先日、金地グループが2025年の年次報告書を発表した。
報告期間中、同社は売上高358.58億元を実現し、前年同期比で52.41%下落した。親会社帰属の純利益は-132.81億元で、史上最大の損失記録を更新した。
業績が厳しい状況にあるにもかかわらず、金地は予定どおり債務を返済しており、4月7日に「21金地03」「21金地04」の2本の社債について元利金の支払い（償還）を完了し、償還総額は約5.22億元となった。上記2本の債券が償還された後、金地の公開市場における債務はすべてゼロになった。
業界でも数少ない、債務で「デフォルトなし」を維持してきた不動産デベロッパーとして、巨額の損失圧力の下で市場の信用維持に全力を尽くしたことは、非常に貴重だ。では、同社の実際の「財産の中身」および長期的なリスク耐性はいかなるものなのだろうか。さらに、将来に向けて同社は、どのような手段で経営の行き詰まりを打開し、持続可能な回復を実現するのか？
2年累計の損失は約200億元
財務諸表を見れば、収益と純利益がともに下落しており、その状況はほぼ金地の新しい経営陣の交代期間を通じて貫かれていることが分かる。
2024年3月に徐家俊が会長に就任して以来、金地はすでに2年連続で売上高が減少し、損失を計上している。
業界の調整の影響で、同社の販売規模は縮小し、振替可能面積も減少した。2024年〜2025年の売上高はそれぞれ23.22%、52.41%下落し、753.44億元および358.58億元となった。
2024年の金地は初めて61.15億元の損失を計上し、2025年の損失は132.81億元まで拡大した。前年同期比で損失は117.19%増であり、2年間合計の損失は193億元超となった。
しかし、金地グループは財報の中で、巨額の損失は単に経営が悪化したことによるものではなく、業界の下向き局面における集中した財務の清算によるものだと明言している。「不動産事業の決済における粗利率が7.93%にまで低下する一方で、同社は慎重性の原則に基づき、棚卸資産の値下がり引当金および信用損失引当金を計上した」。
財報によると、2025年に金地の信用減損損失と資産減損損失の合計は90.51億元に達した。
業界関係者は、このような一度にリスクを計上し、資産負債表を修復するやり方は、業界に共通する「痛みを伴う」局面での清算であり、同社が今後、軽装で臨むための余地を作り出すものだと見ている。
従来型開発が失速、代建で突破
金地が直面する業績圧力は、主に不動産開発という中核事業に集中している。2025年、金地は契約金額300.2億元を実現し、前年同期比で56.18%減少し、すでに業界の上位20社から転落した。
2025年通年の不動産開発は売上高238.9億元を実現し、前年同期比で60.20%減少した。粗利率は前年差で6.18ポイント低下し、7.93%となった。営業活動により生じたキャッシュフローの純額は1607.75万元で、前年同期比で99.88%減少した。
従来型開発事業が継続して厳しい圧力を受ける中で、金地は投資面でも慎重に縮小する戦略を示している。2025年の年初に限っても、上海と杭州で2件の用地を取得し、総投資額は約10.01億元にとどまった。
また金地は、軽資産（アセットライト）分野の拡大を継続している。2025年、代建事業において合計で新規の契約サービス面積1531万平方メートルを追加し、前年同期比59%増となった。2025年末時点で、代建事業は全国で70都市超に展開しており、累計で契約管理面積は5362万平方メートルに達している。
国内で代建の領域に比較的早くから着手してきた不動産企業として、金地は2006年にこの分野へ参入しており、現在では比較的成熟した管理ノウハウの提供とブランドの影響力を形成している。
ただし、現在は代建領域で競争がますます激しくなっており、上位の不動産企業や地方の国有企業、専門の代建プラットフォームが続々と参入している。金地は、プロジェクトの獲得、製品力、運営効率、リスク管理において、継続的にコア競争力を構築し続ける必要がある。
注目すべき点として、2025年には金地の物件管理サービスや保有型の物件運営などの事業は全体として安定しており、業績の重要な緩衝材となった。
2025年末時点で、金地のスマートサービスが管理する面積は約2.68億平方メートルである。当該期間において、物件管理は売上高80.6億元を実現し、前年同期比で3.23%増加した。
物件の賃貸およびその他は売上高36.08億元を実現し、前年同期比で15.69%減少したが、粗利率は前年同期比で3.77ポイント上昇し58.09%となった。収益性の質は改善している。
