**作者：Hasove** この画像はAI生成によるものです皆さんも明らかに感じ取れると思いますが、近年の不動産業界で最も顕著なのは一つの字：冷え込み。販売量や資金調達だけでなく、企業自身の判断も冷え込んでいます。国家統計局のデータによると、2025年の全国新築の商業用不動産販売面積は8.81億平方メートルで、前年同期比8.7%減少；販売額は8.39兆元で、前年同期比12.6%減少；不動産開発投資は82788億元で、前年同期比17.2%減少；年末の未販売の商業用不動産面積は依然として7.66億平方メートルあります。過去5年間で、不動産市場は「黄金時代」から「最暗の時代」への急速な変化を経験しました。2025年1-10月のTOP100不動産企業の売上合計はわずか2.9兆元で、予測では2021年と比べて大幅に下落しています。千億元規模の企業数は2021年の41社から2025年には10社に激減し、百億元企業も158社から73社に減少。業界の集中度は加速して上昇しており、TOP10企業の売上高がTOP100に占める割合は2021年の36.4%から49.4%に上昇しています。上場企業の収益は継続的に減少し、赤字企業の数も増加、負債比率も上昇、短期の返済能力も低下し続けています。各開発業者の在庫高は資金を大量に占有し、在庫の消化速度が返済速度を下回ると、キャッシュフローの断裂は避けられません。民間開発業者からかつての業界の模範企業まで、債務の期限延長や優良資産の売却などの措置は、過剰な拡大の代償として行われています。多くの不動産企業にとって、今最も重要な課題はおそらく状況を安定させることです。もちろん、同じプレッシャーが異なる企業のパフォーマンスにもそれぞれ影響しています。債務、販売、資産の修復……万科、碧桂園、中国金茂、新城控股のような業界のトップ企業は、現在の業界環境の中で、それぞれ直面している課題は非常に具体的で現実的です。万科は長らく不動産業界の堅実な経営者の一人と称されてきましたが、2025年の年度報告は外部の予想を覆しました。万科の2025年度報告によると、2025年の営業収入は2334.3億元、純損失は885.6億元で、前年同期比でそれぞれ32%と79.0%の減少です。注目すべきは、これは1990年の上場以来、A株で最大の単年損失記録であり、2020年の海航控股の640億元の損失を超えています。2025年末時点で、万科の総資産は1.02兆元で、前年末比20.65%縮小。株主に帰属する純資産は1169億元で、前年末比42.32%減少。資産負債率は76.89%に上昇し、純負債比率は80.6%から123.48%に急上昇しています。幸いにも、万科は孤立しているわけではなく、大株主の深圳地下鉄グループはこれまでに万科に対して300億元超の株主借入を行っており、市場水準よりも条件は良好です。2026年1月には、万科の三つの中期票据の合計約68億元の展期案が全ての保有者から100%の承認を得ました。しかし、資金のギャップは依然として巨大で、2025年末時点で万科の現金は672.41億元ありますが、短期借入金と1年以内に返済期限を迎える非流動負債はそれぞれ263.31億元と1366.50億元に達し、さらに会社の現金中には約60億元の制限付き資金も含まれるため、資金ギャップは千億元を超えています。万科と異なり、碧桂園は2025年に黒字転換を果たし、年間純利益は16.2億元、株主に帰属する純利益は32.6億元に達しました。2025年末時点での総資産は8121億元、純資産は443億元で、有息負債は2024年末比で1055億元減少し、42%の縮小を示しています。どうやって碧桂園はこれを実現したのでしょうか？その核心的な推進力は、債務再編の実施によるシステム的な財務修復です。2025年12月30日、約177億ドルの海外債務再編案が正式に発効し、国内の137.7億元の債券再編案もすべて承認されました。海外債務の再編後、期限は最大11年に延長され、多くの新たな債務手段の資金調達コストは1%から2.5%に低下し、「低金利＋長期」の債務構造を構築しています。ただし、債務再編の利益を除けば、碧桂園の経営面は依然として一時的な赤字状態にあり、2025年には毛損失が431.18億元に達しました。これは、既存プロジェクトに対応する在庫の評価減約445億元と、金融資産や財務保証に対する評価減105億元を計上したためです。言い換えれば、碧桂園の帳簿上の利益は、一定程度は「稼いだ」ものではないとも言えます。引き渡し面では、碧桂園は2025年に約17万戸の住宅を引き渡し、2023年から2025年までの3年間で合計約115万戸を引き渡しました。経営面は依然として圧力下にありますが、少なくとも債務再編によって一時的な猶予期間を得ています。業界全体の低迷の中、中国金茂は2025年に契約販売額1135億元を達成し、前年比16%増加、業界順位は第8位に上昇しました。これは販売額TOP10の不動産企業の中で唯一のプラス成長です。営業収入は594億元で、前年比0.5%増、純利益は12.5億元で、17.7%増となっています。