**意見網** 青島万象城はますます快適に買い物できるようになり、華夏華潤商業REIT（以下華潤商業REIT）は「キャッシュカウ」 を手にしていることで、心の余裕も増している。 現在、国内の小売商業市場の状況は決して良好とは言えず、多くの商業プロジェクトは地域競争の激化、テナント構造の単一、運営能力不足により、賃料の伸び悩みや稼働率の変動、さらには主要テナントの流出リスクに直面している。 こうした大きな背景の中で、コア指標の成長を実現できる資産は、間違いなく景気循環に対する耐性がより強い。 昨年、青島万象城はそのようなパフォーマンスを示した。 華潤商業REITが現在唯一保有する基礎資産として、2015年に開業し、面積約30万平方メートルのショッピングセンターは、開業から10年を迎える今も疲弊の兆しは見られない。 これにより、華潤商業REITは2025年に業績を二桁成長させることに成功した。 財務実績を見ると、華潤商業REITは昨年、営業収入は76.2億元（約1,300億円）で、前年比18.7％増、EBITDAは42.4億元（約730億円）、純利益は5573.45万元（約9.6億円）で、前年の1231.2万元（約2.1億円）から大きく伸びている。 配当面では、華潤商業REITの配分可能額は3.65億元（約63億円）に達し、実際の配当額は3.6億元（約62億円）。2025年内に4回の配当を実施し、キャッシュフローの分配率は約3.72％となっている。 業績の支えとして、青島嘉昇潤城商業管理有限公司（青島万象城）は2025年に全面的な成長を達成した。 画像出典：企業財務報告、商業客のスクリーンショット プロジェクトは依然として頭部のM2（最新の定義では都市のフラッグシップ）に相応しいパフォーマンスを維持し、営業収入は75.4億元（約1,300億円）、前年比19.74％増、EBITDAは43.9億元（約760億円）、前年比20.91％増。同時に、粗利率は前年同期の61.42％から64.73％に向上した。 賃貸率は、ショッピングセンターの運営健全性を測る重要指標であり、市場では95％の賃貸率が商業プロジェクトの健全ラインと一般的に考えられている。2025年末時点で、青島万象城の賃貸可能面積は13.98万平方メートル、実際の賃貸面積は13.85万平方メートルで、賃貸率は99.09％に達している。 賃料単価については、青島万象城の報告期間中の平均は426.61元/平方メートル/月。青島が強力な二線都市であることを考慮すると、この賃料単価はトップクラスの水準に属している。 また、華潤商業REITの2025年第4四半期報告によると、青島万象城の平均賃料単価はすでに436.44元/平方メートル/月に上昇している。一方、2024年の年間平均賃料は397.73元/平方メートル/月だった。 さらに、プロジェクトの期末までの賃貸契約の加重平均残存期間は2年で、構造は健全である。現在、テナントの集中度も低く、上位5テナントの賃料収入合計比率はわずか13.63％で、テナント構造はコントロールされている。 財務報告によると、青島万象城は昨年、来場者数が過去最高を記録し、会員数も前年比22％増の177万人に達した。これに対し、2024年末時点で青島市の常住人口は約1044.25万人である。 これらのデータの背後には、青島万象城が昨年、積極的なソフト・ハードのアップグレードを推進し、経営成績に好影響をもたらしたことがある。 調査によると、青島万象城は昨年8月に一期南区の改造区域を予定より2か月早く竣工・開業し、建築面積は約1.25万平方メートル。新たに、衣料品小売ブランドの西町村屋、家具・家庭用品ブランドのHarbor House、さらに驸马巷、十秋、芸山季、阿萨中東料理、魔宗焼肉、小岩隐など15店舗を新たに導入した。 また、2024年に完成した一期L4-L5と二期L4-L5の一部区域と合わせて、青島万象城の近年の改造・アップグレード済みのエリア面積は2.5万平方メートルを超える。 しかし、外部の注目を集めているのは、青島万象城のブランド調整の取り組みだ。財報によると、2025年内に新規出店は151店、そのうち46店は山東省の初出店、12店は青島の初出店となる。 