公開債のゼロ化はしたものの短期の圧力はなお残る
経営の基礎が弱まり続ける状況に直面しながらも、金地は引き続き公開市場の信用を最優先し、剛性のある償還（期日どおりの支払い）によって重要な一歩を踏み出した。
4月7日、金地グループは「21金地03」「21金地04」の2本の社債について、元利金の償還を完了した。償還総額は約5.22億元となった。
近年、金地は公開市場で満期を迎える有利子負債について、期限どおり・十分な額での償還を継続しており、有利子負債の規模は計画的に圧縮され、負債構造もさらに最適化されている。
2025年末時点で、同社の有利子負債残高は約670億元であり、そのうち98.6%が銀行借入である。債務の資金調達加重平均コストは3.92%で、2024年末と比べて13BP（ベーシスポイント）低下した。
現在、同社の負債率指標は安定しており、資産負債率は64.25%である。契約負債を控除すると資産負債率は61.56%、純負債率は65.21%となる。
負債を積極的に圧縮する一方で、金地には顕著な流動性の試練も待ち受けている。販売代金の回収が弱いことに加え、集中償還にかかる支出の影響を受け、同社の資金（キャッシュ）への圧力は現在大きくなっている。
同花順のデータによると、2025年末時点で金地の短期借入金は4.15億元であり、1年以内に満期を迎える非流動負債は306.48億元、現金・預金は126.73億元、短期資金の不足額は約183.9億元となっている。同社の短期債務に対するカバー能力は明らかに不足している。
総合すると、金地は安全面の下限を守っており、さらに財務の清算によって今後の発展のための余地も確保しているものの、キャッシュフローの逼迫と短期債務のカバー不足が、目の前にある現実的な圧力である。
同社の長期的なリスク耐性は、引き続き検証が必要であり、経営の行き詰まりを本当に打開できるかどうかは、業界全体の回復のタイミングに左右されるのに加え、自社の販売代金回収の実質的な改善に強く依存している。さらに、代建などの軽資産事業の継続的な力強い推進も欠かせない。
文/黄寧
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巨亏132億、清零公開債！金地還剩多少“家底”？
先日、金地グループが2025年の年次報告書を発表した。
報告期間中、同社は売上高358.58億元を実現し、前年同期比で52.41%下落した。親会社帰属の純利益は-132.81億元で、史上最大の損失記録を更新した。
業績が厳しい状況にあるにもかかわらず、金地は予定どおり債務を返済しており、4月7日に「21金地03」「21金地04」の2本の社債について元利金の支払い（償還）を完了し、償還総額は約5.22億元となった。上記2本の債券が償還された後、金地の公開市場における債務はすべてゼロになった。
業界でも数少ない、債務で「デフォルトなし」を維持してきた不動産デベロッパーとして、巨額の損失圧力の下で市場の信用維持に全力を尽くしたことは、非常に貴重だ。では、同社の実際の「財産の中身」および長期的なリスク耐性はいかなるものなのだろうか。さらに、将来に向けて同社は、どのような手段で経営の行き詰まりを打開し、持続可能な回復を実現するのか？
2年累計の損失は約200億元
財務諸表を見れば、収益と純利益がともに下落しており、その状況はほぼ金地の新しい経営陣の交代期間を通じて貫かれていることが分かる。
2024年3月に徐家俊が会長に就任して以来、金地はすでに2年連続で売上高が減少し、損失を計上している。
業界の調整の影響で、同社の販売規模は縮小し、振替可能面積も減少した。2024年〜2025年の売上高はそれぞれ23.22%、52.41%下落し、753.44億元および358.58億元となった。
2024年の金地は初めて61.15億元の損失を計上し、2025年の損失は132.81億元まで拡大した。前年同期比で損失は117.19%増であり、2年間合計の損失は193億元超となった。
しかし、金地グループは財報の中で、巨額の損失は単に経営が悪化したことによるものではなく、業界の下向き局面における集中した財務の清算によるものだと明言している。「不動産事業の決済における粗利率が7.93%にまで低下する一方で、同社は慎重性の原則に基づき、棚卸資産の値下がり引当金および信用損失引当金を計上した」。
財報によると、2025年に金地の信用減損損失と資産減損損失の合計は90.51億元に達した。
