新旧モードの交代、不動産が「民生安定の基盤」へと転換、転換攻勢期に入る

華夏時報（www.chinatimes.net.cn）記者 李貝貝　上海報道

過去1年、不動産市場の政策面での底打ちと市場全体での底打ちが、段階的に明確になってきました。期日どおりの引き渡し（保交房）業務も一定の成果を挙げており、高品質な住宅の構築が業界の共通認識となっています。2026年は「第十五次五カ年計画」（『第15次5カ年計画』）のスタートの年であり、国内の経済構造の転換・高度化の歩みが加速する中、不動産業界は深い調整と転換のための難局突破に向けた重要局面に入っています。

4月2日、2026年の「見解・観点」年度フォーラムにて、業界関係者の共通認識と実践から示されたところでは、転換の難局突破の道は挑戦もあるものの、機会も同時に存在します。政策面での「供給の最適化」から企業面での「品質イノベーション」へ、「良い家」の創出から都市更新、デジタル化への転換、軽資産運営の多様な試みまで、不動産業界は従来の規模依存から徐々に脱し、民生（暮らし）としての属性への回帰、品質競争への転換を進めています。

新旧モデルが交代する歴史的な節目

業界の転換という核心的なテーマに対し、業界の専門家・学者や企業代表が相次いで見解を述べ、業界の政策の方向性と発展の方向を解説しました。

広東省不動産業界協会会長の王韶氏は、「第十四次五カ年計画」（『第14次5カ年計画』）と比べると、『第15次5カ年計画』の不動産の中核政策は「供給を増やし、発展を安定させる」から「供給を最適化し、高品質な発展を実現し、新たな発展モデルを構築する」へと変化しており、不動産が規模の拡大から品質の向上へ、また「経済刺激のツール」から「民生の安定を支える基盤」へと転換することを示すものです。

新たな発展段階に直面して、不動産にも高品質な発展に関する内包要件があり、その核心は「成長の安定性、発展の均衡性、環境の持続可能性、社会の公平性」という多面的な統一を実現すると同時に、「短期の安定」と「長期の健全な発展」の関係をバランスさせることにあります。

王韶氏は、「良い家」の究極の目標は民生の属性へ回帰し、誰もが適切な住まいを享受できるようにすることだと強調します。「都市空間が、国民のあらゆる職業・業種の発展により良く役立つことは、現代的な人民の都市づくりの究極目標と高度に一致しています」。不動産企業は、「良い家」と「良いサービス」の価値を同時に経済成長の原動力へ転換し、消費を刺激し、有効な投資を促す必要があります。高品質な生活・生産の場の空間とシーンを構築し、「良い家」の長期保有価値を継続的に解き放ち、「良い家、良い小区、良いコミュニティ、良い城区」の建設を体系的かつ深く推進して、不動産を民生の属性へ回帰させ、高品質な発展を支える重要な手段となることが求められます。

中信城市開発運営有限責任公司（CITIC City Development and Operation Co., Ltd.）党委書記兼董事長の楊勁氏は、現在の不動産業界は新旧のモデルが交代する歴史的な節目にあり、キャッシュフローを守るのか利益を守るのかが、企業が直面せざるを得ない二律背反だと率直に述べました。

楊勁氏は、業界の現在の課題は、本質的にマクロ経済の転換と都市発展段階の反復的なアップデートの必然的な結果だと考えています。過去の不動産業界の「規模成長」モデルは機能しなくなり、業界の重点は「増分を質的により良くする」こと、そして「既存の資産を活性化させる」ことへと移っています。いま国家の政策が大きく後押ししている都市更新、城中村改造（城中村の改造）、保障性住宅の建設、「良い家」づくりなどの分野は、国家が重点的に誘導する「勝ち筋」であるだけでなく、今後の不動産業界の価値の主戦場となっていくはずです。

この業界判断に基づき、中信城開（CITIC City Development）は現在、「開発＋運営」の二輪駆動の構造を確立しています。中信グループの「金融＋実業」の産融協同（金融と産業の連携）という優位性に依拠し、リスクの解消、都市更新などの中核的な勝ち筋に重点を置きます。同時に、「新しいモデルの探索、新しい製品の構築、新しい技術の活用、新しいエコシステムの構築」という『四新（Four new）』への転換モデルを自ら構築し、独自の特色を持つ転換・発展の道を歩もうとしています。

