不動産金融市場の主要な参加主体として、六大国有銀行は個人住宅ローン市場の主力であり、上場銀行42行のうち75％を超える割合を占めている。 第一财经の統計によると、2025年、六大国有銀行の個人住宅ローン残高の合計は25兆円で、前年同期比約2.7％減少し、2023年以来のマイナス成長傾向を継続している。昨年末までに、六大国有銀行の住宅ローン残高は2022年のピークから1.88兆円減少した。 「個人住宅ローン残高の減少は、根本的には不動産サイクルの調整過程における自然な結果と客観的な現象である。」と、蘇商銀行の特約研究員薛洪言は記者に分析を述べた。これは、新規住宅ローン需要の低迷と、既存ローンの流出の両方を反映している。 ピーク時から1.88兆円減少 第一财经はWindデータをもとに統計を取り、2025年、六大国有銀行の個人住宅ローン残高は25.07兆円に達し、2024年と比べて6931億円減少し、前年比2.69％の減少となった。前年比の減少幅を見ると、2025年は2024年の2.52％よりやや拡大している。 2020年以来、六大行の個人住宅ローン規模は「高速成長-成長鈍化-連続的なマイナス成長」の変動サイクルを経験してきた。2020年から2021年にかけて、六大行の住宅ローン規模は依然として二桁成長を維持しており、これは不動産の一方的な上昇時代の終わりを示している。 2022年は重要な転換点であり、その年、不動産の成長動力は明らかに弱まり、六大行の住宅ローン残高の増加率は急激に1.78％に低下し、歴史的な高値である約27兆円に達した。 2023年から2025年にかけて、不動産業界が深度調整段階に入る中、六大行の住宅ローン規模は3年連続でマイナス成長となり、その減速は年々拡大している。具体的には、1.92％減、2.52％減、2.69％減である。昨年、六大行の住宅ローン残高は2022年のピークから1.88兆円少なくなった。 「個人住宅ローン残高の減少は、根本的には不動産サイクルの調整過程における自然な結果と客観的な現象である。」と薛洪言は分析し、縮小の背景には一つは新規住宅ローン需要の低迷、住宅市場の継続的な調整により商品住宅の販売面積と販売額が顕著に減少し、住民の住宅購入意欲が弱まり、中長期のローン新規供給も低迷していること、もう一つは銀行がリスク管理を強化し、審査基準を引き上げていること、特に高価格地域の住民のレバレッジ率がすでに高いことが挙げられる。これらが新規融資の投下を制限している。 「二つ目は、既存ローンの流出が加速していることで、一部の住民は金利低下局面で早期返済を選び、利息負担を軽減している。三つ目は、正常な元本返済と利息支払いであり、毎月の返済のうち元本部分が、新規融資不足により自然と残高を下げることもある。」と述べた。 東吴証券のアナリスト李勇は、中国の不動産市場は現在、新旧の動力変換と新たな動的バランスを模索している重要な段階にあると指摘する。2025年末から2026年初頭にかけて、市場環境は新たな特徴を呈している。一つは、既存住宅ローンの金利と住宅公積金ローンの金利が同時に引き下げられ、住民の住宅取得コストが近年最低水準にまで低下していること。もう一つは、市場の信頼感を維持するには、より多くの正確で効果的かつ持続可能な政策支援が必要である。 大手二行の住宅ローン不良率が1％を突破 各銀行の住宅ローン規模を見ると、昨年、建設銀行は約5.99兆円の住宅ローン残高でトップに立った。2025年度の業績発表会で、建設銀行の張毅行長は、同行は昨年、不動産市場の構造的機会を捉え、都市ごとの施策を実施し、一・二手住宅の戦略を改善し、商品住宅販売の基盤制度や住宅公積金制度改革を支援し、個人住宅金融サービス市場の競争力を強化したと述べた。 工商銀行は5.88兆円の規模で第二位に位置している。過去のデータから見ると、建設銀行と工商銀行の個人住宅ローン残高は、42行の上場銀行の約36％～37％を占めている。 次いで、農業銀行と中国銀行は、昨年の個人住宅ローン残高がそれぞれ4.82兆円と4.57兆円。郵便貯金銀行と交通銀行の規模は小さく、昨年それぞれ2.37兆円と1.44兆円だった。 