具体的には、青島万象城はディサンテ（DESCENTE）山東省級フラッグシップ店、サロモン（Salomon）山東初のS級フラッグシップ店、アワーグラス（HOURGLASS）山東初店、ドキュメンツ（DOCUMENTS）青島初店、グロット（GROTTO）山東初店、tea‘stone山東初店、巴奴（バーナウ）毛肚火鍋青島初店、芸山季山東初店、四季椰林山東初店、驸马巷山東初店など、多数のブランドを導入している。 特に注目すべきは、屋外スポーツブランドの集積効果だ。2025年にはサロモン、KEEN、マムート（MAMMUT）、ハグロフス（Haglofs）などの国際的に有名なアウトドアブランドが次々と進出または店舗をアップグレードし、青島万象城のアウトドアブランドのラインナップが急速に拡大している。 プロジェクト側は2025年9月、小紅書（Xiaohongshu）プラットフォームで、屋外関連ブランドの数がすでに50店近くに達し、専門装備から都市型アウトドアまでの完全なカバレッジを形成していると明らかにした。この戦略は、現在の消費市場の構造的ホットスポットを的確に捉えており、近年、アウトドアスポーツ関連カテゴリーの消費増加率は全体の小売市場をリードし続けている。 現在も、青島万象城は屋外スポーツブランドの充実を継続している。 調査によると、2025年第4四半期から2026年第1四半期までの約半年間で、スケッチャーズ（Skechers）キッズ、ドイツの持続可能なアウトドアブランドVAUDE、子供向け高級アウトドアブランドDodopoli、軽量アウトドア親子ブランドACMEITEM（愛棵米）などの屋外ブランドを導入し、青島万象城を青島で最も多彩な屋外スポーツブランドの商場にし続けている。 同時に、青島万象城は引き続き、館内ブランドの調整・アップグレードを行い、韓国のトレンドブランドMmlg山東初店、レディースブランドAIRIQI、個人独立ブランドMEIYANG.美洋、中高端レディースブランドARIOSEYEARS、英国のヴィンテージカジュアルシューズブランドWALSH、子供服ブランドPAW IN PAW、アスレタ（Anta）キャンパス、ハンター（HUNTER）英国雨靴ブランド山東初店、太平鳥、トレンドファッションブランドSMILEREPUBLICなども導入している。 また、嘉士利（Jasly）のバター手信、HOOHOOの創意料理、スイーツブランドrainbobo、新京菜ブランド羲和·京致、新零售ブランドの番茄口袋、四川料理ブランド馬鴻興山東初店、銅鑼焼きブランド泽田本家、国潮アクセサリーブランド福録、サンリオ青島初店、ホリノリ（HoriLoni）山東初店なども展開している。 しかし、単一資産の運営がいかに優れていても、集中リスクは避けられない。華潤商業REITにとって、資金調達の拡大は避けて通れない道だ。 2025年、華潤商業REITのファンド運営者は、すでに二度の増資計画を発表している。 第一弾は3月25日に公告され、昆山万象汇プロジェクトの増資を予定。第二弾は7月9日に公告され、杭州萧山万象汇、瀋陽長白万象汇、淄博万象汇の三つのプロジェクトの増資を計画している。 最新の公告によると、第一弾の増資関連作業は計画通り進行中であり、第二弾の増資は、国家発展改革委員会への申請・推薦、中国証券監督管理委員会の基金変更登録承認、深セン取引所の基金商品変更申請と資産担保証券に関する申請を経て、最終的にファンド持ち分所有者総会の決議を経て実施される見込みだ。 華潤置地は積極的に推進しており、将来の展望として、増資の実現は時間の問題だと見ている。 最新の計画によると、「十五五」期間中に、同社は公募REITsの規模を600億元超に拡大させる方針だ。資源の備蓄として、2025年末までに華潤置地が運営する自社所有のショッピングセンターは98館に達し、2030年末には127館に増加する見込みである。免責事項：本文の内容とデータは、意見が公開情報を整理したものであり、投資勧誘を意図したものではありません。ご利用前にご確認ください。
手に年収40億を握る青島万象城、華潤商業REITは拡募の実現を静かに待つ