しかし、拡大データを見ると、中国金茂の収益は前年比わずか1%の増加にとどまり、ほぼ停滞しています。純利益の増加は投資不動産の公正価値再評価によるもので、コア純利益はわずか2%の増加です。約6.6億元の永続債の利息を除くと、純利益は5.9億元です。さらに、中国金茂の不動産開発収入は収益の80%を占めており、単一の主業への依存度が高いです。一方、商業とホテル部門の商業不動産賃料収入は伸び悩み、主要プロジェクトの北京凯晨世贸中心の稼働率は2024年の96.8%から93.3%に下落しています。業界関係者の分析によると、中央企業の大株主である中化グループの支援はあるものの、金茂の短期的な大きな問題は避けられないものの、収益の質が弱く、収益創出能力が不足している根本的な問題は今後も継続的な課題となる可能性があります。新城控股は、依然として営業キャッシュフローを黒字で維持できている数少ない不動産企業の一つですが、全体の業界低迷の影響を受けて、2025年の収益は530.12億元で、前年比40.44%減少。純利益は6.8億元で、9.6%減少。販売面積は約253.58万平方メートルで、前年比52.94%減少。開発事業の縮小幅は業界平均を上回っています。また、2025年末時点で、新城控股の有息負債規模は509.74億元で、2024年より26.76億元減少しました。しかし、短期の返済圧力はむしろ増大し、1年以内に到来する有息負債は127.48億元で、2024年の119.88億元から6.34%増加しています。資金圧縮のために土地取得規模を縮小し、一部の商業資産を処分せざるを得ませんでしたが、資産売却価格は低く、これが収益性にさらに影響しています。**まとめ**かつての「黄金のレース」とも呼ばれた不動産業界は、今やもう「楽に稼げる」産業ではありません。冬は依然として続き、市場の低迷、債務の高騰、資金不足、在庫過剰といった複合的なプレッシャーが年間を通じて業界の発展を阻むでしょう。長期的には、不動産業界は次第に理性的な方向へ回帰し、「住民の生活を守る」「安定を保つ」「住宅供給を確保する」が業界の核心的な指針となります。企業間の競争も規模競争から、品質、ブランド、運営能力を総合的に競う方向へと変わっていくでしょう。2026年には、不動産業界のリスクのクリアリングがさらに進み、淘汰のスピードも加速します。今のこの調整はまだ終わっておらず、企業も楽な時期には遠い状態です。
黄金時代から寒冬の時代まで、不動産企業は過去のツケを払っている
作者：Hasove
この画像はAI生成によるものです
皆さんも明らかに感じ取れると思いますが、近年の不動産業界で最も顕著なのは一つの字：冷え込み。
販売量や資金調達だけでなく、企業自身の判断も冷え込んでいます。
国家統計局のデータによると、2025年の全国新築の商業用不動産販売面積は8.81億平方メートルで、前年同期比8.7%減少；販売額は8.39兆元で、前年同期比12.6%減少；不動産開発投資は82788億元で、前年同期比17.2%減少；年末の未販売の商業用不動産面積は依然として7.66億平方メートルあります。
過去5年間で、不動産市場は「黄金時代」から「最暗の時代」への急速な変化を経験しました。2025年1-10月のTOP100不動産企業の売上合計はわずか2.9兆元で、予測では2021年と比べて大幅に下落しています。千億元規模の企業数は2021年の41社から2025年には10社に激減し、百億元企業も158社から73社に減少。業界の集中度は加速して上昇しており、TOP10企業の売上高がTOP100に占める割合は2021年の36.4%から49.4%に上昇しています。
上場企業の収益は継続的に減少し、赤字企業の数も増加、負債比率も上昇、短期の返済能力も低下し続けています。各開発業者の在庫高は資金を大量に占有し、在庫の消化速度が返済速度を下回ると、キャッシュフローの断裂は避けられません。民間開発業者からかつての業界の模範企業まで、債務の期限延長や優良資産の売却などの措置は、過剰な拡大の代償として行われています。多くの不動産企業にとって、今最も重要な課題はおそらく状況を安定させることです。
もちろん、同じプレッシャーが異なる企業のパフォーマンスにもそれぞれ影響しています。債務、販売、資産の修復……万科、碧桂園、中国金茂、新城控股のような業界のトップ企業は、現在の業界環境の中で、それぞれ直面している課題は非常に具体的で現実的です。
万科は長らく不動産業界の堅実な経営者の一人と称されてきましたが、2025年の年度報告は外部の予想を覆しました。
万科の2025年度報告によると、2025年の営業収入は2334.3億元、純損失は885.6億元で、前年同期比でそれぞれ32%と79.0%の減少です。注目すべきは、これは1990年の上場以来、A株で最大の単年損失記録であり、2020年の海航控股の640億元の損失を超えています。
