導読3月30日、華潤置地は2025年度の業績発表会を開催した。華潤置地の取締役会会長李欣は、「十五五」期間中、同社は戦略的に「三つの成長曲線の効率的な協調と同向の推進、全面的な高品質な発展」という新たな事業モデルを計画し、これにより華潤置地は従来の「三高」旧発展モデルから完全に脱却したことを示した。01利益：営業収入が0.9%増加、開発事業の毛利率が15.5%に低下2025年、華潤置地は総合営業収入を2814.4億元に達し、前年比0.9%増加した。そのうち、販売型開発事業の売上高は2381.6億元、運営型不動産の賃貸収入型事業の売上高は254.4億元（前年比9.2%増、好調）、軽資産管理の手数料型事業の売上高は178.3億元。収益面では、毛利益は597.4億元、毛利率は21.2%、前年比0.4ポイントの低下。純利益は328.2億元、純利率は11.7%。毛利率低下の主な要因は販売型開発事業にある。2025年の開発事業の決算毛利率は15.5%、1.3ポイントの低下。平均販売価格は10.5%上昇し24,599元/㎡となった一方、土地コストの上昇（約14%）により、決算単価コストは12.3%増加し、決算毛利率は15.5%に押し下げられた。華潤置地の販売型開発事業の毛利率は2018年に42.9%の過去最高を記録した後、継続的に低下し、2024年には20%を割り込み16.8%、2025年には再び15.5%に低下した。これに対し、運営型不動産の賃貸収入型事業は毛利率を前年比1.8ポイント上げて71.8%に達した。最高財務責任者（CFO）の趙偉は、不動産市場の安定を背景に、今後華潤置地の全体的な毛利水準は着実に回復し、現状から3ポイント以上の向上も可能であり、また運営型不動産の比率の増加に完全に依存しないと述べた。2025年末時点で、華潤置地は未決済の契約売上高が1645.8億元に達し、そのうち1234.8億元は2026年に決済予定であり、2026年の収益基盤を築いている。経営層は、「十五五」末には、販売型開発事業の売上規模を2000億～2500億元程度に維持し、業界トップの地位を保つと予測。運営型不動産の賃貸収入は300億元以上を安定的に維持し、質と規模の面で業界第一を保つ。軽資産管理の手数料型事業も良好な成長を続け、年成長率は10%以上、売上規模は200億元以上になる見込み。図1 2025年および2024年の華潤置地の収益性状況データ出典：CRIC02キャッシュフロー：年間自己資本投資673.7億元、前年比28%増2025年末時点で、華潤置地の現金準備金は1169.9億元であり、2024年末の1332.1億元から162.2億元減少、減少率は12.2%。 販売面では、2025年の契約売上高は2336億元で、前年比10.5%減少。構造的には、ハイエネルギー都市への集中戦略により、一線都市の売上比率は前年比7ポイント増の45%。華潤置地の最高運営責任者兼副社長の陳偉は、現在の全体的な販売可能資源は約4500億元であり、2026年に新たに取得した土地の資源は含まれていないと述べた。また、構造的にはコア都市に集中し、一・二線都市の比率は92%に達しているとした。彼は、華潤置地の2026年の販売規模は2025年とほぼ同水準になると予測している。投資面では、2025年に華潤置地は33のプロジェクトを取得し、総地価は916.6億元、自己資本投資は673.7億元（2024年同期は526.5億元）、前年比約28.0%増加し、投資強度も高まった。経営層は、「収入に見合った支出」を原則とし、投資の規模を適切にコントロールし、土地储備の収集・土地交換・株式退出などを通じて資源のリプレースを推進、2025年には土地储備を約255億元活性化したと述べた。03資産負債：純負債比率が39.2%に上昇、現金短期負債比は2.322025年末時点で、華潤置地の資産負債率は61.1%、前年比3.8ポイントの低下で、5年連続の圧縮を実現。ショッピングセンター資産の帳簿価値は2403.5億元、総資産の22.3%を占め、運営型不動産は「舵取り役」としての資産比重を高め続けている。在庫物件の帳簿価値は3980.9億元で、期初比9.8%減少。期末時点で、華潤置地の総借入金は2814.7億元。純有息負債比率は39.2%、2024年末の31.9%から7.3ポイント上昇。