意見網 青島万象城はますます快適に買い物できるようになり、華夏華潤商業REIT（以下華潤商業REIT）は「キャッシュカウ」 を手にしていることで、心の余裕も増している。
現在、国内の小売商業市場の状況は決して良好とは言えず、多くの商業プロジェクトは地域競争の激化、テナント構造の単一、運営能力不足により、賃料の伸び悩みや稼働率の変動、さらには主要テナントの流出リスクに直面している。
こうした大きな背景の中で、コア指標の成長を実現できる資産は、間違いなく景気循環に対する耐性がより強い。
昨年、青島万象城はそのようなパフォーマンスを示した。
華潤商業REITが現在唯一保有する基礎資産として、2015年に開業し、面積約30万平方メートルのショッピングセンターは、開業から10年を迎える今も疲弊の兆しは見られない。
これにより、華潤商業REITは2025年に業績を二桁成長させることに成功した。
財務実績を見ると、華潤商業REITは昨年、営業収入は76.2億元（約1,300億円）で、前年比18.7％増、EBITDAは42.4億元（約730億円）、純利益は5573.45万元（約9.6億円）で、前年の1231.2万元（約2.1億円）から大きく伸びている。
配当面では、華潤商業REITの配分可能額は3.65億元（約63億円）に達し、実際の配当額は3.6億元（約62億円）。2025年内に4回の配当を実施し、キャッシュフローの分配率は約3.72％となっている。
業績の支えとして、青島嘉昇潤城商業管理有限公司（青島万象城）は2025年に全面的な成長を達成した。
画像出典：企業財務報告、商業客のスクリーンショット
プロジェクトは依然として頭部のM2（最新の定義では都市のフラッグシップ）に相応しいパフォーマンスを維持し、営業収入は75.4億元（約1,300億円）、前年比19.74％増、EBITDAは43.9億元（約760億円）、前年比20.91％増。同時に、粗利率は前年同期の61.42％から64.73％に向上した。
賃貸率は、ショッピングセンターの運営健全性を測る重要指標であり、市場では95％の賃貸率が商業プロジェクトの健全ラインと一般的に考えられている。2025年末時点で、青島万象城の賃貸可能面積は13.98万平方メートル、実際の賃貸面積は13.85万平方メートルで、賃貸率は99.09％に達している。
賃料単価については、青島万象城の報告期間中の平均は426.61元/平方メートル/月。青島が強力な二線都市であることを考慮すると、この賃料単価はトップクラスの水準に属している。
また、華潤商業REITの2025年第4四半期報告によると、青島万象城の平均賃料単価はすでに436.44元/平方メートル/月に上昇している。一方、2024年の年間平均賃料は397.73元/平方メートル/月だった。
さらに、プロジェクトの期末までの賃貸契約の加重平均残存期間は2年で、構造は健全である。現在、テナントの集中度も低く、上位5テナントの賃料収入合計比率はわずか13.63％で、テナント構造はコントロールされている。
財務報告によると、青島万象城は昨年、来場者数が過去最高を記録し、会員数も前年比22％増の177万人に達した。これに対し、2024年末時点で青島市の常住人口は約1044.25万人である。
これらのデータの背後には、青島万象城が昨年、積極的なソフト・ハードのアップグレードを推進し、経営成績に好影響をもたらしたことがある。
調査によると、青島万象城は昨年8月に一期南区の改造区域を予定より2か月早く竣工・開業し、建築面積は約1.25万平方メートル。新たに、衣料品小売ブランドの西町村屋、家具・家庭用品ブランドのHarbor House、さらに驸马巷、十秋、芸山季、阿萨中東料理、魔宗焼肉、小岩隐など15店舗を新たに導入した。
また、2024年に完成した一期L4-L5と二期L4-L5の一部区域と合わせて、青島万象城の近年の改造・アップグレード済みのエリア面積は2.5万平方メートルを超える。
しかし、外部の注目を集めているのは、青島万象城のブランド調整の取り組みだ。財報によると、2025年内に新規出店は151店、そのうち46店は山東省の初出店、12店は青島の初出店となる。
