上海の不動産市場「金三」期の好調な展開：中古住宅の取引量と価格が同時に上昇、新築住宅の回復が加速

本紙記者 李ベイベイ 上海発

「滬七条」が実施された後、3月の上海の不動産市場は内容十分な「小陽春」を迎えた。複数の新築住宅プロジェクトで来客数と成約が顕著に改善し、二次住宅市場のパフォーマンスはとりわけ目を引く。31215戸の成約戸数で、ここ近5年の最高を記録し、近10年の同時期でも2番目の高水準となり、さらに価格は33か月にわたる下落局面を終結させた。

保利発展の関係者が『華夏時報』の記者に対し、「保利発展の上海会社の状況を見ると、3月の新規訪問数は1—2月に比べ74%増、成約は新政前に比べて30%増となった。1戸あたりの平均訪問・成約（訪問と成約の平均値）は市内の競合相手の1.7倍で、大勢に勝っており、全体として回復のスピードが明らかに速い」と述べた。

中指研究院 指数研究部の総経理 曹晶晶は分析して、「全国の主要都市のうち、上海が現在示している復調の強さと市場の粘りは、今年の『小陽春』相場における活況度が最も高い都市であることを示している」と指摘した。

新築住宅市場の成約が急増

2月25日、上海は「滬七条」の新政を発表し、購入制限の閾値、公的住宅積立金ローン、不動産税の徴収など、7つの側面から不動産政策を最適化・調整した。

3月以降、新政の恩恵を背景に、不動産企業は市場のウィンドウ期間をとらえて積極的に販売を前倒しし、上海の複数の新築住宅プロジェクトで来訪量と成約量がそろって上昇している。

潤建上海公司の関係責任者は記者に対し、「今年3月、当社傘下の澐啟浜江プロジェクトは好調で112戸を完売し、販売面積は3万平方メートルに達し、販売金額は40億元を超えた。わずか4か月のうちに累計成約金額は108億元に到達している。もう一つの好調商品である時代雲境（時代之城 第3期の追加販売製品）も同様に見事だ。3月に180戸を販売し、販売金額は11億元で、3月の上海の新築住宅販売の戸数ランキングで首位を堅持している。潤建上海公司の説明によれば、全体として、時代之城の大規模プロジェクトの累計販売はすでに2000戸を超えている」とした。

潤建の好成績は特例ではない。楊浦区の新江湾城に位置する建発海宸プロジェクトでは、3月の来訪量が1500組を超え、成約戸数も60戸余りで、楊浦区の3月および第1四半期の成約ランキングで首位に立っている。建発房産 上海事業部 副総経理の陳鳳は、「プロジェクトの販売センターで、週末の1日当たりの有効な来客数が150組を超え、政策発表前のちょうど2倍になった」と述べた。また、会社傘下で金山新城にある瑞湖プロジェクトでは、連棟タイプの来訪量が前月比で12%増となっている。

中海地産 上海会社 マーケティング統括 徐溢華は、「『滬七条』が実施された後、当社傘下のプロジェクトでは来訪量が急増し、成約量も突破した。中でも安澜上海は新政後の最初の週末、週単位の訪問数が10倍増となり、約6.3億元の熱売れを記録した。普陀区真如の中海・環宇玖章は、新政後の第2次追加販売で、3月の来訪量が再び過去最高を更新し、1300組の突破が見込まれる。さらに楊浦区の中海・雲邸玖章は、新政後の来訪量が前月比で2月に比べ500%増、成約は前月比で254%増となった」と語った。

「来訪量と成約量は新政前にすでに2倍規模の増加を達成しており、現在（市場）の活況度は、2025年3月以来の直近約1年での高水準まで回復している」と、保利発展の関係者も記者に説明した。同氏はまた、「今年3月、当社は上海で複数のプロジェクトが好調だった。例えば保利世博天悦は、新政前に比べて来訪が約25%増加し、週平均の来訪は約110組、成約戸数の総額は増加した。5000万元級の商品は流速が50%上がり、成約総額の伸び率は12.5%だった。楊浦区新江湾城の保利珺園は、新政前に比べて日平均の来訪が約30%増となり、週平均で460組余りなどとなっている」とした。

上記企業の目立つ好調ぶりは、まさに上海の新築住宅市場で3月の成約が急増したことを映す生々しい縮図だ。全体として、上海の中原地産の統計によると、3月の上海の新築の商業用住宅の成約面積は56.3万平方メートルで、前月比で251.6%急増し、反発の力は非常に大きい。特に宝山区、嘉定など、需要が堅い層および初回の改善ニーズが集中するエリアでは、成約面積はいずれも5万平方メートルを超え、新築住宅の成約爆発を支える中核的な力となっている。

注目すべきは、市場が継続的に回復する中で、新築住宅市場の値引きが縮小する兆しもすでに見え始めていることだ。公開報道によると、保利都汇和煦プロジェクトは3月9日から、販売中のローフト（洋房）住宅の成約価格を全ラインで0.5%引き上げ、さらに3月23日からは購入割引をさらに締めるとしている。金海雲墅、華発海上都荟、壹江臻邸など複数のプロジェクトも4月にかけて徐々に購入割引を減らす計画だ。

ただし業界関係者は、現在の一部の物件に対する価格調整については、冷静で合理的な見方をしている。上海中原地産のマーケットアナリスト、盧文曦は、「一部のデベロッパーが値上げ行為を行っているが、多くはマーケティング施策であり、主に購入者の心理的な圧力をかけて、買い手が早く市場に参入するよう促すことが目的だ」と述べた。

