AIに問う・債務再編の利益はなぜ虚偽の利益で実質的な損失と指摘されるのか？年次報告書の発表期間が始まり、各大手不動産企業が次々と2025年の成績表を提出している。碧桂園、旭辉ホールディングス、佳兆業、遠洋グループの4社は、債務再編の推進により、赤字から黒字へと転換し、親会社帰属純利益の合計は800億元超となった。この利益は主に債務帳簿価値の削減による一時的な含み益に過ぎず、実際のキャッシュフローは形成されていないが、困難に陥った不動産企業にとっては、多額の債務負担を軽減したことが極めて重要な段階的成果である。旭辉ホールディングスの2025年未返済債務は504億元に減少し、前年より360億元超減少した。碧桂園の有息負債も前年同期比42%減の1480億元となった。業界関係者は、いわゆる業績の逆転は本質的に「時間を使って空間を換える」ものであり、短期的な債務返済圧力を後ろ倒しにしているに過ぎないと指摘している。これらの企業にとって真の課題は、その後の経営が正常軌道に戻るかどうかであり、安定した交付の推進、事業能力の回復、既存債務の秩序ある返済が持続的かつ堅実な発展を実現する鍵となる。債務再編による底上げ、4社合計で800億元超の利益不動産企業が次々と2025年の財務報告を公表する中、以前債務危機に陥った多くの企業が債務再編を通じて親会社帰属純利益の赤字から黒字へと転換し、債務圧力を軽減している。遠洋グループは最初に2025年の財務報告を公表し、年間の親会社帰属純利益は67.56億元となり、2024年同期の186.24億元の赤字から大きく改善し、前年比136.28%増となった。その後、碧桂園、佳兆業、旭辉ホールディングスが次々と業績を公表し、2025年の親会社帰属純利益はそれぞれ32.61億元、525.55億元、176.66億元となり、前年比で109.93%、284.18%、349.66%の増加を示した。これら4社の2025年の合計親会社帰属純利益は802.38億元に達し、赤字から黒字への転換は2025年に債務危機に直面した企業の一般的な特徴となった。企業側の理由は一貫して「債務再編」である。旭辉ホールディングス、佳兆業、遠洋グループは財務報告で、2025年の債務再編による収益はそれぞれ約414.32億元、853.74億元、468.72億元と開示している。さらに、碧桂園の海外177億ドルの債務再編は2025年12月30日に効力を発し、国内の9つの債券合計137.7億元の再編方案もすべて承認された。中指研究院の企業研究総監の劉水氏は、債務者は債務再編において、再編後の債務帳簿価値が返済金額や非現金資産の公正価値、または再編後の債務帳簿価値を超える差額が生じた場合、その差額は一時的に当期の利益に計上され、「債務再編収益」となると述べている。中国都市不動産研究院の院長謝逸枫は、企業が債務再編を通じて純利益を黒字に転換させることは、不動産業界のリスク緩和に多重の積極的なシグナルを放っていると分析している。すなわち、危機に瀕した企業が債務再編を推進し、既存リスクを解消するための実行可能な道筋と模範を提供し、また企業の黒字化と経営の持続的改善を促進する有効な措置となっている。謝逸枫は、現在の不動産業界の債務リスクの解消は徐々に終盤に差し掛かっていると指摘している。債務再編に成功した企業は、そのリスク解消作業がほぼ完了しつつあり、業界全体のリスクの浄化も加速しているため、全体として安定的に良い方向へ向かっている。表面的なデータだけでなく、再編の本質的な効果は何か帳簿の修復は債務再編の表層的な現象に過ぎない。より深い影響は、企業の債務指標の修復と債務構造の最適化にあり、これにより企業は調整の時間を獲得し、将来的な経営改善の余地を得ることができる。碧桂園の2025年の総負債は7678.61億元であり、2024年の同期の負債は9845.89億元であった。一年間で負債を2167.28億元削減した。借入金も2024年末の2535億元から2025年には1480億元に減少し、1055億元の削減となった。減少率は42%である。負債規模の縮小とともに、碧桂園の債務構造も調整された。財務報告によると、2025年末、碧桂園が1年以内に返済すべき借入金は1071.84億元であり、2024年同期の1373.13億元から302.29億元減少し、短期の返済圧力は低下している。