「グリーンゾーン」上の成長：中海は構造＋製品＋財務で確実性の体系を構築

AIに問う · 不動産業界の分化の中で、海航は逆境をどう乗り越え成長の確実性を築くのか？

この記事の出典：時代財経 著者：林欣禾

業界の深刻な調整と市場の継続的な分化を背景に、不動産競争の根底にある論理が変化しつつある。
「規模競争」から「総合力の競争」へと移行している。

多くの不動産企業が資産負債表の修復や販売の変動に対応している中、海航不動産（00688.HK）はより安定性と確実性の高い成績を示している：
販売規模は業界トップを維持し、土地取得、収益性、財務安全性の境界線でも優位を保つ。

2025年には、同社は売上高1680.9億元、株主に帰属する純利益126.9億元、コア純利益130.1億元を達成し、収益能力は業界トップクラスに位置している。
権益売上高は2311億元、土地取得額は1186.9億元で、いずれも業界第一位。
また、千億元超の現金を保有し、継続的な投資と堅実な経営の土台となっている。

さらに注目すべきは、成長の質の変化だ。

2025年、海航の賃料収入は初めて利息支出を全面的にカバーし、営業活動によるキャッシュフローが財務コストを独立して支える能力を持つことを意味している。
同社は「開発主導」から「開発＋運営」の二輪駆動へと進化している。
業界が深みにはまる中、このキャッシュフローの自己造血能力は、サイクルを乗り越えるための重要な変数となる。

規模がもはや容易に報われなくなる中、成長、収益、安全性の境界を同時に考慮できる企業はますます希少になっている。
海航にとって真のリーディングは、「最も多くの建物を売り、最も多くの土地を買う」ことだけではなく、常に進退のリズムを保ちつつ、攻守の間に長期的な確実性を築くことにある。

3月31日、海航は業績説明会を開催。

構造性の機会と製品力の推進

市場の信頼が徐々に回復する中で、企業の差別化を決めるのは規模の大小だけではなく、構造的な機会の把握と、製品・サービスの実現能力である。

海航の戦略は「二本の柱を歩む」ことに要約できる。
一方では高能級都市をターゲットに確実な成長を追求し、もう一方では良質な製品とサービスで競争の壁を再構築している。

販売実績から見ると、この「構造優先」の戦略は顕著な効果を上げている。

2025年、海航は契約売上高2512.3億元を達成し、引き続き業界トップを維持。
特に、売上の集中は一線都市とコア都市に偏っており、北上広深と香港の五都市で売上比率は57.3%。
北京の単一都市では500億元を突破し、香港では222.3億元で中国資本企業第一位、現地市場では第5位に入り、15都市で現地市場第一位を獲得している。

これに伴い、回収能力も強化されている。
年間の営業回収額は1856.1億元に達し、北上広深の4つの一線都市はそれぞれ百億元超を貢献。
北京は300億元を超えた。
業界全体が圧力を受ける中、海航は高能級市場に集中し、不確実な需要をより確実なキャッシュフローに変換している。

克而瑞のデータによると、2026年1-3月の契約売上高は515.1億元で前年同期比11%増。
権益売上も引き続き業界第一位を維持し、2026年の良好なスタートを切った。
今後も年間売上は業界をリードし続ける見込みだ。

都市選択は「売れるかどうか」の解決策だとすれば、
製品とサービスは「どれだけ売れるか、どこまで行けるか」を決める。

2025年、海航は「民意を問う」システム「中海良房子 Living OS」を導入し、住宅製品をデジタル化・システム化して再構築した。
スマートディスプレイから全館設備のマッピング、デジタル取扱説明書から家庭の健康モニタリングセンターまで、
住宅を一度きりの静的資産から、持続的に運用可能な動的システムへとアップグレードしている。
業界がまだ間取りや外観の競争にとどまる中、海航は安全、快適、環境配慮、スマートをカバーする基盤的な運用システムの構築を始めている。