現金短期負債比は約2.32、前受金を差し引いた後の資産負債率は約56%。これら三つの指標はすべて「緑色」基準を満たし、財務安全性は十分に確保されている。期末時点で、華潤置地の加重平均資金調達コストは2.72%、2024年末の3.11%から39ベーシスポイント低下し、過去最低を記録。2025年1～6月には中期債券を115億元発行し、利率は1.90%～2.20%と市場の最低水準にある。スタンダード＆プアーズ、ムーディーズ、フィッチはそれぞれ、投資適格のBBB+/安定的見通し、Baa1/安定的見通し、BBB+/安定的見通しの信用格付けを維持している。経営層は、「利益の出る収益と現金のあるサービスを堅持し、キャッシュフローの安全性を企業発展の生命線とみなす」と明言。また、REITsの常態的な増資を通じて資産の資本循環を加速させ、平均して毎年50億～100億元のREITs規模を展開し、最終的には300億～500億元の規模を目指すことで、資産側の資金沈滞圧力の軽減に寄与するとした。全体として、華潤置地の2025年報は、「収益安定、利益構造良好、レバレッジやや上昇」の特徴を示す。ただし、開発事業の販売面は依然として業界の周期性圧力に直面しており、2026年～2027年の収益見通しには一定の不確実性も存在する。今後は、開発コスト管理の継続と、コア都市の土地競争激化に伴う取得コストの上昇が将来の決算利益率に与える影響に注意を払う必要がある。さらに、投資規模の拡大とともに、純負債比率の上昇傾向も注視し、また、オフィスビル（賃貸率77.7%）やホテル事業（稼働率67.3%）の運営圧力にも留意し、賃貸率と収益率の継続的な向上を図る必要がある。END特別提醒1.本記事の内容は、克而瑞研究分析師易天宇による執筆によるものである。本内容はあくまで参考情報であり、投資勧誘を目的としたものではない。2.生成された内容（画像、データ、文章等を含む）は、いずれも関連権利者の許諾を得ていないため、ユーザーはその使用・拡散（特に商業利用）にあたり、他者の権利を侵害しないよう注意する必要がある。3.運営側は、ユーザーが内容を使用したことにより生じるいかなる直接的・間接的・付随的な結果についても責任を負わない。
2025年華潤置地財報點評：年內權益投資增長28%，開發毛利率下降至15.5%
導読
3月30日、華潤置地は2025年度の業績発表会を開催した。華潤置地の取締役会会長李欣は、「十五五」期間中、同社は戦略的に「三つの成長曲線の効率的な協調と同向の推進、全面的な高品質な発展」という新たな事業モデルを計画し、これにより華潤置地は従来の「三高」旧発展モデルから完全に脱却したことを示した。
01
利益：営業収入が0.9%増加、開発事業の毛利率が15.5%に低下
2025年、華潤置地は総合営業収入を2814.4億元に達し、前年比0.9%増加した。そのうち、販売型開発事業の売上高は2381.6億元、運営型不動産の賃貸収入型事業の売上高は254.4億元（前年比9.2%増、好調）、軽資産管理の手数料型事業の売上高は178.3億元。
収益面では、毛利益は597.4億元、毛利率は21.2%、前年比0.4ポイントの低下。純利益は328.2億元、純利率は11.7%。毛利率低下の主な要因は販売型開発事業にある。2025年の開発事業の決算毛利率は15.5%、1.3ポイントの低下。平均販売価格は10.5%上昇し24,599元/㎡となった一方、土地コストの上昇（約14%）により、決算単価コストは12.3%増加し、決算毛利率は15.5%に押し下げられた。
華潤置地の販売型開発事業の毛利率は2018年に42.9%の過去最高を記録した後、継続的に低下し、2024年には20%を割り込み16.8%、2025年には再び15.5%に低下した。これに対し、運営型不動産の賃貸収入型事業は毛利率を前年比1.8ポイント上げて71.8%に達した。
最高財務責任者（CFO）の趙偉は、不動産市場の安定を背景に、今後華潤置地の全体的な毛利水準は着実に回復し、現状から3ポイント以上の向上も可能であり、また運営型不動産の比率の増加に完全に依存しないと述べた。
2025年末時点で、華潤置地は未決済の契約売上高が1645.8億元に達し、そのうち1234.8億元は2026年に決済予定であり、2026年の収益基盤を築いている。
