ポリ開発は長寧内環の地王に注目、100億を投入予定

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出所：楽財聚

さらに5日後、つまり3月30日には、上海で今年2回目の第2バッチの集中型土地入札が開催されます。住宅地は1区画だけですが、非常に重みのある内容です。

区画名は長寧区C040101単元E1-17、E1-21の区画で、2つの子区画で構成されています。土地の総面積は28999.33平方メートル、容積率は2.4-2.67、総延床面積は約76216平方メートル。入札開始総額は55.6375億元です。長寧の内環エリアにとって、この区画の規模は非常に大きく、将来的には500戸以上の住宅が供給される見込みです。

昨日（3月24日）には、すでに不動産開発企業が当該区画に強い関心を示しています。保利発展傘下の上海保利建霖不動産有限公司が、区画プロジェクトの入札計画公告を発表し、投資は100億元、建安コストは9.3億元を予定しています。

注目すべき点として、これも保利発展にとって2026年以来、初めて土拍市場に登場するケースとなります。これまで、1月6日、1月29日、3月13日に上海でそれぞれ3日間の土拍が実施され、合計8つの区画が出されましたが、保利発展はいずれも姿を現していませんでした。

今回の土拍は、今年に入ってから最も重要な土拍だと見なされています。昨年10月以降、上海の市区部の住宅市場が下向きに転じ、市場は信頼を取り戻すために土拍の一発が必要とされています。そして長寧の区画は、今年に出された最初の内環エリアの住宅地であることから、大いに期待されています。

区画は長寧区の内環の内側に位置しており、最寄りの地下鉄駅は隆徳路です。そのため、1駅で环球港の商業圏や中山公園の商業圏に到達でき、さらに静安寺や南京西路からも近いなど、周辺の生活・商業の整った資源は言うまでもありません。

さらに重要なのは、区画が所在するエリアでは新築住宅の供給が非常に長い間ストップしていることです。板块の中心は老朽化した小規模物件（いわゆる「老破小」）や築5年以上のセカンド新築物件（「次新房」）で、品質が少し良い次新房の価格は1平方メートル当たり10万元前後です。

長寧の区画の7.3万元/平方メートルという入札開始の建築単価を踏まえると、もし最終的なプレミアム率が10%を超えない、つまり建築単価が8万元/平方メートル前後に収まるのであれば、将来の販売価格は1平方メートル当たり13万元以内に抑えられるため、コストパフォーマンスは非常に明確になります。

同じエリアの長寧の中環内の物件や、樾長寧はおそらく最も傷を負う物件になるでしょう。というのも、これらの物件の住宅価格は1平方メートル当たり13万元を超えており、そのため内側環と中側環の住宅価格が逆転する状況（いわゆる価格の逆転）が生まれているからです。では、招商（チャオシャン）や越秀は連携して値上げを図るのでしょうか？

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責任者：宋雅芳