成長率を見ると、2025年、六大行の住宅ローン残高はすべてマイナス成長を示したが、その減少幅には差がある。最も小さかったのは郵便貯金銀行（-0.37％）、次いで交通銀行（-1.65％）、中国銀行（-1.89％）で、いずれも2％以内に収まった。大きな減少を示したのは、工商銀行（-3.41％）、農業銀行（-3.38％）、建設銀行（-3.18％）で、いずれも3％を超えている。特に工商銀行は、個人住宅ローン規模が前年比で2000億円超減少した。 不良債権比率については、マクロ経済や不動産の下落サイクルの影響を受け、銀行業の住宅ローン不良率は一般的に上昇傾向にある。 昨年、中国銀行を除き、他の5つの国有大手銀行の不良率はそれぞれ0.01ポイントずつ微増した。交通銀行と工商銀行の不良率は、それぞれ0.43ポイントと0.33ポイント上昇し、いずれも1％を突破し、1.01％と1.06％に達した。 2025年の業績発表会では、多くの上場銀行の幹部が昨年の住宅ローンの投下や不良処理の状況、そして今年の投下戦略と進展について振り返った。 中国銀行の経営陣は、昨年、同行は不動産市場の安定に寄与し、個人住宅ローンの投下額は5000億元超だったと述べた。今年は、個人住宅ローンと非住宅消費ローンの拡大を着実に進め、商品、顧客層、シナリオの連携を推進し、完全なシナリオ消費エコシステムを構築するとした。 交通銀行の副行長周万阜は、住宅ローンについて言及し、昨年第一四半期は不動産の小さなブームがあり、ローンの同比増加が見られたが、今年第一四半期は不動産が深度調整中であり、交通銀行の住宅ローン返済額は新規貸出額を上回り、マイナス成長を示したと述べた。しかし、3月以降、ローンの申込件数は明らかに増加しており、前年の前二四半期や三・四四半期と比べても約15％増加しているとした。 周万阜は、これは不動産市場の安定の兆しだと考えている。今後もこの傾向が続けば、今年の住宅ローンは徐々にマイナス成長から脱し、正の成長を実現し、小売ローンの目標達成にも寄与すると期待している。
連続的なマイナス成長、六大銀行の個人住宅ローン残高が3年で1.9兆円減少
不動産金融市場の主要な参加主体として、六大国有銀行は個人住宅ローン市場の主力であり、上場銀行42行のうち75％を超える割合を占めている。
第一财经の統計によると、2025年、六大国有銀行の個人住宅ローン残高の合計は25兆円で、前年同期比約2.7％減少し、2023年以来のマイナス成長傾向を継続している。昨年末までに、六大国有銀行の住宅ローン残高は2022年のピークから1.88兆円減少した。
「個人住宅ローン残高の減少は、根本的には不動産サイクルの調整過程における自然な結果と客観的な現象である。」と、蘇商銀行の特約研究員薛洪言は記者に分析を述べた。これは、新規住宅ローン需要の低迷と、既存ローンの流出の両方を反映している。
ピーク時から1.88兆円減少
第一财经はWindデータをもとに統計を取り、2025年、六大国有銀行の個人住宅ローン残高は25.07兆円に達し、2024年と比べて6931億円減少し、前年比2.69％の減少となった。前年比の減少幅を見ると、2025年は2024年の2.52％よりやや拡大している。
2020年以来、六大行の個人住宅ローン規模は「高速成長-成長鈍化-連続的なマイナス成長」の変動サイクルを経験してきた。2020年から2021年にかけて、六大行の住宅ローン規模は依然として二桁成長を維持しており、これは不動産の一方的な上昇時代の終わりを示している。
2022年は重要な転換点であり、その年、不動産の成長動力は明らかに弱まり、六大行の住宅ローン残高の増加率は急激に1.78％に低下し、歴史的な高値である約27兆円に達した。
2023年から2025年にかけて、不動産業界が深度調整段階に入る中、六大行の住宅ローン規模は3年連続でマイナス成長となり、その減速は年々拡大している。具体的には、1.92％減、2.52％減、2.69％減である。昨年、六大行の住宅ローン残高は2022年のピークから1.88兆円少なくなった。
