AIに聞く · 中海宏洋の2、3線戦略で業績下落リスクをどう拡大するのか？香港上場不動産デベロッパーの陣営の中でも、「中而美（中華式だが米国志向）」を掲げ、2・3線都市に深く取り組む中海宏洋は、3月下旬に2025年の成績表を提出した。驚きはなく、ただ継続的に深まる縮小の兆しだけだ。2025年の中海宏洋の売上と利益はともに大幅に減少し、収益規模はほぼ半減して、数年連続の業績下向きのトンネルに入っている。一方では、国有企業としての色合いが底支えとなり、財務指標はグリーン圏を維持し、キャッシュフローはプラスで、配当を堅持している。リスクと堅実さが併存する典型的な断面が示されている。**業績下落の勢い拡大：****売上「三連落」、純利益「四連跌」**2025年、中海宏洋の中核的な収益指標は下向きのトレンドを継続しており、しかも下落幅はさらに拡大し、数年連続の業績縮小サイクルに入っている。年報によると、中海宏洋は2025年通年で売上高368.74億元を実現し、前年同期比で大幅に19.7%減少した。粗利益は32.01億元で、前年同期比で16.8%減少。総粗利益率は8.7%で、2024年の8.4%とほぼ同水準だった。データ出所：企業レポート、東方財富网。新京報・贝壳财经記者 段文平 図表作成粗利益率は維持され、販売・管理費を厳格に抑えてコストを圧縮しているものの、市場の下振れがもたらす収入のすべり落ち、関連会社・合弁会社の損失拡大などの影響により、最終的に中海宏洋の純利益は大幅に落ち込み、収益の粘り強さは引き続き弱まっている。2025年、中海宏洋の親会社帰属純利益は3.05億元で、前年同期比で68.07%急落し、収益規模はほぼ半減。1株当たり基本的利益は0.086元で、2024年の0.268元から大幅に縮小した。長い期間の視点で見ると、中海宏洋の売上・利益の下落は一時的な変動ではなく、長年続いているトレンドだ。売上面では、すでに3年連続で減少しており、2022年のピーク574.9億元から、今年は368.74億元へと下がり、3割超の縮小となった。親会社帰属純利益はさらに4年連続で減少しており、2021年に50億元超から、1桁台へ落ち込み、下落幅は年を追って拡大している。2023年は26.94%減、2024年は58.55%減、2025年はさらに68.07%まで拡大した。データ出所：企業公告、東方財富网。新京報・贝壳财经記者 段文平 図表作成中海宏洋の事業構造を細分化すると、不動産開発が依然として絶対的な基盤であり、第2の成長曲線はいまだ形になっておらず、景気循環耐性は先天的に不足している。具体的には、物件開発収入363.81億元が98.66%を占め、商業不動産の運営収入は4.93億元で1.34%にとどまる。一方、物件開発においては、2025年の中海宏洋の請負販売（合約販売）額は321.85億元で前年同期比19.8%減、販売面積は293.79万平方メートルで前年同期比15.7%減となった。持分ベースの請負販売額は279.67億元で前年同期比18.4%減。つまり、今後も会社の業績成長はなおさら負担を強いられる可能性が高い。データ出所：企業公告、東方財富网。新京報・贝壳财经記者 段文平 図表作成**配置が極めて集中：****2、3線都市に厚く投資し、地域リスクを拡大**「中而美」を掲げ、2・3線都市に深く取り組む不動産デベロッパーとして、中海宏洋は2025年も引き続き2・3線の配置を堅持しており、用地取得の構造と総土地ストックの分布が2・3線都市に高度に集中しているため、地域市場のボラティリティによるリスクがさらに拡大している。年報によれば、2025年に中海宏洋は13都市で22件のプロジェクトを新規追加し、新規の土地ストックの総延床面積は約292.88万平方メートル、総投資額（用地取得対価）は117.08億元で、投資の強度は増している。しかし都市の選択はすべて2・3線および強い3線に集中している。合肥、蘭州、銀川、唐山、フフホトなどであり、一線およびコアとなる新一線都市は配置されていない。2025年末時点で、同社の総土地ストック（延床面積）は合計1199.23万平方メートル、持分ベースの土地ストック面積は1025.51万平方メートル。地域分布においても同様に2・3線都市に強く焦点を当てており、一線およびコア2線都市の土地ストック比率は非常に低い。データ出所：企業公告。新京報・贝壳财经記者 段文平 図表作成その中で、蘭州、合肥、汕頭が土地ストック規模の上位3つで、それぞれ190.71万平方メートル、166.24万平方メートル、139.55万平方メートル。合計で総土地ストックの4割超を占める。次に、モン寧地区、潍坊地区、惠州地区、揚州地区、唐山地区、塩通地区などが続く。現在、不動産市場の都市別の分化は明確であり、一線およびコア2線都市の需要の強さは比較的強い。一方で、多くの2・3線都市では人口流出、在庫の積み上がり、消化に時間がかかる期間の長期化、住宅価格の下落圧力などに直面している。