販売規模が一斉に減速、トップ不動産企業が「家主」へと変身

AIへの質問 · 不動産企業の転換による賃貸事業は、市場の分化の必然的な結果ですか？

21世紀経済報道記者 吴抒颖

開発事業が天井に達した後、主要な不動産企業は次々と速度を落としている。今後しばらくの間、主要な不動産企業は規模拡大による収益と利益の増加だけでなく、「賃貸収入」に転換するだろう。将来的に、中国本土の不動産企業は「開発業者」と「家主」の融合体になることが期待されている。

今年の決算シーズン、主要な不動産企業は明確な転換の特徴を示した：華潤置地、中海地產、招商蛇口はすべて、規模を比較的安定させた前提のもと、事業運営の拡大を強化することを提案している。

不動産企業の集団的な転向の背景には、近年、開発事業の規模が徐々に縮小している現実がある。国家統計局のデータによると、2025年の全国の不動産開発投資は8.28兆元で、前年より17.2％減少している。そのうち、住宅投資は6.35兆元で、16.3％の減少だ。

たとえ主要な不動産企業の市場シェアが拡大しても、全体の市場環境は冷静さを保ち、主要企業も収益と利益を新たな段階に引き上げるのは難しい。この影響で、不動産企業は市場の変化に対応するため、新たな成長曲線を計画せざるを得なくなっている。

今年の業績シーズン、華潤置地は初めて、今後5年間の開発事業規模を安定させると表明し、不動産の賃貸事業と軽資産管理事業に力を入れるとした；中海地產は、「一専双驱优生态」戦略事業構造を実施するとし、不動産開発と運営を主軸とし、賃貸と販売を併行させ、住宅開発と運営事業の二輪駆動を強化する；招商蛇口は、伝統的な開発業者から、「開発業者・運営者・サービス提供者」へと真の変革を遂げ、中国のリーディングな総合不動産開発運営サービス企業となることを目指す。

主要な不動産企業はもはや開発事業の超過利益に執着せず、心を入れ替えて賃貸事業にシフトしている。これは不動産業界の新時代の幕開けだ。

主要な不動産企業の未来市場の判断は、彼らの開発事業への投資志向に直接影響を与える。

華潤置地の最高執行責任者（COO）陳偉は、最も困難だった不動産業界の時期はほぼ過ぎ去り、底打ちと深い分化の段階に正式に入ったと分析している。「コア都市と優良エリアが先行し、他の都市は在庫を消化しながら緩やかに回復するだろう。」

華潤置地の総裁、徐栄は、2026年の土地市場の構造的な分化は引き続き続くと予測している。土地供給はさらにコア都市のコアエリアに集中し、コア都市の優良地块の供給は適正規模を維持すると見られ、市場競争も一定の熱気を保つと予想される。華潤置地は、「量入為出」や「投資の尺度」を堅持し、地域ごとの総合開発の優位性を活かし、戦略的な投資を正確に導く。

実際、2025年の華潤置地の投資規模を見ると、この企業の開発事業の都市は非常に焦点を絞っている。2025年通年で、華潤置地は33のプロジェクトを獲得し、権益投資額は673.7億元に達し、北京、上海など五大コア都市への投資比率は約80％にのぼる。土地ストックの構造も引き続き最適化されている。

中海地產の投資構造も華潤置地と類似している。

中海地產の取締役会主席、颜建国は、業績会議で、「中海地產は、最も安全性と確実性の高い一線都市に焦点を当て、構造的な機会を捉えることで、優れた販売成績を収めている」と述べた。2025年通年で、中海地產は香港と北上広深の五都市で契約売上高は1254.4億元に達し、全体の57.3％を占める。北京、深圳、天津、济南など15都市での販売額は各地の市場でトップに立っている。

颜建国は、「中海地產は最も多くの建物を売り、最も多くの土地を買い、最も堅実な財務状況と業界トップの収益性を維持している」と述べた。土地投資においては、過去1年間で35の土地を新たに取得した。そのうち、香港と北上広深の権益取得金額の比率は約73.9％。

2025年末時点で、中海地產の土地備蓄総建築面積は2528万平方メートル、権益建築面積は2286万平方メートル。土地の価値の中で、一線と強二線都市の面積比率は合計で約86.5％。

華潤置地よりも分散しているものの、中海地產もすでに強二線以下の都市への投資にはほとんど関与していない。もう一つの主要な不動産企業、招商蛇口の投資戦略も焦点を絞る方針に従っている。

