優位の背後には強力な「土台」があり、静かに運営と投資を支えていることがわかる。

コスト管理の要は、精密な運営にある。2025年の年次報告書によると、中海地产の販売費と管理費の合計は収入の3.8%に過ぎず、不動産業界の50社の平均販売・管理費率（販売＋管理費率）は4.89%。中海の3.8%は業界平均より約1.1ポイント低く、コスト優位性が明らかだ。

サプライチェーンの統合により、低コストで高品質な原材料を調達。長期的な協力関係を築くことで原材料調達コストを削減し、標準化された施工プロセスにより施工過程の無駄を減らしている。中海地产の深圳リンドウサプライチェーンは、数百の協力パートナーと連携し、公開透明で高効率なB2B取引プラットフォームを構築。これにより、自社だけでなく業界全体にサービスを提供し、デジタル技術を用いて建材供給チェーンを最適化し、協調コストを削減、産業チェーン全体の効率を向上させている。

中海は、住宅、オフィスビル、ショッピングセンターなどをカバーする「不動産事業全ライフサイクルのデジタル管理プラットフォーム」を自主開発し、「横断的に端から端まで」管理を実現。全国のプロジェクトに適用され、開発・運営のすべての業務を正確かつ定量的に管理し、効率を向上させ、管理の偏差も迅速に是正している。

2025年、中海は「大モデルに基づく不動産スマート業務協調プラットフォーム」によりIDCの「AIと生成AIリーダー」賞を受賞。このプラットフォームは膨大な不動産データを統合し、専用の大規模モデルを訓練、コア業務システムと深く連携。技術背景不要でAIアプリを迅速に構築でき、投資、設計、建設、運営の全工程をカバー。業務効率は40%以上向上し、部門間のデータ共有も60%改善。

工事面では、「海筑」工程管理システムにより、工事管理の全過程をオンライン化・標準化。現場検査問題の分類約3000項目、実測・実量検査項目80余、重要工序の検査基準100超を内蔵。

組織効率化の面では、Feishu（飛書）と連携した「中海通」プラットフォームを構築。多次元表やツールを用いて、プロジェクト変更管理や見積もり調達などのフローをオンライン化・標準化。例えば、Feishuを使ったプロジェクト変更管理では、1プロジェクトあたり約300時間の人手を節約し、組織の協調効率を大幅に向上させている。

中海の内在的変革は、コスト・費用管理からサプライチェーン構築、デジタル革新まで、多次元のシステム的変革であり、戦略、プラットフォーム、技術、事業、組織の五つの側面を一体化したものだ。深い研究開発と一線の建設・開発・販売の実践を通じて、絶え間ない進化と革新の中で、不動産産業の新たなエコシステムを築いている。

中海「良い家」：外面から内面へ、痛点解決

2025年、中海は香港、北京、上海、広州、深圳で合計1254.4億元の販売契約額を達成し、一線都市での販売実績だけでも2025年度の上位7社に入り、「一線の王者」と呼ぶにふさわしい。中海の「良い家」は間違いなく主力選手だ。

中海の研究チームは、訪問調査、オーナーインタビュー、大データ分析を通じて、顧客の「潜在的ニーズ」を深く理解。3.3万世帯の家庭調査から高頻度の痛点を抽出し、「六不六防三省三要」のニーズフレームに整理。調査結果に基づき、「良い基準、良い設計、良い材料、良い建設、良いサービス」の“五つの良さ”を体系化し、問題を体系的に解決。

「中海良い家Living OS」システムを導入し、デジタルインフラ、連携統合、知能カスタマイズを基盤とした空間インテリジェントエコシステムを構築。このシステムは16の主要製品群を含み、顧客の多角的ニーズに応えるだけでなく、遮音や漏水などの伝統的な痛点を解消し、全室検査、スマートエネルギー、健康居住などのシステムを通じて、家を持続的にアップグレード可能なスマート端末に変えている。

Living OSを通じて、顧客ニーズへの「リアルタイム応答」を実現。北京万吉玖序、上海雲邸玖章などの最初の「中海良い家」が販売開始され、逆風の中で好調に売れている。

中海の「工科遺伝子」は、デジタル化による支援を受けて、顧客の痛点をシステム的に解決し、「外面」から「内面」まで、堅実な基礎とスマート化の加持により、「良い家」の名に恥じない品質と、温もりのある豊かな生活を実現している。2026年第1四半期には、契約売上高は515.1億元、前年比11%増となり、権益販売も引き続き業界トップを維持している。

商業運営：戦略的焦点、「二つのエンジン」展開

2025年、中海商業は72億元の運営収入を達成し、グループの総利息支出を完全にカバー。業界の第二の成長曲線が鈍化する中でも、中海商業は堅実に前進し、安定した基盤を築いている。

中海商業の展開は、まず戦略的焦点にある。2025年、「主流都市への集中」戦略を堅持し、新規商業プロジェクトはすべて一線都市や強二線都市のコアエリアに配置（北京、上海、深圳、佛山など）。例えば、北京の中海大吉巷（西城区）、佛山の映月湖環宇城などは、都市の中心商圏や人口密集地に位置し、地域の消費力と交通の便を背景に、高い賃貸率（北京大吉巷は96%）と高い客流（開業初日だけで20万人超）を実現。

次に、「二つのエンジン」戦略。ショッピングセンターとオフィスビルが双翼を担う。オフィスビルは、国内最大の甲級ビル開発業者である59棟のオフィスビルの規模を活かし、賃料収入は業界トップを維持。ショッピングセンターは、「環宇系」標準化商品ライン（環宇城、環宇坊、環宇荟）を展開し、迅速な展開を実現。2025年に新たに稼働した6つの商業プロジェクトのうち、ショッピングセンターが60%以上を占め、収入増加の重要な推進力となっている。

第三に、精密運営による付加価値向上。ブランドの「一店一策」や空間のアップグレードにより、競争力を高めている。例えば、北京の環宇荟は改装後に賃料が32%上昇。佛山の映月湖環宇城（旧南海怡丰城）は、動線の最適化や人気ブランドの導入により、佛山映月湖エリアの新たな消費拠点となっている。

さらに、2025年、中海商業は「投融管退」の資本サイクルを構築し、資産の効率的な流通と価値解放を実現。2025年、華夏中海商業REIT（180607.SZ）が成功裏に上場し、「買収・改造・向上・活性化」モデルによる国内初の消費REITとなった。底層資産は佛山映月湖環宇城で、収益化までに4年を要し、117.81%の資産増加率を記録。公募倍率は361.9倍と、消費インフラREIT市場の記録を更新した。これにより、資産の証券化の標準を確立し、商業不動産の持続可能な発展に向けた資本ルートを示した。

中海商業の優れた実績は、中海地产の開発と商業運営の二つのブランドの相乗効果を生み出し、互いに補完し合う全体像を形成している。

結び

2026年は、「十四五」の締めくくりと「十五五」の始まりの年。不動産は調整と整理を経て、後半戦に突入した。中海地产は、今後も毎年数兆元規模の巨大市場が続くと確信し、「十五五」期においても高品質な発展の新段階に入ると見ている。戦略的に「一つの専門性と二つの牽引」を掲げ、不動産の開発・運営を主軸とし、賃貸と販売を両立させ、産業チェーン全体の最適化を推進しながら、革新をリードし、安定的に未来を歩む方針だ。