中海宏洋が高度に集中させた2・3線都市の配置は、今後、販売消化の鈍化や販売面での圧力に直面するリスクがあるかもしれない。**財務の基盤は堅実：****逆風でも配当、キャッシュフローは「四連正」**業績は圧迫され、配置も制限されているにもかかわらず、中海宏洋は国有企業としての背景と慎重な財務戦略により、安全な下限を守り、営業キャッシュフローは4年連続でプラスとなっている。負債管理の面では、同社の財務指標は継続的に改善しており、2025年末時点で現金準備（キャッシュリザーブ）は268.65億元超。純負債比率は前年末の33.1%から31.7%へ低下し、「3本のレッドライン」は「グリーン枠」を維持している。資産負債率は設立以来初めて70%を下回り、財務はますます堅実になっている。年内の加重平均調達コストは3.4%で、業界の低位水準を維持しており、財務上の安全性と対リスク能力が際立っている。配当政策の面では、利益が大幅に下落したにもかかわらず、同社は引き続き配当で株主に還元する方針を貫いている。2025年12月31日時点で、年間の期末配当は1株当たり港币2.5仙。加えて、それ以前の中間配当が1株当たり港币1仙であるため、年間の総配当は1株当たり港币3.5仙となる。これは2024年の10港仙からは縮小しているものの、年間の配当性向は約36.0%だ。それでも業界全体で「停止・減配」が広がる環境の中では、会社の経営陣が長期運営への自信を持っていることも映し出している。全体として見ると、中海宏洋の2025年の財務報告には「リスクと堅実さが併存する」という特徴が表れている。1つには、売上・利益が数年連続で減少し、2・3線の配置リスクが積み上がっており、成長のボトルネックと地域の圧力が早急に解消される必要がある。もう1つには、財務の基盤が固く、負債がコントロール可能で、配当も継続されており、同社の調整・転換に時間を与えている。今後は、業界の分化がさらに進む中で、中海宏洋が業績の落ち込みを好転させるには、用地取得の配置を最適化し、適度にコア都市の土地ストック比率を引き上げる必要がある。同時に、2・3線都市のプロジェクトの販売消化を加速し、既存資産を活性化させることで、財務の安全性を守った上で、新たな成長の突破口を見つけ、発展の行き詰まりを解く必要がある。新京报・贝壳财经记者 段文平編集 杨娟娟校正 卢茜
透视年报丨親会社純利益68%減少、連続4年縮小、中海宏洋の低迷を隠せず
AIに聞く · 中海宏洋の2、3線戦略で業績下落リスクをどう拡大するのか？
香港上場不動産デベロッパーの陣営の中でも、「中而美（中華式だが米国志向）」を掲げ、2・3線都市に深く取り組む中海宏洋は、3月下旬に2025年の成績表を提出した。
驚きはなく、ただ継続的に深まる縮小の兆しだけだ。2025年の中海宏洋の売上と利益はともに大幅に減少し、収益規模はほぼ半減して、数年連続の業績下向きのトンネルに入っている。一方では、国有企業としての色合いが底支えとなり、財務指標はグリーン圏を維持し、キャッシュフローはプラスで、配当を堅持している。リスクと堅実さが併存する典型的な断面が示されている。
業績下落の勢い拡大：
売上「三連落」、純利益「四連跌」
2025年、中海宏洋の中核的な収益指標は下向きのトレンドを継続しており、しかも下落幅はさらに拡大し、数年連続の業績縮小サイクルに入っている。
年報によると、中海宏洋は2025年通年で売上高368.74億元を実現し、前年同期比で大幅に19.7%減少した。粗利益は32.01億元で、前年同期比で16.8%減少。総粗利益率は8.7%で、2024年の8.4%とほぼ同水準だった。
データ出所：企業レポート、東方財富网。新京報・贝壳财经記者 段文平 図表作成
粗利益率は維持され、販売・管理費を厳格に抑えてコストを圧縮しているものの、市場の下振れがもたらす収入のすべり落ち、関連会社・合弁会社の損失拡大などの影響により、最終的に中海宏洋の純利益は大幅に落ち込み、収益の粘り強さは引き続き弱まっている。
2025年、中海宏洋の親会社帰属純利益は3.05億元で、前年同期比で68.07%急落し、収益規模はほぼ半減。1株当たり基本的利益は0.086元で、2024年の0.268元から大幅に縮小した。
長い期間の視点で見ると、中海宏洋の売上・利益の下落は一時的な変動ではなく、長年続いているトレンドだ。
売上面では、すでに3年連続で減少しており、2022年のピーク574.9億元から、今年は368.74億元へと下がり、3割超の縮小となった。親会社帰属純利益はさらに4年連続で減少しており、2021年に50億元超から、1桁台へ落ち込み、下落幅は年を追って拡大している。2023年は26.94%減、2024年は58.55%減、2025年はさらに68.07%まで拡大した。
データ出所：企業公告、東方財富网。新京報・贝壳财经記者 段文平 図表作成