中古住宅の成約は近5年の最高を記録

新築住宅市場の回復傾向と比べると、上海の中古住宅市場の復調はさらに際立っており、数量と価格がそろって上昇する動きが顕著だ。新政の発表以来、中古住宅市場では需給の両面で積極的な変化が見られた。購入者の参入意欲が明確に高まり、売り手の売り出し掲載に対する姿勢がより積極的になり、既存在庫の消化スピードが速まって、市場の底部が継続的に押し固められる効果が出ている。

上海の不動産取引公式サイト「ネット上の不動産」で公表されたデータによれば、今年3月、上海の中古住宅（商業を含む）の累計ネット成約は31215戸となり、2021年3月以来の直近5年で最高記録を一気に更新した。市場の信頼が強く戻ってきたことを直感的に裏づけている。

上海連家研究院の責任者 李根は、「3月の全市の中古住宅成約戸数は3.1万戸に達し、前年同月比で6%増。さらに今年1月に比べて大幅に37%増となった。『滬七条』新政が発表されて以来、買い手の参入意欲は積極的で、2025年6月の買い手の平均成約期間は49日だったが、今年3月の平均成約期間は39日まで短縮された」と説明した。

我爱我家の統計によると、単週および単日データの観点では、3月2日—3月8日、上海の中古住宅の週次成約は5709戸で、年明け後の市場が徐々に復調を始めた。3月9日—3月15日の週次成約は7233戸で、回復の歩みが明らかに加速。3月16日—3月22日の週次成約量は再び記録を更新し、7488戸となった。3月23日から29日までの中古住宅の累計成約は7732戸で、近5年での最高週次成約記録を継続的に更新している。

単日の成約データも非常に目立つ。我爱我家が示したところによれば、上海の中古住宅は3月28日（火曜日）に1585戸が成約し、近5年での最高を更新した。翌日（火曜日）は1442戸が成約し、週末2日合計で3027戸となった。この成約量もまた、近5年の週末成約のピークを成功裏に更新している。58安居客研究院のモニタリングでは、「滬七条」が実施されてから30日で、上海の中古住宅の日平均成約は961戸であり、2024年に前回の政策が打ち出されて以降の水準と比べて22.9%上昇している。週次成約は常に高位を維持しており、市場の熱気の持続性をさらに裏づけている。

価格面でも下げ止まりからの回復という積極的な信号が放たれている。国家統計局のデータによると、2026年2月、上海の中古住宅の販売価格は、9か月連続の下落の後、初めて前月比で0.2%上昇した。これを踏まえ、上海連家のデータでは、3月の価格指数は前月比で1%上昇している。中指研究院のデータでも、3月の中古住宅の平均価格は55075元/平方メートルで、前月比でわずかに0.08%増となり、33か月にわたる下落局面を終えた。

市場の復調はなお、段階的に推し進める必要がある

業界では一般に、今回の上海の不動産市場「小陽春」相場の強い実現は、政策誘導と需給最適化の二重ドライバーの結果だと考えられている。

「一連の好成績は、新政の精密な施策と推進効果を十分に体現している」と李根は考えている。新政は、購入制限の最適化、取引コストの引き下げなど多方面で発力し、有効にリプレース（住み替え）の連鎖をつなぎ、剛性のある住宅需要と改善型の住宅需要を解放した。政策の継続的な波及は市場に流動性を注入し、上海の中古住宅市場が、数量と価格がともに上向く中で、着実に良性循環の復調ルートへ歩みを進めることを後押ししている。

需給構造の継続的な最適化は、さらに相場の回復に勢いを与えている。中古住宅市場を例にとると、中指研究院のモニタリングデータでは、上海の中古住宅は2025年8月から在庫削減のチャネルに入っており、2026年2月までに、掲載在庫はピーク期に比べ25.7%減少した。需給関係は引き続き最適化されている。

受け手の見方は概ね一致しており、今後については、現在の市場の前向きなムードが維持されれば、上海は「小陽春」相場の中で高い活況度を保てる可能性がある。

上海易居不動産研究院の副院長 嚴跃進は、「3月の上海の中古住宅の成約量は3万戸で、全体として歴史的にみてやや高い水準にある。昨年末および今年第1四半期の取引量と合わせて見ると、上海の市場はすでに基本的には安定しており、そのため今後の住宅の住み替えに対する潜在需要も多く蓄えられている。もし第2四半期の取引データが高位を維持し、2.5万戸/月前後の水準を保てば、市場の取引が活発な態勢がさらに示されるだろう。3月下旬以降の月には、中高級の改善型需要や豪華住宅市場の成約も後押しされる見込みで、市場の熱気は広がり、伝播していくはずだ」と述べた。

我爱我家研究院も、不動産市場はすでに新しい局面に向かい始めているとみている。上海の一線都市はファンダメンタルズが比較的良好で、居住用の剛性需要と改善需要は長期的に存在する。さらに、不動産政策には依然として最適化の余地があるため、「持ち直しから良好化」する相場は継続できる見込みで、上海の不動産市場が安定的で健全な発展を実現することにつながる。この機関が最近公表した《上海不動産市場の需要と見通しに関する質問票調査》のデータでも、41.4%の回答者が「今後1—2年で上海の不動産価格は上昇する」と考えていることが示されている。

ただし曹晶晶は依然として慎重な姿勢を崩していない。氏によれば、「現在の市場のムードが継続できれば、上海は3—4月の『小陽春』相場で高い活況度を維持できる可能性がある」が、「注意すべきなのは、市場が安定するプロセスも段階的であり、その後の継続性は、住民の所得見通しや住宅価格見通しの回復など、マクロの基礎条件が実質的に好転することに依存する」とのことだ。

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