製品力は販売面に直接反映されている。
深圳湾の澐玺は発売直後に百億元を突破し、全国の単一販売記録を更新。
北京の万吉玖序、上海の云邸玖章なども逆境の中で好調に売れており、これらは本質的に製品のプレミアム化の表れだ。

これを土台に、海航はさらに「萬方安和」などの新製品シリーズを展開。
デジタルツイン、AI頭脳、スマートハードウェアを活用し、標準化と個別ニーズの融合を追求し、規模の拡大と差別化のバランスを模索している。

2025年、「中海良房子 Living OS」システムは11都市、31プロジェクトに展開され、10万世帯以上をカバー。
再現性と拡張性のある製品の方法論を徐々に形成している。

販売と製品の二重の支えが、投資の底力にもなっている。

2025年、海航は内陸15都市と香港で35区画の土地を取得し、総購入額は1186.9億元。
3年連続で業界第一位を維持し、そのうち3/4以上が香港と北上広深の五大コア都市に集中。
土地の構成も最適化されている。
年末時点で土地の備蓄面積は2528万平方メートル。

海航のリードは単一の突破ではなく、システム的な能力の外在化だ。
都市構造を用いて確実性をロックし、製品能力で確実性を拡大している。

財務内循環能力の再構築

もし構造と製品が成長の「上限」を決めるとすれば、
財務能力は企業の「下限」を決める。

業界の信用が分化し続ける中で、財務の安全性はサイクルを乗り越えるための重要な門戸となっている。
海航が示すのは、堅実さだけでなく、持続可能な運営を支える財務体系だ。

2025年末時点で、同社の資産負債率は54.1%、純借入比率は34.2%、いずれも業界低水準を維持。
年間の営業キャッシュフローは167.3億元に達し、販売と投資の両面で高水準を維持しつつ、正のキャッシュフローを確保している。
現金残高は1036.3億元、流動比率は2.5倍と十分な流動性の安全マージンを持つ。

言い換えれば、多くの不動産企業が「止血」している中、海航はすでに「造血」段階に入っている。
キャッシュフローは守備だけでなく、拡張の一部となっている。

資金調達の最適化もこの優位性をさらに拡大している。

2025年、同社の平均調達コストは2.8%に低下し、利息支出も大きく減少。
象徴的なのは、商業不動産収入が初めて利息支出を全面的にカバーし始めたことだ。
これにより、営業活動による収益が資金調達コストを支える能力を持ち始め、財務構造は開発依存から運営主導の内循環へと変化している。

具体的には、国内外の二重調達プラットフォームを活用し、年間調達額は543.8億元、純借入は131.4億元を返済。
レバレッジを積極的に削減しつつ、流動性の弾力性も確保している。
また、低金利のローンと長期債の組み合わせにより、債務構造の最適化と期間の延長も進めている。

さらに、海航はS&Pグローバル、ムーディーズ、フィッチの三大国際格付け機関のうち、2つから「A-」の格付けを受けている唯一の内房上場企業だ。
これは調達コストの低減だけでなく、より安定した資金調達チャネルを意味している。

堅実な財務構造は、「十五五」計画の現実的な支えとなっている。

海航の董事局主席颜建国は、「十五五」期間中に「一専双驱优生态」の戦略事業構造を堅持すると述べている。
不動産開発と運営の主軸に集中し、住宅開発と運営の「二輪駆動」を強化。
不動産開発運営をプラットフォームとし、サプライチェーン管理、企画設計、デジタル技術、代建などのエコシステム型事業を育成する。

「十五五」期間中、海航は「品質と顧客満足度のリーディング企業」、「効率とブランド価値のリーディング企業」、「新しい不動産開発モデルの実践者」としての三つのリーダーシップを目指す。

業界が「速度」から「耐久性」へとシフトする中で、企業の位置を決めるのは、サイクルの変動の中でいかに安定した成長を持続できるかだ。
海航の取り組みは、根本的に長期的な問いに答えている：
不確実な業界環境を、いかに自らの確実性のある能力に変換するか。