2025年末時点で、万科の総資産は1.02兆元で、前年末比20.65%縮小。株主に帰属する純資産は1169億元で、前年末比42.32%減少。資産負債率は76.89%に上昇し、純負債比率は80.6%から123.48%に急上昇しています。
幸いにも、万科は孤立しているわけではなく、大株主の深圳地下鉄グループはこれまでに万科に対して300億元超の株主借入を行っており、市場水準よりも条件は良好です。2026年1月には、万科の三つの中期票据の合計約68億元の展期案が全ての保有者から100%の承認を得ました。しかし、資金のギャップは依然として巨大で、2025年末時点で万科の現金は672.41億元ありますが、短期借入金と1年以内に返済期限を迎える非流動負債はそれぞれ263.31億元と1366.50億元に達し、さらに会社の現金中には約60億元の制限付き資金も含まれるため、資金ギャップは千億元を超えています。
万科と異なり、碧桂園は2025年に黒字転換を果たし、年間純利益は16.2億元、株主に帰属する純利益は32.6億元に達しました。2025年末時点での総資産は8121億元、純資産は443億元で、有息負債は2024年末比で1055億元減少し、42%の縮小を示しています。
どうやって碧桂園はこれを実現したのでしょうか？
その核心的な推進力は、債務再編の実施によるシステム的な財務修復です。2025年12月30日、約177億ドルの海外債務再編案が正式に発効し、国内の137.7億元の債券再編案もすべて承認されました。海外債務の再編後、期限は最大11年に延長され、多くの新たな債務手段の資金調達コストは1%から2.5%に低下し、「低金利＋長期」の債務構造を構築しています。
ただし、債務再編の利益を除けば、碧桂園の経営面は依然として一時的な赤字状態にあり、2025年には毛損失が431.18億元に達しました。これは、既存プロジェクトに対応する在庫の評価減約445億元と、金融資産や財務保証に対する評価減105億元を計上したためです。言い換えれば、碧桂園の帳簿上の利益は、一定程度は「稼いだ」ものではないとも言えます。
引き渡し面では、碧桂園は2025年に約17万戸の住宅を引き渡し、2023年から2025年までの3年間で合計約115万戸を引き渡しました。経営面は依然として圧力下にありますが、少なくとも債務再編によって一時的な猶予期間を得ています。
業界全体の低迷の中、中国金茂は2025年に契約販売額1135億元を達成し、前年比16%増加、業界順位は第8位に上昇しました。これは販売額TOP10の不動産企業の中で唯一のプラス成長です。営業収入は594億元で、前年比0.5%増、純利益は12.5億元で、17.7%増となっています。
しかし、拡大データを見ると、中国金茂の収益は前年比わずか1%の増加にとどまり、ほぼ停滞しています。純利益の増加は投資不動産の公正価値再評価によるもので、コア純利益はわずか2%の増加です。約6.6億元の永続債の利息を除くと、純利益は5.9億元です。
さらに、中国金茂の不動産開発収入は収益の80%を占めており、単一の主業への依存度が高いです。一方、商業とホテル部門の商業不動産賃料収入は伸び悩み、主要プロジェクトの北京凯晨世贸中心の稼働率は2024年の96.8%から93.3%に下落しています。業界関係者の分析によると、中央企業の大株主である中化グループの支援はあるものの、金茂の短期的な大きな問題は避けられないものの、収益の質が弱く、収益創出能力が不足している根本的な問題は今後も継続的な課題となる可能性があります。
新城控股は、依然として営業キャッシュフローを黒字で維持できている数少ない不動産企業の一つですが、全体の業界低迷の影響を受けて、2025年の収益は530.12億元で、前年比40.44%減少。純利益は6.8億元で、9.6%減少。販売面積は約253.58万平方メートルで、前年比52.94%減少。開発事業の縮小幅は業界平均を上回っています。
また、2025年末時点で、新城控股の有息負債規模は509.74億元で、2024年より26.76億元減少しました。しかし、短期の返済圧力はむしろ増大し、1年以内に到来する有息負債は127.48億元で、2024年の119.88億元から6.34%増加しています。資金圧縮のために土地取得規模を縮小し、一部の商業資産を処分せざるを得ませんでしたが、資産売却価格は低く、これが収益性にさらに影響しています。
まとめ
かつての「黄金のレース」とも呼ばれた不動産業界は、今やもう「楽に稼げる」産業ではありません。冬は依然として続き、市場の低迷、債務の高騰、資金不足、在庫過剰といった複合的なプレッシャーが年間を通じて業界の発展を阻むでしょう。
長期的には、不動産業界は次第に理性的な方向へ回帰し、「住民の生活を守る」「安定を保つ」「住宅供給を確保する」が業界の核心的な指針となります。企業間の競争も規模競争から、品質、ブランド、運営能力を総合的に競う方向へと変わっていくでしょう。
2026年には、不動産業界のリスクのクリアリングがさらに進み、淘汰のスピードも加速します。今のこの調整はまだ終わっておらず、企業も楽な時期には遠い状態です。