主要6行の個人向け住宅ローン残高が0.7兆元減少——繰り上げ返済は必要ですか？

毎经記者|赵景致    毎経編集|魏官紅

早期に住宅ローンを返済する風潮は終わったのか？2022年下半期から、中国の個人住宅ローン借入者は早期返済を加速させ、一定期間内に「早期返済ブーム」が形成されつつある。

しかし今や、深夜の番号争奪や長期間の列はあまり見られなくなった。早期返済の「風」はまだ続いているのか？『每日経済新聞』記者がデータを整理したところ、国有六大銀行の既存個人住宅ローン残高は約24.48兆元で、前年より約0.71兆元減少している。

「今も早期に住宅ローンを返す人はいるが、数年前と比べるともう‘ブーム’とは呼べない。」博通コンサルティングの金融業界シニアアナリスト王蓬博は述べ、住宅ローン残高の減少は、住民の早期返済と昨年の購買意欲の低迷が重なった結果だと指摘した。

注目すべきは、今年第一四半期に不動産市場に「小さな陽春」が現れたことだ。この状況について、シニア金融政策専門家の周毅欽は、「これは短期的な過剰反発ではなく、市場金利の段階的な引き下げと住宅政策の緩和に伴う市場信頼の着実な回復の兆しであり、このトレンドは第二四半期も持続する可能性がある」と述べた。

去年の個人住宅ローン残高の減少

記者が整理したデータによると、銀行の個人住宅ローン残高は依然として減少している。

2024年、住宅ローンの主力である国有六大銀行の個人住宅ローンは0.62兆元減少し、2025年には年間で約0.71兆元の純減となり、2024年より減少幅が拡大した。

特に注目すべきは、2025年前半の国有六大銀行の合計減少額が1078億元で、2024年前半の3255億元と比べて大きく縮小したものの、2025年後半には約6022億元の大幅減少を記録し、去年の個人住宅ローン全体の縮小幅は2024年よりさらに拡大した。

個人住宅ローン残高が絶えず縮小する中、現在、国有六大銀行の個人住宅ローン残高は「6兆元時代」を終えた。

全国的に見ても、個人住宅ローン残高は下落傾向にある。中央銀行のデータによると、2025年末の全国個人住宅ローン残高は37.01兆元で、前年比1.8％減少した。

業界の見解では、既存の住宅ローン残高の減少は、実は二つの力の「対決」だと考えられる。一つは早期返済による「流出」の量、もう一つは新たに発行される住宅ローンによる「補充」の量だ。

北京財富管理業界協会の特約研究員杨海平は、「不動産は依然として調整期にあり、多くの新規需要層がいる一方、見送り層も多い。全体として、按揭ローンの増加は乏しい」と述べた。

一季度の不動産市場に「小さな陽春」

今年第一四半期に中古不動産取引は「小さな陽春」を迎えた。克而瑞の報告によると、3月の重点20都市の中古住宅取引面積は約1797万平方メートルで、前月比117％増、前年比でも6％増となった。第一四半期の累計取引面積は約4108万平方メートルで、前年比4％増だった。

この「小さな陽春」現象の中で、北京や上海など一線都市が「先導役」を果たしている。

「2026年第一四半期の不動産市場の‘小さな陽春’は、一線都市の中古住宅市場が主な回復の推進力となっており、現在は穏やかな修復段階にある。回復の勢いは一定の継続性を持つ可能性がある」と周毅欽は記者に語った。「この‘小さな陽春’の到来は、商業銀行の個人住宅ローン残高にも良い影響を与えるだろう。」

周毅欽は、二手住宅の取引活発化は直接的に住宅ローン申請数の増加を促し、残高の減少ペースを緩和させると指摘し、今後は住宅ローン残高に対して積極的な支援となる見込みだと述べた。全体の不動産市場は「量の増加と価格の安定」へと向かっている。