中海宏洋の事業構造を細分化すると、不動産開発が依然として絶対的な基盤であり、第2の成長曲線はいまだ形になっておらず、景気循環耐性は先天的に不足している。具体的には、物件開発収入363.81億元が98.66%を占め、商業不動産の運営収入は4.93億元で1.34%にとどまる。
一方、物件開発においては、2025年の中海宏洋の請負販売（合約販売）額は321.85億元で前年同期比19.8%減、販売面積は293.79万平方メートルで前年同期比15.7%減となった。持分ベースの請負販売額は279.67億元で前年同期比18.4%減。つまり、今後も会社の業績成長はなおさら負担を強いられる可能性が高い。
データ出所：企業公告、東方財富网。新京報・贝壳财经記者 段文平 図表作成
配置が極めて集中：
2、3線都市に厚く投資し、地域リスクを拡大
「中而美」を掲げ、2・3線都市に深く取り組む不動産デベロッパーとして、中海宏洋は2025年も引き続き2・3線の配置を堅持しており、用地取得の構造と総土地ストックの分布が2・3線都市に高度に集中しているため、地域市場のボラティリティによるリスクがさらに拡大している。
年報によれば、2025年に中海宏洋は13都市で22件のプロジェクトを新規追加し、新規の土地ストックの総延床面積は約292.88万平方メートル、総投資額（用地取得対価）は117.08億元で、投資の強度は増している。しかし都市の選択はすべて2・3線および強い3線に集中している。合肥、蘭州、銀川、唐山、フフホトなどであり、一線およびコアとなる新一線都市は配置されていない。
2025年末時点で、同社の総土地ストック（延床面積）は合計1199.23万平方メートル、持分ベースの土地ストック面積は1025.51万平方メートル。地域分布においても同様に2・3線都市に強く焦点を当てており、一線およびコア2線都市の土地ストック比率は非常に低い。
データ出所：企業公告。新京報・贝壳财经記者 段文平 図表作成
その中で、蘭州、合肥、汕頭が土地ストック規模の上位3つで、それぞれ190.71万平方メートル、166.24万平方メートル、139.55万平方メートル。合計で総土地ストックの4割超を占める。次に、モン寧地区、潍坊地区、惠州地区、揚州地区、唐山地区、塩通地区などが続く。
現在、不動産市場の都市別の分化は明確であり、一線およびコア2線都市の需要の強さは比較的強い。一方で、多くの2・3線都市では人口流出、在庫の積み上がり、消化に時間がかかる期間の長期化、住宅価格の下落圧力などに直面している。中海宏洋が高度に集中させた2・3線都市の配置は、今後、販売消化の鈍化や販売面での圧力に直面するリスクがあるかもしれない。
財務の基盤は堅実：
逆風でも配当、キャッシュフローは「四連正」
業績は圧迫され、配置も制限されているにもかかわらず、中海宏洋は国有企業としての背景と慎重な財務戦略により、安全な下限を守り、営業キャッシュフローは4年連続でプラスとなっている。
負債管理の面では、同社の財務指標は継続的に改善しており、2025年末時点で現金準備（キャッシュリザーブ）は268.65億元超。純負債比率は前年末の33.1%から31.7%へ低下し、「3本のレッドライン」は「グリーン枠」を維持している。資産負債率は設立以来初めて70%を下回り、財務はますます堅実になっている。年内の加重平均調達コストは3.4%で、業界の低位水準を維持しており、財務上の安全性と対リスク能力が際立っている。
配当政策の面では、利益が大幅に下落したにもかかわらず、同社は引き続き配当で株主に還元する方針を貫いている。2025年12月31日時点で、年間の期末配当は1株当たり港币2.5仙。加えて、それ以前の中間配当が1株当たり港币1仙であるため、年間の総配当は1株当たり港币3.5仙となる。これは2024年の10港仙からは縮小しているものの、年間の配当性向は約36.0%だ。それでも業界全体で「停止・減配」が広がる環境の中では、会社の経営陣が長期運営への自信を持っていることも映し出している。
全体として見ると、中海宏洋の2025年の財務報告には「リスクと堅実さが併存する」という特徴が表れている。1つには、売上・利益が数年連続で減少し、2・3線の配置リスクが積み上がっており、成長のボトルネックと地域の圧力が早急に解消される必要がある。もう1つには、財務の基盤が固く、負債がコントロール可能で、配当も継続されており、同社の調整・転換に時間を与えている。
今後は、業界の分化がさらに進む中で、中海宏洋が業績の落ち込みを好転させるには、用地取得の配置を最適化し、適度にコア都市の土地ストック比率を引き上げる必要がある。同時に、2・3線都市のプロジェクトの販売消化を加速し、既存資産を活性化させることで、財務の安全性を守った上で、新たな成長の突破口を見つけ、発展の行き詰まりを解く必要がある。
新京报・贝壳财经记者 段文平
編集 杨娟娟
校正 卢茜