企業の革新的な発展ルート

「量の変化から質の変化へ」の転換における重要な節目に立ち、業界の発展トレンドに順応し、革新的な発展ルートを見出すことが、現在の不動産企業（デベロッパー）の中核的な任務となっています。主要な不動産企業はこぞって品質向上に力を入れ、新しいサイクルの要請に合致する発展モデルを模索し、業界を品質競争の時代へと前進させています。

招商局蛇口工業区控股股份有限公司 城市研究院（都市研究院）院長の孟偉氏は、招商蛇口が「良い家2.0」の探索を推進していることを明らかにしました。核心は技術の統合とイノベーションにあり、すでに深圳本社に「良い家ラボ」を構築し、新たな課題の発掘、新技術の探索、顧客の体験（感知）による検証を行っています。

緑城生活科技集団もまた、「良い家」の具体的なつくり方を探索しています。緑城生活科技集団 副総経理、緑城建築科技集団 総経理の朱快氏は、多くのデベロッパーが経営上の困境に陥っているのは、その根源が、一般に採用されている「組み立て・寄せ集め式の開発モデル」にあると指摘します。

「将来の不動産の競争は、本質的には『テクノロジー＋人文』によるインテリジェントな住まい（スマート・リビング）型の競争です。これは、従来の組み立て式開発モデルでは適応できず、また『良い家』をつくる鍵にもなっていないからです。」と朱快氏は説明します。同氏によれば、現在、緑城の「良い家」に関する技術体系は複数のプロジェクトで導入が進んでおり、今後緑城は、テクノロジーと人文を中核として、緑城のテクノロジー「6633」基準に合致するより多くの人が住める「良い家」を継続的に広げていきます。

代建（アドバイスではなく建設代行・建築運営代行）業界の主要代表の一つとして、金地管理（Jindi Management）も、「良い家」をつくるための独自の一連のモデルを構築しています。金地集団 開発管理公司 副総経理の王欣氏によれば、金地は商用代建（すなわち居住以外の領域）において、最初期の投資意思決定から産業企画、開発段階、そして後期の運営に至るまで、すべての段階を網羅する全プロセスの管理・サービス体系をすでに構築しています。

業界の現状を踏まえ、金地管理は「代建＋」と「代建－」の二つのモデルを打ち出しました。1つ目の面では、従来の標準化された代建の競争が熾烈で、顧客のニーズが多様化している状況に対し、金地管理は産業パークの運営、長期賃貸アパート（長租公寓）、融資アドバイザリー、不動産サービス、介護・ウェルネス・スポーツ（康養体育）などの分野における能力をもとに、「代建＋」の付加価値サービスを提供します。2つ目の面では、不動産業界で働く人材が飽和していることから、城投プラットフォームやテック企業は専門人材を採用しやすくなり、オーナーのニーズは一部のセクター、あるいは個別のサービスへとシフトしてきています。金地管理は、モジュール化によって事業能力を構築し、ニーズに適応する形で「代建－」モデルを作り上げます。さらに金地管理は、複数の地域で軽資産（ライトアセット）によるコンサルティング・モデルを探索し、業務範囲を広げています。

業界の底固めが進む方向

貝殻（Beike）傘下のベーホージア（貝好家）は、プラットフォームの優位性により、市場への高い感度（鋭い市場感知力）を備えています。ベーホージアのC2Mイノベーションセンター総经理の武斌氏は、現在の不動産市場は構造が大きく変化しており、主要都市の中古住宅取引の占有比率は70%以上であり、その価格推移のほうが市場の実態をよりよく反映すると述べました。同時に市場の需給関係は逆転し、中古在庫は継続的に増加しています。2021年から業界は「住宅は多いが客が少ない」段階に入り、購入者の意思決定はますます慎重になっています。

武斌氏は、この背景のもとで業界の「商品をめぐる巻き込み（巻き込み＝競争による過度な製品訴求）」の本質は、特定の顧客のニーズを正確に満たすことだと考えています。これに基づき、ベーホージアが提供するC2M（Customer to Manufacturer、消費者から製造者へ）のモデルの核心は、実のところ「すべてがCのためにある」ことにあります。技術の発展により、大量データをもとに、大データとAI技術、そして顧客との精密な到達能力を活用することで、Cのニーズを正確に見つけ出し、それに基づいて土地の判断、製品のポジショニング、設計、マーケティングなどを行うことが可能になります。ベーホージアはこの能力をソリューションとして形にしており、すでに招商（チャイナ・マーチャント）、越秀、濱江などのデベロッパーと連携する十数件のプロジェクトで十分に検証されています。

