摘要：旧来のモデルは新しい需給関係への適応が難しくなっており、不動産開発企業の差はますます、モデルの再構築とイノベーションの実装（落地）能力に現れてきています。業界は深い調整局面に入り、高回転・強レバレッジ・規模で成長を得るというロジックの限界効用は、すでに明らかに弱まっています。企業が本当に踏みとどまれるかを決めるのは、もはや「どれだけ物件を売ったか」ではありません。開発、運営、サービス、資産運用、資本ツールを再び組み立て直し、より安定した収益構造と、より明確な経営のクローズドループ（循環）を形成できるかどうかです。モデルとイノベーションは、企業が今後どのように生き、何に頼って生きるのかを、落地した現実として形作ります。モデルのイノベーションと差別化競争によって、企業のコア競争力を構築します。「2026年 不動産モデルとイノベーション卓越パフォーマンス10」。商品の独自性、革新的な生産方式、マーケティング方式と組織、資金運用およびファイナンス等の各種研究体系を組み合わせ、過去1年のあいだに優れたモデルとイノベーション能力を有し、市場の変化の中でも優位性を保っている不動産企業を総括します。研究成果によると、上位3社はそれぞれ招商蛇口、中信城開、凱德発展であり、その次に続くのは華潤置地、越秀地産、保利発展控股、龍湖集団、中海企業集団、新城控股、国貿地産などの企業です。招商蛇口は、資産運用を会社の主要な航路に組み込んでいます。同社は資産運用の「投、融、建、管、退」全ライフサイクルの発展モデルをすでに構築済みです。開発業務は品質向上と消化（在庫の販売）を進め、資産側では資金化（盤活）を加速します。物件管理サービスと受託建設（代建）は引き続き、市場から増分を取りにいきます。招商蛇口にとって、都市更新、産業パーク、アパート、商業・オフィス、代建といった各領域は、バラバラに存在する業務の寄せ集め（パズル）ではなく、同一の運営ロジックの中に位置付けられたものです。プラットフォーム化による統合効果が、はっきりと見えてきています。中信城開は、従来の「新しい都市を造る」という道筋への依存を捨て、コア競争力を「産融協同」で複雑な行き詰まりを解消し、不良資産の価値を再構築する閉ループ（クローズドループ）の再編能力に定めました。同社は産融協同でリスクを抑え込み、独自の中信らしい「金融支援＋リスク隔離＋資産管理」の成熟化したリスク（保険・ヘッジ）モデルを形成しています。その中でも、深圳信悦湾プロジェクトは代表作の一つです。中信城開は、資金調達スキーム、エンジニアリング開発、誘致（招商）および運営という、より深い領域に実質的に踏み込んでいます。金融と実体の壁を打ち破り、人の流れとキャッシュフローを再び呼び込むという、この一連の「総合的な困難解消（纾困）と資産運用」の事業化（キャッシュ化）ルートを、在庫（ストック）時代において実質的に一本化しました。ケイド発展が示したモデル上の特徴は、総合型の発展ルートです。同社の事業は、複合施設、住宅、オフィス、リテール、物流、データセンターなど、多様な業態に及びます。2025年、ケイド発展（中国）は、持続可能サービス・プラットフォーム（CSBS）を専門に設立し、「プラットフォーム＋サービス」という形で、持続可能性の理念を資産の全ライフサイクルに埋め込もうと試みました。2025年9月時点で、ケイド発展の投資ポートフォリオの総価値はすでに185億新元に達しています。ケイド発展は、資本ツールの実装、ファンド・プラットフォームの構築、多元的な資産の備えの間で相互に協同しており、同社が進めているのは単なるプロジェクト開発そのものではなく、資産の積み上げ、運営による付加価値、資本の出口（退出）をめぐって構築された一体型の運用メカニズムであることを示しています。華潤置地の焦点は、開発規模にとどまらず、総合運営能力の成熟度にあります。「第14次5カ年計画」期間、華潤置地は第1の成長曲線から第2の成長曲線へ移行するための構築を実現しました。「第15次5カ年計画」期間、華潤置地は戦略的な計画により3本の成長曲線を構築し、高効率な協同と同方向の力の投入によって、全面的で質の高い発展のための新しいビジネスモデルを実現し、ビジネスモデルの大きな戦略的アップグレードを達成します。ここ2年で華潤置地の戦略枠組みはより明確になり、効率的な戦略協同が徐々に形成されつつあります。開発、商業、資産運用など、複数の事業ラインを同時に推進しています。越秀地産の製品、TOD、商業・オフィス、グリーン・ファイナンスなど、さまざまなプロジェクトが段階的に厚みを増しています。都市開発とTODモデルをめぐる取り組みを深め強化することで、広義のTODプロジェクトは複数の都市で展開されています。資金サイドでは、グリーン・点心債（グリーン点心債）が連続して発行され、プロジェクト、資産、ファイナンス・ツールがより緊密につながれています。住宅開発の面では、市場での認知度を確立し、商業・オフィスとTODが長期的価値を蓄積し、グリーン・ファイナンスが資産の組成効率を高めています。さらに越秀房托（REIT）によって、「開発＋運営＋金融」の二つのプラットフォームが連動するモデルを構築しています。加えて越秀地産は、非住宅系の業態拡張、軽資産運営モデル、デジタル化への転換などの革新的取り組みにより、企業の対リスク耐性とコア競争力を高めています。 大量の情報、精密な解釈は、Sina 財経 APP におまかせください
2026年の不動産モデルと革新による卓越したパフォーマンス10 招商蛇口、中信城開、ケーデ探新、探新の新たな道を切り開く