短期債務の縮小は空中から消えたわけではない。一部は債務再編による直接の帳消し、もう一部は先送りされたものである。財務報告によると、2025年に碧桂園が5年後に返済する債務は、2024年の0元から14.08億元に増加している。多くの危機に瀕した企業も同様の操作を採用している。旭辉ホールディングスの2025年に一年以内に満期を迎える銀行及びその他の借入金、優先債券、社債、中期債券、転換社債の合計は142.9億元で、前年比77.68%減少した。一方、1年後に満期を迎えるこれらの資金は、2024年末の230.35億元から2025年には361.5億元に増加している。謝逸枫は、企業の短期債務規模が顕著に縮小し、「時間を使って空間を換える」ことで経営の修復条件を整えていると述べている。これにより、資産負債表の修復やキャッシュフローの安定化に一定の余裕をもたらし、その後の経営回復のサイクルを延長し、戦略の調整や事業修復のための時間を確保している。交付の確保から自己資金創出へ企業の財務面での「構造的アップグレード」は本質的に「時間を使って空間を換える」ことであり、短期的な債務返済圧力を先送りにしているに過ぎない。これにより、企業は調整の時間を獲得し、自身の資金創出能力の修復に集中できる。2025年、各大手企業は交付の確保を重要な突破口と位置付けている。佳兆業は深圳、広州、成都、重慶などの都市で18のプロジェクト、合計約8592戸の住宅を交付した。碧桂園は2025年に17万戸を交付し、2023年から2025年までの3年間で約115万戸を引き渡した。旭辉ホールディングスは2025年に2.2万戸超を交付し、全体の交付率は99%に達した。遠洋グループ（合弁会社・連結子会社含む）は、2023年から2025年までに住宅を12万戸超を交付している。上海易居不動産研究院の副院長、严跃进は、「交付の確保は企業経営の重要な要素だ」と述べている。もし住宅の円滑な引き渡しが保証されなければ、企業の後続プロジェクトの運営や資金回収は基本的に支えを失う。交付の確保は企業の持続的経営の基盤であり、引き渡しが実現して初めて経営の持続性が確保される。現在の資本市場も、企業の交付進展に高い関心を寄せており、これを企業の現段階の経営作業の核心とみなしている。しかし、経営の本質的な観点からは、自身の資金創出能力を真に修復することが2026年に向けての最大の課題である。2025年の碧桂園、旭辉ホールディングス、佳兆業、遠洋グループの契約売上高はそれぞれ330.1億元、161億元、55.44億元、263.1億元であり、前年比で30.06%、52.2%、17.9%、25%の減少を示している。劉水は、「企業は政策のタイミング（例：コア都市の規制緩和）を捉え、商品力を高め、マーケティングを強化し、既存プロジェクトの販売を加速させ、資金の早期回収を図るべきだ」と述べている。さらに、地方政府の特別債を活用して遊休土地を買収したり、既存の商業不動産を資金化したりするなど、資産を現金化する政策ツールを積極的に利用し、資産の流動化を促進すべきだとも指摘している。劉水は、「債務再編の完了は企業の『上陸』を意味しない。もしその後の販売不振や経営改善がなければ、再びキャッシュフローが断絶するリスクがある」と警告している。債務再編はあくまで短期的な流動性リスクを解消し、資産負債表の修復に時間を稼ぐためのものであり、真の「資金創出能力」の回復と持続的経営の実現には、引き続き努力が必要だ。謝逸枫は、「現在の不動産企業は、債務再編を通じて短期的な債務圧力を効果的に緩和している」と述べている。販売回収の促進に加え、自己資金創出能力を高めるためには、次のような多方面からの取り組みが必要だ。不要資産や非中核事業の処分を加速し、資金を早期に回収する。優良資産の売却や資産化を推進し、資金流動性を高める。商業不動産REITsや運営型不動産ローンなどの新たな資金調達手段を活用し、資産を活性化させてキャッシュフローを補充する。持ち物型の商業不動産や不動産サービスなどのセクターに依存し、安定した収益源を築き、長期的な経営基盤を強化する。北京商报记者 李晗
保険事故を起こした不動産企業の決算の背後にあるもの：虚偽の利益と実質的な損失、時間を使って空間を埋める