具体的には、青島万象城はディサンテ（DESCENTE）山東省級フラッグシップ店、サロモン（Salomon）山東初のS級フラッグシップ店、アワーグラス（HOURGLASS）山東初店、ドキュメンツ（DOCUMENTS）青島初店、グロット（GROTTO）山東初店、tea‘stone山東初店、巴奴（バーナウ）毛肚火鍋青島初店、芸山季山東初店、四季椰林山東初店、驸马巷山東初店など、多数のブランドを導入している。
特に注目すべきは、屋外スポーツブランドの集積効果だ。2025年にはサロモン、KEEN、マムート（MAMMUT）、ハグロフス（Haglofs）などの国際的に有名なアウトドアブランドが次々と進出または店舗をアップグレードし、青島万象城のアウトドアブランドのラインナップが急速に拡大している。
プロジェクト側は2025年9月、小紅書（Xiaohongshu）プラットフォームで、屋外関連ブランドの数がすでに50店近くに達し、専門装備から都市型アウトドアまでの完全なカバレッジを形成していると明らかにした。この戦略は、現在の消費市場の構造的ホットスポットを的確に捉えており、近年、アウトドアスポーツ関連カテゴリーの消費増加率は全体の小売市場をリードし続けている。
現在も、青島万象城は屋外スポーツブランドの充実を継続している。
調査によると、2025年第4四半期から2026年第1四半期までの約半年間で、スケッチャーズ（Skechers）キッズ、ドイツの持続可能なアウトドアブランドVAUDE、子供向け高級アウトドアブランドDodopoli、軽量アウトドア親子ブランドACMEITEM（愛棵米）などの屋外ブランドを導入し、青島万象城を青島で最も多彩な屋外スポーツブランドの商場にし続けている。
同時に、青島万象城は引き続き、館内ブランドの調整・アップグレードを行い、韓国のトレンドブランドMmlg山東初店、レディースブランドAIRIQI、個人独立ブランドMEIYANG.美洋、中高端レディースブランドARIOSEYEARS、英国のヴィンテージカジュアルシューズブランドWALSH、子供服ブランドPAW IN PAW、アスレタ（Anta）キャンパス、ハンター（HUNTER）英国雨靴ブランド山東初店、太平鳥、トレンドファッションブランドSMILEREPUBLICなども導入している。
また、嘉士利（Jasly）のバター手信、HOOHOOの創意料理、スイーツブランドrainbobo、新京菜ブランド羲和·京致、新零售ブランドの番茄口袋、四川料理ブランド馬鴻興山東初店、銅鑼焼きブランド泽田本家、国潮アクセサリーブランド福録、サンリオ青島初店、ホリノリ（HoriLoni）山東初店なども展開している。
しかし、単一資産の運営がいかに優れていても、集中リスクは避けられない。華潤商業REITにとって、資金調達の拡大は避けて通れない道だ。
2025年、華潤商業REITのファンド運営者は、すでに二度の増資計画を発表している。
第一弾は3月25日に公告され、昆山万象汇プロジェクトの増資を予定。第二弾は7月9日に公告され、杭州萧山万象汇、瀋陽長白万象汇、淄博万象汇の三つのプロジェクトの増資を計画している。
最新の公告によると、第一弾の増資関連作業は計画通り進行中であり、第二弾の増資は、国家発展改革委員会への申請・推薦、中国証券監督管理委員会の基金変更登録承認、深セン取引所の基金商品変更申請と資産担保証券に関する申請を経て、最終的にファンド持ち分所有者総会の決議を経て実施される見込みだ。
華潤置地は積極的に推進しており、将来の展望として、増資の実現は時間の問題だと見ている。
最新の計画によると、「十五五」期間中に、同社は公募REITsの規模を600億元超に拡大させる方針だ。資源の備蓄として、2025年末までに華潤置地が運営する自社所有のショッピングセンターは98館に達し、2030年末には127館に増加する見込みである。
免責事項：本文の内容とデータは、意見が公開情報を整理したものであり、投資勧誘を意図したものではありません。ご利用前にご確認ください。