市場取引の主力は依然として自己居住のための必要性です

この記事は解放日报からの転載です

上海の中古住宅市場で売り手の値上げ期待が再燃、業界は冷静な取引を呼びかける

市場の取引の主力は依然として自住需要

戚颖璞

本紙記者 戚颖璞

張江のプログラマー、小余は金橋のマンションで1年近く一つの物件を見張っている。総額700万元超だ。彼は清明節の休暇を利用して見に行こうと考えていたが、アプリを開いたら：いきなり50万元値上がりしていた。「これでは交渉にならない？」

これは例外ではない。上海の不動産市場で「新七条」が施行された後、3月の中古住宅の取引量は過去5年で最高を記録し、多くの買い手が興味を示している。清明節の休暇は、春の陽気も良く、見学に絶好の時期だ。しかし、一部の買い手は気づいた：気に入った物件が、突然値上がりしたり、交渉が成立しなかったりしている。

掲示価格が静かに上昇

夏女士は郊外の築不到100平方メートルの古い住宅に目をつけていた。前夜に200万元で交渉成立したばかりだったが、翌日売り手は一気に205万元に値上げした。彼女は苦笑いしながら言った：「今の市場状況では、多くの売り手は値下げして売ると思っていたのに。今値上げしているのは、隣の人の売り出しを隠すため？」その後、彼女はターゲットを変え、1995年建築の建物面積93平方メートルの古い住宅を購入し、190万元で取引成立した。

小許は、3年前に卒業した「上海漂泊者」で、春節前に普陀区の「老破小」を見つけていた。休暇を利用して値段交渉をしようと考えていたが、彼女が話す前に売り手が15万元値上げした。彼女は仕方なく投稿で助けを求めた：「売り手の心理予想と15万元差があるけど、交渉のコツは何？」

データも売り手の心境変化を証明している。3月、上海の中古住宅の掲示平均価格は前月比0.08%上昇し、33ヶ月連続の下落を終えた。

多くの売り手が値上げ期待を再燃させている。仲介業者によると、3月以降、上海の複数の地域で売り手が値上げを惜しむ現象が見られる。事前に合意した価格を一時的に反悔したり、人気のある小区では10万元から50万元の値上げをしたり、市場を見極めている人もいる。

売り手の心理は理解できるが、業界関係者は一般的に次のように考えている：この時点での値上げは最良の選択ではないかもしれない。

需要の圧縮を一気に解放

上海中原不動産の分析師、卢文曦は次のように指摘している：今回の取引量回復の原因は、新政策の支援によって、蓄積された需要を集中して解放したことであり、全面的な値上げサイクルの開始ではない。3月に取引された中古住宅のうち、総額300万元以下が7割以上だった。需要側から見ると、市場の主力は予算が限られ、価格に非常に敏感な自住購入者だ。

供給側から見ると、上海の不動産市場の掲示物件数は依然として適正範囲内であり、一物一価の難しさはない。「今の市場は取引の熱さであって、価格の熱さではない。価格はちょうど下げ止まり安定したところで、大幅な値上げは逆に需要を引き離し、物件の競争力を失わせることになる」と卢文曦は述べている。

例えば、浦東の2LDKの物件で、双方が580万元で合意した後、売り手が8万元値上げした。買い手はすぐに諦めて、同じ小区の同じ間取りの物件を購入した。売り手は1ヶ月待って次の買い手を見つけ、最終的に572万元で取引成立。これにより、8万元の利益を失っただけでなく、1ヶ月分の保有コストも追加で支払った。

記者が知る限り、浦東の花木エリアにある94平方メートルの物件は、売り手が誠意を持って販売し、半年間で3回値下げし、700万元から580万元に下げた。清明節だけで9回見学された。普陀の長征エリアにある131平方メートルの物件は、半年で4回値下げし、840万元から768万元に下げた。清明節だけで13回見学された。

「タイミングを掴み、決断して取引を完了させるのが最良だ」と卢文曦は提案している。売り手にとっては、最近の取引価格に合わせて価格設定を行い、無闇に値上げせず、臨時に反悔しないことが最善策だ。誠意のある買い手には、迅速に取引をまとめて利益を確定させるべきだ。リフォームや買い替えを目的とする売り手は、市場の活発な段階を利用して資産を現金化し、値上げを待つことでチャンスを逃さないようにすべきだ。

値上げするかしないかは売り手次第、買うか買わないかは買い手の足で投票する。誠意のある売り手の取引ペースは加速している。