上海易居不動産研究院の副院長严跃进は、「‘小さな陽春’は主に重点都市の二手住宅取引に焦点を当てており、現在は全国的な不動産回復の初期段階にある。第二四半期の市場取引はさらに良好になり、ローン市場にも良い支援をもたらすだろう」と述べた。「ただし、一部の顧客は公積金ローンを利用しており、商業銀行のローンデータには反映されないため、商業ローン残高に影響を与える可能性もある。」

交通銀行の住宅ローン申請件数増加

今年の個人住宅ローンの状況について、記者は複数の銀行の経営陣が業績発表会で判断を示したことに注目した。その中で、交通銀行の見解は比較的楽観的だ。

2025年度の業績発表会で、交通銀行の副行長周万阜は、2026年3月以降、同行の住宅ローンの申請件数が明らかに増加していると紹介した。「これは不動産市場の安定の兆しだ」と述べた。周万阜は、「この傾向が続けば、2026年には住宅ローン事業は徐々にプラス成長を達成し、交通銀行のリテールローン全体の成長目標も達成できるだろう」と述べた。

一方、工商銀行の副行長王景武は、個人ローンの不良債権率についてコメントした。王景武は、「当行の個人ローン資産の質は長期的に良好を維持しており、近年は経済の転換や不動産市場の調整、供給と需要の一時的な不均衡などの影響で、不良率は短期的に上昇したが、業界全体のトレンドと一致している」と述べた。

「我が国の経済基盤は安定しており、弾力性も高く、潜在力も大きい。長期的に見て良好な支援条件と基本的なトレンドは変わっていない。今後も個人ローンのリスクはコントロール可能だ」と王景武は判断した。政策の迅速な実施と継続的な恩恵の解放により、個人信用市場の基盤は徐々に改善し、個人ローンの資産質も適正な水準に回復すると見ている。

不動産政策の継続と市場の回復兆しにもかかわらず、杨海平は記者に対し、「住宅ローンの銀行資産配分に占める割合は今後減少傾向にあるだろう」と述べた。

現状のデータを見ると、大手銀行の個人消費ローンや個人事業性ローンは大きく増加している。工商銀行の個人消費ローンは778.19億元増加し、18.5％増、個人事業性ローンは2522.38億元増加し、15.0％増となった。中国銀行の国内個人消費ローンも28％増加している。

住宅ローンの早期返済はお得か？

以前の住宅ローン「早期返済ブーム」の主な動因は、借入者側にあった。一つは経済の変動、もう一つは中国の金融市場の変動で、一般住民の投資収益が低下し、リスク許容度が保守的になったことだ。さらに、既存の住宅ローンの金利が高く、一部の借入者は金利が5％を超えるローンを抱えており、さまざまな要因により、借入者は投資に使っていた資金の一部を早期返済に回した。

しかし、最近では既存の住宅ローン金利が引き下げられ、個人住宅ローンのコストも徐々に低下している。中央銀行のデータによると、今年2月の新規個人住宅ローンの加重平均金利は約3.1％で、前年同期比約10ベーシスポイント低下しており、ローン金利は低水準を維持している。

金利が低い今、個人の早期返済はお得なのか？

「お得かどうかは、消費者の現在の投資や貯蓄のリターン水準と、金利引き下げ後のローン金利との差による」と王蓬博は述べた。投資収益率がローン金利を上回る場合は、資金を投資に回すことを検討すべきだ。逆に、そうでなければ部分的または全額の返済も選択肢となる。さらに、日常生活の支出や将来の老後、医療のための資金も確保しておく必要がある。

また、返済方式によると、一般的に等額元本返済方式は前期に返済する元本が多く、利息は少ないため、早期返済の方がお得になる場合が多い。一方、等額元利金返済方式は前期に返済する利息が多く、元本は少ないため、すでに返済の半分を過ぎている場合は、早期返済を考えなくても良い。

表紙画像出典：新華社