イランの戦争が春の住宅市場を揺るがしている。不動産エージェントが見ていることとは

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イラン戦争が米国の住宅市場の減速を引き起こす

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この記事の一部は、ダイアナ・オリックとともにCNBCの不動産ニュースレター「Property Play」で最初に掲載されました。Property Playは、不動産投資家にとっての新しく進化する機会を、個人からベンチャーキャピタリスト、プライベート・エクイティ・ファンド、ファミリーオフィス、機関投資家、大企業まで幅広く扱っています。配信登録　将来の号を受け取るために、あなたの受信トレイへ。

重要な春の住宅市場は順調に進んでいますが、イランでの戦争と、それが米国経済と消費者のマインドに与える影響により、期待は下回っています。

これまでこの春は昨年より大幅に低いと予想されていた住宅ローン金利は、いまや大きく高くなっており、雇用とインフレに対する懸念が、くすぶっていた住宅購入需要に冷水を浴びせています。

今年第1四半期の購入者は、住宅価格についてよりも、経済と住宅ローン金利をより気にしていた──これは、四半期のCNBC住宅市場調査に参加した不動産エージェントによるものです。

「彼らは戦争を怖がっていて、ガソリン価格も怖がっていて、[そして] 雇用の安定について不安を抱いています」と、ラスベガスの都市圏で活動するエージェント、フェイス・ハーマーは述べました。

CNBC住宅市場調査は、米国全土で無作為に選ばれた不動産エージェントを対象にした全国調査です。第1四半期の調査の回答は3月24日から3月30日にかけて回収されました。この四半期は、70人のエージェントが見解を共有しました。

購入者の最大の懸念について尋ねると、約3分の1のエージェントが経済だと答え、さらに別の3分の1は住宅ローン金利だと答えました。後者は、第4四半期の26%から大幅な上昇でした。

第1四半期の調査で、価格が購入者の最大の懸念だと答えたエージェントはわずか9%で、前の期間の18%から下がりました。

平均的な30年固定の住宅ローン金利が、イラン戦争が始まる前日の時点で5.99%まで低下し、その後上昇を始めたのは驚くことではありません。いまはおよそ6.5%近辺で推移しています。

それでも、多くのエージェントは価格が横ばいか下落だと答えた一方で、第1四半期には、前の四半期よりも住宅価格が上昇したと報告したエージェントはほぼ2倍の数、29%でした。価格の動きは、その国の市場や地域によって大きく変わり得ます。

しかし、手頃さ（アフォーダビリティー）は、ほとんどの専門家が予想したほど改善していません。購入者の手頃さがどのように影響しているかを尋ねると、19%のエージェントが「市場から降りる原因になっている」と答えました。これは、昨年末の11%から上昇しています。

半数超のエージェントが、少なくとも1件の契約取消（キャンセル）を報告しました。

「購入を迷っていて、買うことを決めようとしていた人たちは、今では迷っているままで、別の方向に向かっていて、『買わない』と言っているんです」と、テキサス州オースティンで活動するエージェント、エリック・ブラムレットは述べました。

購入需要が落ちると、住宅は市場により長くとどまります。第1四半期には、31%のエージェントが、掲載物件（リスティング）が6週間超市場にあったと報告しました。第4四半期は26%でした。

「最近、希望どおりの条件を求めていて、でも市場が受け入れられる価格まで下げてこないケースがありました」と、ラスベガスのエージェント、ハーマーは言いました。「だから最終的に、ただ市場から取り下げたんです。」

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イラン戦争が春の住宅市場を揺るがす。そこで不動産エージェントが見ていることとは

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売り手は、待ち時間（待機期間）を今まで以上に心配しています。回答したエージェントのうち37%が、市場での滞在時間が売り手の最大の懸念だと答えました。これは昨年末の30%と比べて高い数字です。

それにより、売り手の最大の懸念としての「価格」が奪われ、価格はトップに挙げたエージェントの割合が、ほぼ半分から39%へと下がりました。

それでも、第4四半期よりも値下げを報告したエージェントは少なかったものの、これは季節要因と、第1四半期前半半ばにおける住宅ローン金利の低下が買い手の購買力を高めた影響の結果かもしれません。

そのため、売り手が第4四半期よりも物件をリストから外さなければならなかったと答えるエージェントが少なかったのも、その理由かもしれません。第4四半期では、エージェントが通常より遅い下落市場と、より苛立つ売り手が増えていると報告していました。

景気や金利に対する懸念が高まっているにもかかわらず、第1四半期のエージェントたちは、それでも市場は「買い手優位」か「拮抗している」と答え続けました。買い手市場だとする割合は、四半期ごとに42%から36%へと下がりました。おそらく、それらの新たな買い手の逆風──住宅ローン金利の上昇、戦争、そして弱い雇用市場──によるものです。そして売り手もそれに気づいています。

「すでに5月に売り出す予定だった売り手が2人いて、彼らは『様子を見よう、次の家を買うために夏の後半に探そう。そして秋になってから出そう』と決めたんです」と、ボストンエリアのエージェント、ダナ・ブルは述べました。「彼らは最初、春が自分たちにとって完璧だと思っていました。だって、これが一番良い時期になるはずだと感じていたから。でも今は、自信がありません。だから待って様子を見たいんです。」

調査対象のエージェントの半数ちょうど少し上が、春が進むにつれて市場が改善すると見込んでいると答えましたが、その割合は、戦争の影がなかった昨年末から大きく低下しています。

売り手が今後も前四半期と同じだと見込むと答えたエージェントの割合がより高いことは重要です。市場は、住宅にとって歴史的に最も鈍い季節から、通常もっとも忙しい季節へと移行しているからです。

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