経営層は、「十五五」末には、販売型開発事業の売上規模を2000億～2500億元程度に維持し、業界トップの地位を保つと予測。運営型不動産の賃貸収入は300億元以上を安定的に維持し、質と規模の面で業界第一を保つ。軽資産管理の手数料型事業も良好な成長を続け、年成長率は10%以上、売上規模は200億元以上になる見込み。
図1 2025年および2024年の華潤置地の収益性状況
データ出典：CRIC
02
キャッシュフロー：年間自己資本投資673.7億元、前年比28%増
2025年末時点で、華潤置地の現金準備金は1169.9億元であり、2024年末の1332.1億元から162.2億元減少、減少率は12.2%。
販売面では、2025年の契約売上高は2336億元で、前年比10.5%減少。構造的には、ハイエネルギー都市への集中戦略により、一線都市の売上比率は前年比7ポイント増の45%。華潤置地の最高運営責任者兼副社長の陳偉は、現在の全体的な販売可能資源は約4500億元であり、2026年に新たに取得した土地の資源は含まれていないと述べた。また、構造的にはコア都市に集中し、一・二線都市の比率は92%に達しているとした。彼は、華潤置地の2026年の販売規模は2025年とほぼ同水準になると予測している。
投資面では、2025年に華潤置地は33のプロジェクトを取得し、総地価は916.6億元、自己資本投資は673.7億元（2024年同期は526.5億元）、前年比約28.0%増加し、投資強度も高まった。経営層は、「収入に見合った支出」を原則とし、投資の規模を適切にコントロールし、土地储備の収集・土地交換・株式退出などを通じて資源のリプレースを推進、2025年には土地储備を約255億元活性化したと述べた。
03
資産負債：純負債比率が39.2%に上昇、現金短期負債比は2.32
2025年末時点で、華潤置地の資産負債率は61.1%、前年比3.8ポイントの低下で、5年連続の圧縮を実現。ショッピングセンター資産の帳簿価値は2403.5億元、総資産の22.3%を占め、運営型不動産は「舵取り役」としての資産比重を高め続けている。在庫物件の帳簿価値は3980.9億元で、期初比9.8%減少。
期末時点で、華潤置地の総借入金は2814.7億元。純有息負債比率は39.2%、2024年末の31.9%から7.3ポイント上昇。現金短期負債比は約2.32、前受金を差し引いた後の資産負債率は約56%。これら三つの指標はすべて「緑色」基準を満たし、財務安全性は十分に確保されている。
期末時点で、華潤置地の加重平均資金調達コストは2.72%、2024年末の3.11%から39ベーシスポイント低下し、過去最低を記録。2025年1～6月には中期債券を115億元発行し、利率は1.90%～2.20%と市場の最低水準にある。スタンダード＆プアーズ、ムーディーズ、フィッチはそれぞれ、投資適格のBBB+/安定的見通し、Baa1/安定的見通し、BBB+/安定的見通しの信用格付けを維持している。
経営層は、「利益の出る収益と現金のあるサービスを堅持し、キャッシュフローの安全性を企業発展の生命線とみなす」と明言。また、REITsの常態的な増資を通じて資産の資本循環を加速させ、平均して毎年50億～100億元のREITs規模を展開し、最終的には300億～500億元の規模を目指すことで、資産側の資金沈滞圧力の軽減に寄与するとした。
全体として、華潤置地の2025年報は、「収益安定、利益構造良好、レバレッジやや上昇」の特徴を示す。ただし、開発事業の販売面は依然として業界の周期性圧力に直面しており、2026年～2027年の収益見通しには一定の不確実性も存在する。今後は、開発コスト管理の継続と、コア都市の土地競争激化に伴う取得コストの上昇が将来の決算利益率に与える影響に注意を払う必要がある。さらに、投資規模の拡大とともに、純負債比率の上昇傾向も注視し、また、オフィスビル（賃貸率77.7%）やホテル事業（稼働率67.3%）の運営圧力にも留意し、賃貸率と収益率の継続的な向上を図る必要がある。
END
特別提醒
1.本記事の内容は、克而瑞研究分析師易天宇による執筆によるものである。本内容はあくまで参考情報であり、投資勧誘を目的としたものではない。
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