AIに問う・債務再編の利益はなぜ虚偽の利益で実質的な損失と指摘されるのか？
年次報告書の発表期間が始まり、各大手不動産企業が次々と2025年の成績表を提出している。碧桂園、旭辉ホールディングス、佳兆業、遠洋グループの4社は、債務再編の推進により、赤字から黒字へと転換し、親会社帰属純利益の合計は800億元超となった。この利益は主に債務帳簿価値の削減による一時的な含み益に過ぎず、実際のキャッシュフローは形成されていないが、困難に陥った不動産企業にとっては、多額の債務負担を軽減したことが極めて重要な段階的成果である。旭辉ホールディングスの2025年未返済債務は504億元に減少し、前年より360億元超減少した。碧桂園の有息負債も前年同期比42%減の1480億元となった。業界関係者は、いわゆる業績の逆転は本質的に「時間を使って空間を換える」ものであり、短期的な債務返済圧力を後ろ倒しにしているに過ぎないと指摘している。これらの企業にとって真の課題は、その後の経営が正常軌道に戻るかどうかであり、安定した交付の推進、事業能力の回復、既存債務の秩序ある返済が持続的かつ堅実な発展を実現する鍵となる。
債務再編による底上げ、4社合計で800億元超の利益
不動産企業が次々と2025年の財務報告を公表する中、以前債務危機に陥った多くの企業が債務再編を通じて親会社帰属純利益の赤字から黒字へと転換し、債務圧力を軽減している。
遠洋グループは最初に2025年の財務報告を公表し、年間の親会社帰属純利益は67.56億元となり、2024年同期の186.24億元の赤字から大きく改善し、前年比136.28%増となった。
その後、碧桂園、佳兆業、旭辉ホールディングスが次々と業績を公表し、2025年の親会社帰属純利益はそれぞれ32.61億元、525.55億元、176.66億元となり、前年比で109.93%、284.18%、349.66%の増加を示した。
これら4社の2025年の合計親会社帰属純利益は802.38億元に達し、赤字から黒字への転換は2025年に債務危機に直面した企業の一般的な特徴となった。企業側の理由は一貫して「債務再編」である。旭辉ホールディングス、佳兆業、遠洋グループは財務報告で、2025年の債務再編による収益はそれぞれ約414.32億元、853.74億元、468.72億元と開示している。
さらに、碧桂園の海外177億ドルの債務再編は2025年12月30日に効力を発し、国内の9つの債券合計137.7億元の再編方案もすべて承認された。
中指研究院の企業研究総監の劉水氏は、債務者は債務再編において、再編後の債務帳簿価値が返済金額や非現金資産の公正価値、または再編後の債務帳簿価値を超える差額が生じた場合、その差額は一時的に当期の利益に計上され、「債務再編収益」となると述べている。
中国都市不動産研究院の院長謝逸枫は、企業が債務再編を通じて純利益を黒字に転換させることは、不動産業界のリスク緩和に多重の積極的なシグナルを放っていると分析している。すなわち、危機に瀕した企業が債務再編を推進し、既存リスクを解消するための実行可能な道筋と模範を提供し、また企業の黒字化と経営の持続的改善を促進する有効な措置となっている。
謝逸枫は、現在の不動産業界の債務リスクの解消は徐々に終盤に差し掛かっていると指摘している。債務再編に成功した企業は、そのリスク解消作業がほぼ完了しつつあり、業界全体のリスクの浄化も加速しているため、全体として安定的に良い方向へ向かっている。
表面的なデータだけでなく、再編の本質的な効果は何か
帳簿の修復は債務再編の表層的な現象に過ぎない。より深い影響は、企業の債務指標の修復と債務構造の最適化にあり、これにより企業は調整の時間を獲得し、将来的な経営改善の余地を得ることができる。
碧桂園の2025年の総負債は7678.61億元であり、2024年の同期の負債は9845.89億元であった。一年間で負債を2167.28億元削減した。借入金も2024年末の2535億元から2025年には1480億元に減少し、1055億元の削減となった。減少率は42%である。
負債規模の縮小とともに、碧桂園の債務構造も調整された。財務報告によると、2025年末、碧桂園が1年以内に返済すべき借入金は1071.84億元であり、2024年同期の1373.13億元から302.29億元減少し、短期の返済圧力は低下している。
