最近、代替投資について調べていると、モーゲージノートが伝統的な不動産以外で受動的な収入を生み出す面白い方法として頻繁に出てきます。基本的に、モーゲージノートを購入するということは、借金自体を買うことを意味し、つまり貸し手になって借り手の毎月の支払いを受け取ることです。不動産投資の別の角度であり、物件の管理を必要としません。

実際に起こることはこうです：モーゲージノートはすべてをまとめる法的文書です。ローンの条件、金利、支払いスケジュール、デフォルトした場合の対応などが記されています。モーゲージ自体とは異なり(それは担保としての不動産にローンを結びつけるもの)、ノートは文字通り支払う約束です。投資家にとっては、安定した収入を得られ、物件所有の煩わしさがありません。

ここで、多くの人が最初に気づかない重要な違いがあります。パフォーマンスノートと非パフォーマンスノートがあり、それらは全く異なるものです。パフォーマンスノートはシンプルです—借り手が期限通りに支払いをしているため、信頼できる月次収入を最小リスクで得られます。多くの投資家はこれを好みます。非パフォーマンスノートは逆で、借り手が支払い遅延を起こしています。これらは大きな割引価格で取引されますが、リスクも高いです。中にはこれらに特化し、ローンの再建や差し押さえをして物件を売却する投資家もいます。

パフォーマンスノートの販売やこの分野の調査を始めるには、リサーチが不可欠です。Paperstac、Note Trader、LoanMLSなどのオンラインマーケットプレイスは、主要なプラットフォームとなっています。モーゲージブローカーも未公開の取引にアクセスできることが多く、関係を築く価値があります。銀行や信用組合はポートフォリオ管理のために定期的にノートを売却しているため、直接連絡を取ることで他の人が見逃す機会を見つけられます。BiggerPocketsのような不動産投資コミュニティやフォーラムも、経験豊富な投資家からのリードやアドバイスの宝庫です。

興味のあるパフォーマンスノートやその他のノートを見つけたら、デューデリジェンスは絶対に欠かせません。借り手の信用状況の確認、支払い履歴のチェック、物件の実際の価値の評価を行います。これにより、リスクとリターンのバランスが自分の状況に合っているかどうかがわかります。

購入のプロセスは交渉を伴います—特に非パフォーマンスノートの場合、額面よりかなり安く支払うこともあります。その後、クロージングではタイトル会社や弁護士と協力して、すべての法的移転と書類作成を行います。その後は、まるで小さな貸付事業を運営しているかのように、直接支払いを集めるか、管理会社に委託して処理させることになります。

私が魅力的だと感じる点の一つは、一人でやる必要がないことです。モーゲージノートファンドは投資家の資金をプールして、多様なノートのポートフォリオを購入します。ファンドマネージャーがデューデリジェンス、取得、管理などの重労働をすべて担当するため、非常に受動的です。運営の負担を避けたい場合には、これを検討する価値があります。

このルートを考えている人にとって、真の優位性はリスク許容度を理解しているかどうかにかかっています。パフォーマンスノートはより安定していますが、リターンは低めかもしれません。非パフォーマンスノートは、扱い方次第で大きなリターンをもたらす可能性があります。いずれにせよ、伝統的な不動産以外に分散投資したい、もう一つの収入源を求めているなら、この代替手段は検討に値します。重要なのは、事前にしっかり調査を行うこと—これが成功するノート投資家と失敗する人を分けるポイントです。