「個人住宅ローン残高の減少は、根本的には不動産サイクルの調整過程における自然な結果と客観的な現象である。」と薛洪言は分析し、縮小の背景には一つは新規住宅ローン需要の低迷、住宅市場の継続的な調整により商品住宅の販売面積と販売額が顕著に減少し、住民の住宅購入意欲が弱まり、中長期のローン新規供給も低迷していること、もう一つは銀行がリスク管理を強化し、審査基準を引き上げていること、特に高価格地域の住民のレバレッジ率がすでに高いことが挙げられる。これらが新規融資の投下を制限している。
「二つ目は、既存ローンの流出が加速していることで、一部の住民は金利低下局面で早期返済を選び、利息負担を軽減している。三つ目は、正常な元本返済と利息支払いであり、毎月の返済のうち元本部分が、新規融資不足により自然と残高を下げることもある。」と述べた。
東吴証券のアナリスト李勇は、中国の不動産市場は現在、新旧の動力変換と新たな動的バランスを模索している重要な段階にあると指摘する。2025年末から2026年初頭にかけて、市場環境は新たな特徴を呈している。一つは、既存住宅ローンの金利と住宅公積金ローンの金利が同時に引き下げられ、住民の住宅取得コストが近年最低水準にまで低下していること。もう一つは、市場の信頼感を維持するには、より多くの正確で効果的かつ持続可能な政策支援が必要である。
大手二行の住宅ローン不良率が1％を突破
各銀行の住宅ローン規模を見ると、昨年、建設銀行は約5.99兆円の住宅ローン残高でトップに立った。2025年度の業績発表会で、建設銀行の張毅行長は、同行は昨年、不動産市場の構造的機会を捉え、都市ごとの施策を実施し、一・二手住宅の戦略を改善し、商品住宅販売の基盤制度や住宅公積金制度改革を支援し、個人住宅金融サービス市場の競争力を強化したと述べた。
工商銀行は5.88兆円の規模で第二位に位置している。過去のデータから見ると、建設銀行と工商銀行の個人住宅ローン残高は、42行の上場銀行の約36％～37％を占めている。
次いで、農業銀行と中国銀行は、昨年の個人住宅ローン残高がそれぞれ4.82兆円と4.57兆円。郵便貯金銀行と交通銀行の規模は小さく、昨年それぞれ2.37兆円と1.44兆円だった。
成長率を見ると、2025年、六大行の住宅ローン残高はすべてマイナス成長を示したが、その減少幅には差がある。最も小さかったのは郵便貯金銀行（-0.37％）、次いで交通銀行（-1.65％）、中国銀行（-1.89％）で、いずれも2％以内に収まった。大きな減少を示したのは、工商銀行（-3.41％）、農業銀行（-3.38％）、建設銀行（-3.18％）で、いずれも3％を超えている。特に工商銀行は、個人住宅ローン規模が前年比で2000億円超減少した。
不良債権比率については、マクロ経済や不動産の下落サイクルの影響を受け、銀行業の住宅ローン不良率は一般的に上昇傾向にある。
昨年、中国銀行を除き、他の5つの国有大手銀行の不良率はそれぞれ0.01ポイントずつ微増した。交通銀行と工商銀行の不良率は、それぞれ0.43ポイントと0.33ポイント上昇し、いずれも1％を突破し、1.01％と1.06％に達した。
2025年の業績発表会では、多くの上場銀行の幹部が昨年の住宅ローンの投下や不良処理の状況、そして今年の投下戦略と進展について振り返った。
中国銀行の経営陣は、昨年、同行は不動産市場の安定に寄与し、個人住宅ローンの投下額は5000億元超だったと述べた。今年は、個人住宅ローンと非住宅消費ローンの拡大を着実に進め、商品、顧客層、シナリオの連携を推進し、完全なシナリオ消費エコシステムを構築するとした。
交通銀行の副行長周万阜は、住宅ローンについて言及し、昨年第一四半期は不動産の小さなブームがあり、ローンの同比増加が見られたが、今年第一四半期は不動産が深度調整中であり、交通銀行の住宅ローン返済額は新規貸出額を上回り、マイナス成長を示したと述べた。しかし、3月以降、ローンの申込件数は明らかに増加しており、前年の前二四半期や三・四四半期と比べても約15％増加しているとした。
周万阜は、これは不動産市場の安定の兆しだと考えている。今後もこの傾向が続けば、今年の住宅ローンは徐々にマイナス成長から脱し、正の成長を実現し、小売ローンの目標達成にも寄与すると期待している。