顏琼氏は、金蝶中国（Kingdee China）の建築・不動産業界事業部総经理であり、不動産企業のデジタル化転換の行き詰まりをめぐって分析し、「単品最適」から「アーキテクチャ最適」へ至る打開策を提案しました。氏は、現在多くの不動産企業がデジタル化転換やAI（人工知能）の活用の過程で、「CEOは焦り、CIO/CTOは苦しむ」という深いジレンマに陥っていると述べています。このジレンマの発生は、過去に不動産企業がデジタル化の選定を行う際に「単品最適」モデルを追求するという固有の理念と密接に関係しています。したがって、不動産企業がデジタル化プラットフォームを選定する際には、「単品最適」という従来の認知を打破し、新しい状況下での「アーキテクチャ最適」という理念へ転換する必要があります。

具体的には、まず「プラットフォーム、データ、アプリケーション、インテリジェント・エージェント（スマートエージェント）」を一体化した総合デジタルプラットフォームを優先して選ぶべきです。こうしたプラットフォームは、企業のマルチモーダル呼び出しニーズを満たせるだけでなく、内部の個別最適化されたスマートエージェントの自主開発も支援できます。さらに、企業データのガバナンスも実施でき、プラットフォームに内蔵されたSaaSアプリケーションやAIスマートエージェントを直接再利用することも可能です。これによりAI技術の導入スピードを大幅に加速し、企業の運営効率を確実に高め、不動産企業がデジタル化転換のボトルネックを突破し、サイクルを乗り越えることに寄与します。

製品のアップグレードに焦点を当てる企業に加えて、現代資本管理有限公司（Modern Capital Management Co., Ltd.）の副総裁、邸楠氏は、不良資産分野の発展と従事者の現状により注目しています。氏は、不良資産や債務の更生（債務再編）は、早期には不動産業界の周辺部門にすぎませんでしたが、業界の変化にともなって、不良資産の従事者が不動産の中核へ入り込み、多くの不動産の投資・運営関係者も不良資産分野へ移ってきたと考えています。邸楠氏の見方では、2026年において、不動産企業、債権者、購入者、政府の4者の認識が初めて同じ方向へ収れんし、真のリストラクチャリング（重整＝再編）のウィンドウ期を迎えることになります。

不動産企業が底からの反発を見せる一方で、市場には「底固めが進み、安定し始める」兆候も現れています。中銀証券（CITIC Securities）の不動産業界チーフアナリスト兼副総裁の夏亦豊氏は、現時点での不動産市場は、「中核都市は徐々に下げ止まり、非中核都市は相対的に弱い」という分化した状況を示していると述べました。4つの一線都市（トップ層の大都市）の住宅価格はそれぞれ特徴はあるものの、全体として安定へ向かっており、例えば北京の中古住宅は前年同期比ではなく、前月比でプラス成長0.2%となっています。上海の中古住宅は2025年5月から今年1月まで9か月連続で下落した後、すでに北京と同じようにプラスに戻っています。非中核都市の市場状況は、中核都市に比べてやや弱いです。

夏亦豊氏は強調します。中古住宅の価格が長期間にわたり下落してきたため、一部地域では中古住宅の価格対価が目立ち始め、周辺の新築住宅の販売に対して一定の押し下げ（競争の圧力）効果が生じています。そのためデベロッパーは、立地や環境以外にも、製品力と品質の向上によって競争力を高める必要があります。

業界が前進していく道を探る

フォーラムのテーマ討議の場で、デロイト トーマツ（DTZ）ではなく、ジョーンズ ラング ラサール（訳注不要）…ではなく、戴徳梁行（DTZ）の研究院副院長 張晓端氏が司会のゲストとして登壇し、冒頭から「上向きの道」という核心テーマをめぐって、現在の不動産市場は局所的な前向きなシグナルを放っているものの、市場全体の信頼感は依然としてゆっくりと修復している段階にあり、業界の発展トレンドこそが参加者が最も注目する焦点だと述べました。