業界関係者は、このような一度にリスクを計上し、資産負債表を修復するやり方は、業界に共通する「痛みを伴う」局面での清算であり、同社が今後、軽装で臨むための余地を作り出すものだと見ている。
従来型開発が失速、代建で突破
金地が直面する業績圧力は、主に不動産開発という中核事業に集中している。2025年、金地は契約金額300.2億元を実現し、前年同期比で56.18%減少し、すでに業界の上位20社から転落した。
2025年通年の不動産開発は売上高238.9億元を実現し、前年同期比で60.20%減少した。粗利率は前年差で6.18ポイント低下し、7.93%となった。営業活動により生じたキャッシュフローの純額は1607.75万元で、前年同期比で99.88%減少した。
従来型開発事業が継続して厳しい圧力を受ける中で、金地は投資面でも慎重に縮小する戦略を示している。2025年の年初に限っても、上海と杭州で2件の用地を取得し、総投資額は約10.01億元にとどまった。
また金地は、軽資産（アセットライト）分野の拡大を継続している。2025年、代建事業において合計で新規の契約サービス面積1531万平方メートルを追加し、前年同期比59%増となった。2025年末時点で、代建事業は全国で70都市超に展開しており、累計で契約管理面積は5362万平方メートルに達している。
国内で代建の領域に比較的早くから着手してきた不動産企業として、金地は2006年にこの分野へ参入しており、現在では比較的成熟した管理ノウハウの提供とブランドの影響力を形成している。
ただし、現在は代建領域で競争がますます激しくなっており、上位の不動産企業や地方の国有企業、専門の代建プラットフォームが続々と参入している。金地は、プロジェクトの獲得、製品力、運営効率、リスク管理において、継続的にコア競争力を構築し続ける必要がある。
注目すべき点として、2025年には金地の物件管理サービスや保有型の物件運営などの事業は全体として安定しており、業績の重要な緩衝材となった。
2025年末時点で、金地のスマートサービスが管理する面積は約2.68億平方メートルである。当該期間において、物件管理は売上高80.6億元を実現し、前年同期比で3.23%増加した。
物件の賃貸およびその他は売上高36.08億元を実現し、前年同期比で15.69%減少したが、粗利率は前年同期比で3.77ポイント上昇し58.09%となった。収益性の質は改善している。
公開債のゼロ化はしたものの短期の圧力はなお残る
経営の基礎が弱まり続ける状況に直面しながらも、金地は引き続き公開市場の信用を最優先し、剛性のある償還（期日どおりの支払い）によって重要な一歩を踏み出した。
4月7日、金地グループは「21金地03」「21金地04」の2本の社債について、元利金の償還を完了した。償還総額は約5.22億元となった。
近年、金地は公開市場で満期を迎える有利子負債について、期限どおり・十分な額での償還を継続しており、有利子負債の規模は計画的に圧縮され、負債構造もさらに最適化されている。
2025年末時点で、同社の有利子負債残高は約670億元であり、そのうち98.6%が銀行借入である。債務の資金調達加重平均コストは3.92%で、2024年末と比べて13BP（ベーシスポイント）低下した。
現在、同社の負債率指標は安定しており、資産負債率は64.25%である。契約負債を控除すると資産負債率は61.56%、純負債率は65.21%となる。
負債を積極的に圧縮する一方で、金地には顕著な流動性の試練も待ち受けている。販売代金の回収が弱いことに加え、集中償還にかかる支出の影響を受け、同社の資金（キャッシュ）への圧力は現在大きくなっている。
同花順のデータによると、2025年末時点で金地の短期借入金は4.15億元であり、1年以内に満期を迎える非流動負債は306.48億元、現金・預金は126.73億元、短期資金の不足額は約183.9億元となっている。同社の短期債務に対するカバー能力は明らかに不足している。
総合すると、金地は安全面の下限を守っており、さらに財務の清算によって今後の発展のための余地も確保しているものの、キャッシュフローの逼迫と短期債務のカバー不足が、目の前にある現実的な圧力である。
同社の長期的なリスク耐性は、引き続き検証が必要であり、経営の行き詰まりを本当に打開できるかどうかは、業界全体の回復のタイミングに左右されるのに加え、自社の販売代金回収の実質的な改善に強く依存している。さらに、代建などの軽資産事業の継続的な力強い推進も欠かせない。
文/黄寧