招商蛇口の業績会議で、管理層は2026年には土地市場は引き続き全体的に低迷し、一部地域で活況を呈する局面が続くと見ている。招商蛇口は、「六つの良い」投資評価体系を厳格に実行し、資源を一線と強二線のコアエリアに集中させる。「2026年の投資原則は、重点地域・重点都市で販売に基づき投資を行い、厳選することを継続する。」

2025年、招商蛇口の「コア10都市」への投資比率は約90％に達し、一線都市への投資比率は約63％。資源は一線と強二線のコアエリアに高度に集中している。

投資の集中度が高いことは、主要な不動産企業の中短期的な規模のパフォーマンスが安定する可能性を示している。例として、華潤置地は、今後5年間で開発事業の規模を2000億から2500億元に維持すると明言している；中海地產や招商蛇口は、開発事業の具体的な目標を明示していないが、市場に対して慎重かつ楽観的な見方を示している。

招商蛇口の会長、朱文凯は、「中国の不動産は、新旧のモデルの変換の重要な段階に入る。新しい不動産開発モデルの基盤制度や支援政策は引き続き整備・改善されるだろう」と述べた。「経済成長や都市化の速度が鈍化する中、いくつかのマクロ変数は不動産市場の需要総量と構造に深く影響を与える。業界の需要構造は、過去の『総量拡大』から『総量縮小と構造分化』へと変わるだろう。」

「総量縮小と構造分化」、不動産開発市場はすでに変わりつつある。併せて、主要な不動産企業も成長の潜在力を持つ事業分野に資源を振り向けている。これらの配置を見ると、共通点も多い。

華潤置地は、今後五年間、運営型の不動産賃貸事業の収益を300億元以上に安定させると指摘している。軽資産管理の手数料型事業も良好な成長を続け、年成長率は10％超を見込み、収益規模は200億元以上になる。

さらに、華潤置地の董事会主席、李欣は、「量と質の両面で優れ、利益を向上させることを核心とし、運営型不動産賃貸事業の高品質な発展を全面的に深化させる」と強調した。コア商圏や優良資産の資源配分を強化し、多層的な資産運用プラットフォームを構築し、積極的に運用を行うことで、資産の出入りを促進し、資産と資本の効率的な循環を実現する。

颜建国も、「中海地產は『一专双驱优生态』戦略事業構造を実施する」と述べた。「一专」は不動産開発と運営の主軸に集中し、多角化を避けること。 「双驱」は賃貸と販売を併行させ、住宅開発と運営事業の二輪駆動を強化すること。 「优生态」は、不動産開発と運営をプラットフォームとし、サプライチェーン管理、企画設計、デジタル技術、代建などの上下流エコシステム型事業を育成することだ。

中海地產の運営事業は華潤置地ほど大きくはないが、急速に成長している。2025年、中海地產の商業不動産収入は72億元、そのうちオフィスビルは34.7億元、ショッピングセンターは23.9億元、長期賃貸アパートは3.5億元、ホテルとその他の商業不動産は9.9億元。

中海地產は、コア都市の優良資産に焦点を当て、全周期の資産管理能力を継続的に向上させていると述べている。2025年の商業運営収入は、総利息支出を完全にカバーし、ショッピングセンターとオフィスビルの合計収入は81％を占め、資産構造も引き続き最適化されている。

招商蛇口も、「開発を中心としつつ運営も重視し、重資産から軽重資産の融合へ、同質化競争から差別化へ」と変革を進めている。

2025年、招商蛇口の管理範囲内の保有資産収入は76.3億元で、前年比2.2％増。商業、公寓、産業園、ホテル、会展、クルーズの六大業態の新規プロジェクトは29件、総建築面積は177万平方メートル、軽資産管理面積は82.8万平方メートル。開業後3年以上の集中商業の賃貸率は93％、高級アパートの賃貸率も93％、産業園の賃貸率は88％。

このように、華潤置地、中海地產、招商蛇口が迅速に転換できた背景には、以前に蓄積された運営価値のある不動産がある。これこそが、主要な不動産企業の強みだ。今後も開発事業の規模は安定した水準を維持し、収益と利益も適正な範囲内にとどまるだろう。しかし、賃貸事業や軽資産事業は、適切に運営される前提のもと、より発展の余地がある。これは資本市場にとっても、明らかに魅力的だ。

成熟市場の現状を見ると、多くの不動産企業は開発事業の天井に達した後、ほぼ同じ道をたどっている：不動産の運営と維持を通じて、上下流産業チェーンに布局し、長期的な事業に参入し、利益の安定的な成長を維持し、自身の「護城河」を築く。

中国本土の主要な不動産企業も、先行者の経験を参考にしながら、新たな発展の章を加速させている。