市場の大勢や発展の転換点に直面して、従事者は通常どのような重要指標に注目しますか？

この問いに対し、德思勤グループ（Desight?/Desqeen）董事長 龍固新氏は、市場トレンドを見通すにはさまざまな指標に注目する必要があるとしつつも、真に下げ止まりを示す核心の指標は2つあると述べました。1つ目は、いま投資や起業をする意思のある人数と会社の数で、これは家賃や成約などの指標が改善するための核心的な原動力です。2つ目は、一線・二線都市（中国の上位20都市）のテクノロジー人材の出生数です。龍固新氏はさらに、都市の発展はテクノロジーのイノベーション資源や新しいテック人材の導入により重きを置くべきであり、それこそが市場が下げ止まる鍵だと付け加えました。

合富辉煌（China Real Estate Consulting Group）の広州会社 総经理 郭锐氏は、具体的なデータで市場の前向きな変化を裏づけました。広州の高級住宅市場だけ見ても、2025年にはすでに「小陽春（春先の小さな好況）」の局面に入っていました。データから見ると、今年の「小陽春」は3月の最後の2週間に集中しています。「来訪数と成約戸数が80%増え、金額は（前年同期比）1.5倍に上がり、より高い価格帯の住宅の成約が明確に良くなりました。」

郭锐氏は、成約が好調になった根本の理由は「製品のアップグレード」だと述べています。良い家は今後もより多くの成約を生み出すでしょう。ただし「良い家」とは単なる製品のアップグレードだけではなく、より多くは戦略的な考慮によるものです。供給サイドの向上によって、全体の市場需要と信頼感の修復を刺激することができるのです。

招商局蛇口工業区控股股份有限公司 城市研究院院長の孟伟氏は、2024年・2025年において「良い家」は主として政策誘導と各デベロッパーが体制を整える段階にありました。2026年の年初には、各デベロッパーが全面的に導入・実行を推進し、マーケティング宣伝からサプライチェーン側への転換という核心的なブレークスルーを実現しています。招商蛇口を例に挙げると、2025年には「良い家」模範プロジェクトは6件のみでしたが、2025年末から2026年初にかけて30件以上のプロジェクトが実施に入り、試験的なモデルから全面的な導入へと移行し、「良い家」づくりを着実に推進して、人々のより良い暮らしのニーズにより良く応えることができています。

「良い家」づくりに加えて、IWG中国地域総裁 胡懋氏は、コミュニティと周辺設備（配套）のレベルにも視線を広げています。氏は、「良い家」には良いコミュニティ、良い配套が加わってこそ、非常に魅力的な生活環境が形成されるのだと考えています。

胡懋氏は、居住環境を最適化し、コミュニティの活力と魅力度を高めることについて、緑化や商業の配套を整えるだけでなく、オフィス空間も併せて整備し、多様な産業の人々をコミュニティへ受け入れる必要があると指摘します。「コミュニティ内にも、柔軟なオフィスで働くニーズがあることを見て、私たちの関心も、従来の主流ではないオフィスエリアやコミュニティの中へと深く伸ばし、フレキシブルオフィスセンターを展開しています。これは、良いコミュニティや良い居住環境をつくることと相互に補完し合う関係で、産業の導入、持続可能な発展という観点の取り込みを、きちんと不足なく補うことになります。」

こうした常識を破る発想は、増分（需要増）市場にも都市更新にも適用できます。第一太平戴维斯（First Pacific Davis）の評価・専門アドバイザリーサービスの広州主管・董事（取締役） 周志鹏氏は、都市更新を無限に複製する開発モデルはすでに終点に来ており、今後突破できるプロジェクトは、差別化された土地賃借の収益（級差地租）を掘り起こすことに焦点を当てるべきだと述べます。そしてこれらのプロジェクトには主に2つの方向性があります。1つは、立地にある文化的な奥深さを頼りに、複製できない特色を作ること。2つ目は、独自の立地の優位性がないプロジェクトでも、継続的なコンテンツの埋め込みによって競争力を構築できるということです。

周志鹏氏は、差異化・個別化・コンテンツの埋め込みこそが、都市更新プロジェクトの核心的な競争力だと強調します。「都市更新は新旧の交代期にあり、従来の土地取得からの開発モデルは幕を閉じ、業界は粗放的な発展から精緻化された発展へ移行していきます。」

责任编辑：張蓓　主編：張豫寧