摘要：旧来のモデルは新しい需給関係への適応が難しくなっており、不動産開発企業の差はますます、モデルの再構築とイノベーションの実装（落地）能力に現れてきています。
業界は深い調整局面に入り、高回転・強レバレッジ・規模で成長を得るというロジックの限界効用は、すでに明らかに弱まっています。企業が本当に踏みとどまれるかを決めるのは、もはや「どれだけ物件を売ったか」ではありません。開発、運営、サービス、資産運用、資本ツールを再び組み立て直し、より安定した収益構造と、より明確な経営のクローズドループ（循環）を形成できるかどうかです。
モデルとイノベーションは、企業が今後どのように生き、何に頼って生きるのかを、落地した現実として形作ります。モデルのイノベーションと差別化競争によって、企業のコア競争力を構築します。
「2026年 不動産モデルとイノベーション卓越パフォーマンス10」。商品の独自性、革新的な生産方式、マーケティング方式と組織、資金運用およびファイナンス等の各種研究体系を組み合わせ、過去1年のあいだに優れたモデルとイノベーション能力を有し、市場の変化の中でも優位性を保っている不動産企業を総括します。
研究成果によると、上位3社はそれぞれ招商蛇口、中信城開、凱德発展であり、その次に続くのは華潤置地、越秀地産、保利発展控股、龍湖集団、中海企業集団、新城控股、国貿地産などの企業です。
招商蛇口は、資産運用を会社の主要な航路に組み込んでいます。同社は資産運用の「投、融、建、管、退」全ライフサイクルの発展モデルをすでに構築済みです。開発業務は品質向上と消化（在庫の販売）を進め、資産側では資金化（盤活）を加速します。物件管理サービスと受託建設（代建）は引き続き、市場から増分を取りにいきます。招商蛇口にとって、都市更新、産業パーク、アパート、商業・オフィス、代建といった各領域は、バラバラに存在する業務の寄せ集め（パズル）ではなく、同一の運営ロジックの中に位置付けられたものです。プラットフォーム化による統合効果が、はっきりと見えてきています。
中信城開は、従来の「新しい都市を造る」という道筋への依存を捨て、コア競争力を「産融協同」で複雑な行き詰まりを解消し、不良資産の価値を再構築する閉ループ（クローズドループ）の再編能力に定めました。同社は産融協同でリスクを抑え込み、独自の中信らしい「金融支援＋リスク隔離＋資産管理」の成熟化したリスク（保険・ヘッジ）モデルを形成しています。その中でも、深圳信悦湾プロジェクトは代表作の一つです。中信城開は、資金調達スキーム、エンジニアリング開発、誘致（招商）および運営という、より深い領域に実質的に踏み込んでいます。金融と実体の壁を打ち破り、人の流れとキャッシュフローを再び呼び込むという、この一連の「総合的な困難解消（纾困）と資産運用」の事業化（キャッシュ化）ルートを、在庫（ストック）時代において実質的に一本化しました。
ケイド発展が示したモデル上の特徴は、総合型の発展ルートです。同社の事業は、複合施設、住宅、オフィス、リテール、物流、データセンターなど、多様な業態に及びます。2025年、ケイド発展（中国）は、持続可能サービス・プラットフォーム（CSBS）を専門に設立し、「プラットフォーム＋サービス」という形で、持続可能性の理念を資産の全ライフサイクルに埋め込もうと試みました。2025年9月時点で、ケイド発展の投資ポートフォリオの総価値はすでに185億新元に達しています。ケイド発展は、資本ツールの実装、ファンド・プラットフォームの構築、多元的な資産の備えの間で相互に協同しており、同社が進めているのは単なるプロジェクト開発そのものではなく、資産の積み上げ、運営による付加価値、資本の出口（退出）をめぐって構築された一体型の運用メカニズムであることを示しています。
華潤置地の焦点は、開発規模にとどまらず、総合運営能力の成熟度にあります。「第14次5カ年計画」期間、華潤置地は第1の成長曲線から第2の成長曲線へ移行するための構築を実現しました。「第15次5カ年計画」期間、華潤置地は戦略的な計画により3本の成長曲線を構築し、高効率な協同と同方向の力の投入によって、全面的で質の高い発展のための新しいビジネスモデルを実現し、ビジネスモデルの大きな戦略的アップグレードを達成します。ここ2年で華潤置地の戦略枠組みはより明確になり、効率的な戦略協同が徐々に形成されつつあります。開発、商業、資産運用など、複数の事業ラインを同時に推進しています。
越秀地産の製品、TOD、商業・オフィス、グリーン・ファイナンスなど、さまざまなプロジェクトが段階的に厚みを増しています。都市開発とTODモデルをめぐる取り組みを深め強化することで、広義のTODプロジェクトは複数の都市で展開されています。資金サイドでは、グリーン・点心債（グリーン点心債）が連続して発行され、プロジェクト、資産、ファイナンス・ツールがより緊密につながれています。住宅開発の面では、市場での認知度を確立し、商業・オフィスとTODが長期的価値を蓄積し、グリーン・ファイナンスが資産の組成効率を高めています。さらに越秀房托（REIT）によって、「開発＋運営＋金融」の二つのプラットフォームが連動するモデルを構築しています。加えて越秀地産は、非住宅系の業態拡張、軽資産運営モデル、デジタル化への転換などの革新的取り組みにより、企業の対リスク耐性とコア競争力を高めています。
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