短期債務の縮小は空中から消えたわけではない。一部は債務再編による直接の帳消し、もう一部は先送りされたものである。財務報告によると、2025年に碧桂園が5年後に返済する債務は、2024年の0元から14.08億元に増加している。
多くの危機に瀕した企業も同様の操作を採用している。旭辉ホールディングスの2025年に一年以内に満期を迎える銀行及びその他の借入金、優先債券、社債、中期債券、転換社債の合計は142.9億元で、前年比77.68%減少した。一方、1年後に満期を迎えるこれらの資金は、2024年末の230.35億元から2025年には361.5億元に増加している。
謝逸枫は、企業の短期債務規模が顕著に縮小し、「時間を使って空間を換える」ことで経営の修復条件を整えていると述べている。これにより、資産負債表の修復やキャッシュフローの安定化に一定の余裕をもたらし、その後の経営回復のサイクルを延長し、戦略の調整や事業修復のための時間を確保している。
交付の確保から自己資金創出へ
企業の財務面での「構造的アップグレード」は本質的に「時間を使って空間を換える」ことであり、短期的な債務返済圧力を先送りにしているに過ぎない。これにより、企業は調整の時間を獲得し、自身の資金創出能力の修復に集中できる。
2025年、各大手企業は交付の確保を重要な突破口と位置付けている。佳兆業は深圳、広州、成都、重慶などの都市で18のプロジェクト、合計約8592戸の住宅を交付した。碧桂園は2025年に17万戸を交付し、2023年から2025年までの3年間で約115万戸を引き渡した。旭辉ホールディングスは2025年に2.2万戸超を交付し、全体の交付率は99%に達した。遠洋グループ（合弁会社・連結子会社含む）は、2023年から2025年までに住宅を12万戸超を交付している。
上海易居不動産研究院の副院長、严跃进は、「交付の確保は企業経営の重要な要素だ」と述べている。もし住宅の円滑な引き渡しが保証されなければ、企業の後続プロジェクトの運営や資金回収は基本的に支えを失う。交付の確保は企業の持続的経営の基盤であり、引き渡しが実現して初めて経営の持続性が確保される。現在の資本市場も、企業の交付進展に高い関心を寄せており、これを企業の現段階の経営作業の核心とみなしている。
しかし、経営の本質的な観点からは、自身の資金創出能力を真に修復することが2026年に向けての最大の課題である。2025年の碧桂園、旭辉ホールディングス、佳兆業、遠洋グループの契約売上高はそれぞれ330.1億元、161億元、55.44億元、263.1億元であり、前年比で30.06%、52.2%、17.9%、25%の減少を示している。
劉水は、「企業は政策のタイミング（例：コア都市の規制緩和）を捉え、商品力を高め、マーケティングを強化し、既存プロジェクトの販売を加速させ、資金の早期回収を図るべきだ」と述べている。さらに、地方政府の特別債を活用して遊休土地を買収したり、既存の商業不動産を資金化したりするなど、資産を現金化する政策ツールを積極的に利用し、資産の流動化を促進すべきだとも指摘している。
劉水は、「債務再編の完了は企業の『上陸』を意味しない。もしその後の販売不振や経営改善がなければ、再びキャッシュフローが断絶するリスクがある」と警告している。債務再編はあくまで短期的な流動性リスクを解消し、資産負債表の修復に時間を稼ぐためのものであり、真の「資金創出能力」の回復と持続的経営の実現には、引き続き努力が必要だ。
謝逸枫は、「現在の不動産企業は、債務再編を通じて短期的な債務圧力を効果的に緩和している」と述べている。販売回収の促進に加え、自己資金創出能力を高めるためには、次のような多方面からの取り組みが必要だ。不要資産や非中核事業の処分を加速し、資金を早期に回収する。優良資産の売却や資産化を推進し、資金流動性を高める。商業不動産REITsや運営型不動産ローンなどの新たな資金調達手段を活用し、資産を活性化させてキャッシュフローを補充する。持ち物型の商業不動産や不動産サービスなどのセクターに依存し、安定した収益源を築き、長期的な経営基盤を強化する。
北京商报记者 李晗